vincenzo.celesteL’amministratore di condominio riveste un ruolo fondamentale nella gestione degli immobili condivisi. Le sue funzioni sono regolate principalmente dagli articoli 1129 e seguenti del Codice civile, insieme alle norme di attuazione del Codice civile e dalla legge n. 220/2012, nota come “riforma del condominio”. L’amministratore si assume diverse responsabilità, tra cui quelle legate alla legge, ai contratti d’autore e ai contratti obbligatori e non obbligatori, a seconda delle azioni intraprese o delle omissioni.
Nei paragrafi successivi, scopriremo insieme quali risultano essere le principali funzioni di questo professionista, i ruoli spesso ricoperti e le responsabilità a cui egli è tenuto nella gestione del proprio ruolo, attraverso l’esempio di casi pratici che si trovano a sua volta verificatisi nell’ambito della gestione di un condominio.
Responsabilità contrattuale dell’amministratore di condominio
L’amministratore è un mandatario con rappresentanza, scelto dall’assemblea dei condomini (mandanti), e agisce quindi in base a un mandato conferito dall’assemblea condominiale, come stabilito dall’articolo 1129 del Codice civile e dalle norme generali sui contratti degli articoli 1703 e seguenti. Questo avviene perché il rapporto tra l’amministratore e il condominio è un contratto di mandato; pertanto, l’amministratore, in base all’accordo con il condominio, deve operare con la diligenza del “buon padre di famiglia”, come indicato nell’articolo 1710 del Codice Civile. Di conseguenza, l’amministratore è responsabile per gli obblighi contrattuali, e la responsabilità contrattuale che ne deriva.
Ad esempio, l’amministratore ha trascurato le sue responsabilità e non ha convocato in assemblea un proprietario di una unità abitativa. In tal caso, potrebbe essere chiamato a risarcirgli i danni arrecati. Una volta eletto, l’amministratore accetta molti altri obblighi contrattuali.
Le principali aree di responsabilità includono
Inadempienze legali: come l’omessa esecuzione di delibere assembleari o la mancata tenuta dell’anagrafe condominiale (art. 1130 c.c.), introdotta dalla legge 220/2012 per garantire la sicurezza e il controllo delle parti comuni. La mancata gestione del registro è causa di revoca giudiziale.
Gestione negligente: L’articolo 1176, comma 2, c.c. impone all’amministratore una gestione professionale. Ritardi nei lavori o mancata convocazione dell’assemblea configurano violazioni contrattuali.
Violazione di trasparenza: La gestione opaca dei fondi condominiali può dar luogo a risarcimenti. Ad esempio, l’art. 1129, comma 7, c.c. obbliga a tenere conti chiari e separati. La negligenza, l’imprudenza e l’imperizia dell’amministratore sono da ritenersi come condotte colpose, a meno che non si provi che il danno non può essere direttamente ricondotto ad esse. Tuttavia, se il danno è il risultato della condotta colpevole, allora l’amministratore ne è sempre responsabile, indipendentemente dalla situazione. Di conseguenza, misure preventive come assicurazioni professionali e protocolli di garanzia della qualità possono diventare necessari.
Quali rimedi contro la responsabilità civile dell’amministratore di condominio: aspetti processuali
Il condominio che subisce un danno a causa dell’amministratore può agire in responsabilità contro di lui, sia nell’interesse del condominