Carmela D.
La vendita di un immobile in condominio è un passo significativo che coinvolge diversi attori e richiede una comprensione approfondita delle normative che regolano il processo. In questo articolo, esploreremo come avviene il passaggio di proprietà in un contesto condominiale, con particolare attenzione alle norme che disciplinano le spese pregresse e i rapporti tra vecchi e nuovi proprietari.
Spese condominiali: cosa sono e a chi spettano
Le spese condominiali costituiscono un aspetto cruciale della vita in condominio, regolamentate da specifiche normative nel contesto giuridico italiano. In questo articolo, esploreremo le leggi che disciplinano le spese condominiali, i diritti e doveri dei condomini e le pratiche comuni in materia.
Fondamenti normativi: la legge sul condominio
Il quadro normativo principale che regola le spese condominiali in Italia è rappresentato dalla Legge 220/2012, che riguarda proprio la riforma del condominio. Questa legge stabilisce le regole fondamentali per la gestione delle parti comuni degli edifici e definisce i criteri di ripartizione delle spese tra i condomini.
Classificazione delle spese condominiali
Le spese condominiali si suddividono in due categorie principali: spese ordinarie e straordinarie. Le prime, le spese ordinarie, riguardano la gestione ordinaria del condominio, come manutenzione ordinaria, pulizia, illuminazione delle parti comuni e stipendi del personale addetto. Le spese straordinarie, invece, sono legate a interventi di ristrutturazione, riparazione straordinaria, o nuove opere che migliorano o modificano le parti comuni.
Ripartizione delle spese: quote millesimali e maggioranze
La ripartizione delle spese condominiali avviene in base alle quote millesimali, calcolate in proporzione alla dimensione di ciascun appartamento rispetto al totale dell’edificio. Ogni condomino contribuisce in base alla sua quota millesimale alle spese ordinarie e straordinarie. Le decisioni relative alle spese straordinarie richiedono generalmente una maggioranza qualificata in assemblea condominiale.
Obblighi e diritti dei condomini
Ogni condomino è tenuto a contribuire alle spese condominiali secondo le disposizioni della legge e del regolamento condominiale. Tuttavia, i condomini hanno anche il diritto di essere informati in modo trasparente sulle spese effettuate e di partecipare alle decisioni in assemblea che riguardano l’approvazione del bilancio e delle spese straordinarie.
Le spese straordinarie e il fondo di riserva
Le spese straordinarie richiedono una particolare attenzione, in quanto implicano interventi di notevole portata. La legge sul Condominio prevede la possibilità di istituire un fondo di riserva, alimentato con una quota delle spese ordinarie, per far fronte a future spese straordinarie senza ricorrere a richieste straordinarie ai condomini.
Riscossione delle spese condominiali e inadempienze
In caso di inadempienze nei pagamenti delle spese condominiali, la legge prevede meccanismi di riscossione, inclusa la possibilità di azioni legali per recuperare i crediti. La partecipazione alle spese condominiali è un dovere inderogabile, e l’inosservanza di questo obbligo può comportare sanzioni e azioni giudiziarie.
Le spese condominiali nel diritto italiano sono disciplinate da normative chiare che mirano a garantire una gestione equa e trasparente delle risorse comuni. La comprensione delle leggi e dei doveri dei condomini è fondamentale per una convivenza armoniosa e la salvaguardia del patrimonio condominiale. L’applicazione rigorosa delle normative contribuisce a evitare controversie e a mantenere un ambiente condominiale stabile e ben gestito.
Spese condominiali e codice civile
Dal punto di vista del codice, quando si parla di spese condominiali, non possiamo non fare riferimento a due articoli, ovvero l’articolo 1118 e l’articolo 1123 dei quali a breve leggeremo gli enunciati.
Ricordiamo inoltre che a seguito della riforma del condominio risalente all’anno 2012, in caso di omesso pagamento circa la contribuzione condominiale, l’amministratore ha l’obbligo di procedere contro il condomino moroso entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio, incaricando eventualmente anche un avvocato di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
È importante sottolineare che il dovere di liquidazione sorge in capo a chi è titolare di un diritto reale sul bene stesso: si parla in questo caso di obbligazioni propter rem.
Ma quando il diritto reale relativo a un immobile che si trova in una unità condominiale si trasferisce a un altro soggetto, cosa succede? Ecco che interviene la fattispecie di compravendita che analizzeremo a breve.
Dispositivo dell’articolo 1118 del codice civile
“Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Inoltre, il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Dispositivo dell’articolo 1123 del codice civile in merito alle ripartizioni delle spese condominiali
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Vendita immobile condominio: regole su spese condominiali
Nel caso di vendita immobile condominio, a chi spetta la liquidazione delle spese richieste dall’amministratore? La risposta è semplice: al neo proprietario. A questo proposito, dobbiamo menzionare l’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile che recita così:
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento
separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
In altre parole, non è illegittimo il comportamento dell’amministratore di condominio che richiede al nuovo proprietario di un immobile parte di una unità condominiale, il pagamento delle spese deliberate in assemblea, eventualmente non pagate o scadute che non sono state saldate dal precedente proprietario.
È fatto palese che dopo l’adempimento economico, il neo proprietario ha diritto a rivolgersi al vecchio proprietario dell’immobile per ottenere il rimborso dell’importo versato.
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Note importanti su vendita immobile in condominio
1. Se il neo proprietario non provvede al pagamento delle spese condominiali dovute, l’amministratore può ottenere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Poiché il nuovo titolare è proprietario di un diritto reale del bene immobile, non può esimersi dal pagamento di queste spese anche se relative a un arco temporale nel quale non era lui il proprietario dell’immobile.
2. L’obbligo di liquidazione delle spese condominiali è relativo all’anno in corso e a quello precedente che a loro volta si riferiscono al cosiddetto anno di gestione e non a quello solare.
3. Le spese cui si riferisce l’articolo 63 sono quelle ordinarie (per esempio relative a pulizia, manutenzione impianti, illuminazione ecc..).
Spese straordinarie post vendita immobile in condominio
Diverse sentenze hanno chiarito a chi spetta il pagamento delle spese straordinarie post vendita immobile in condominio: esse spettano al precedente proprietario ovvero colui che era il titolare del diritto reale sull’immobile quando suddette spese straordinarie sono state deliberate in assemblea, salvo che non siano intervenuti accordi diversi tra nuovo e vecchio proprietario.
Spese condominiali nel caso di immobile in condominio aggiudicato all’asta
Nell’ipotesi di vendita immobile in condominio, l’amministratore per la liquidazione delle spese condominiali deve attenersi all’articolo 63 disposizione attuazione del codice civile e quindi è il nuovo proprietario a dover provvedere alle spese condominiali perché diventa lui, dopo l’ottenimento dell’immobile, il nuovo condomino. Nel caso di spese condominiali scadute, queste ultime non godono del cosiddetto “effetto purgativo” della vendita forzata immobiliare.
Recupero spese a favore del nuovo proprietario
C’è una nota importante da fare e di cui tenere conto: nulla vieta all’amministratore di agire nei confronti del vecchio proprietario di un immobile per ottenere il pagamento delle spese in sospeso ma senza la possibilità di ricorrere a quei mezzi processuali cui può appellarsi invece nei confronti del neo proprietario.
In altri termini, l’amministratore potrà solo avviare una azione ordinaria ovvero un procedimento monitorio ex articolo 633 codice di procedura civile.
Un’unica eccezione è prevista dal comma 5 dell’articolo 63 disposizione attuazione del codice civile che prevede che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
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Liberatoria condominiale: cos’è e chi la rilascia
Chi vende la sua unità immobiliare ha il diritto di richiedere una attestazione che riporti dettagliatamente alcune informazioni importanti come lo stato dei pagamenti relativi all’immobile in questione ma anche l’eventuale esistenza di liti giudiziarie che coinvolgono il condominio.
Perché questa attestazione, impropriamente detta liberatoria, è importante? Le ragioni sono due: è interesse dell’acquirente conoscere eventuali morosità o pendenza di liti in modo tale che queste circostanze possano essere valutate e considerate nell’ambito della trattativa; dall’altro, che l’acquirente è responsabile in solido con il precedente proprietario per le spese di gestione in corso e per quelle riferite alla gestione precedente.
È necessario specificare che:
- la liberatoria è un dovere che sorge in capo all’amministrazione;
- può essere richiesta solo dal venditore;
- l’amministratore, per questioni di privacy, non può rilasciarla né al pubblico ufficiale (che si occuperà della stipulazione dell’atto definitivo) né all’acquirente, proprio perché non sono condomini.
Cause giudiziarie prima dell’acquisto dell’immobile in condominio
Eventuali cause giudiziarie che coinvolgono il condominio sono fatte presenti nella liberatoria. Chi è tenuto al pagamento, per esempio, delle spese legali se un dato immobile è già proprietà di un nuovo condomino?
A rispondere alla domanda è la Corte di Cassazione che ha chiarito che a liquidare le spese in caso di controversie giudiziarie in sospeso o pregresse è colui che al momento della delibera dell’azione giudiziaria era proprietario dell’immobile (salvo che vecchio e nuovo proprietario non si siano accordati diversamente).
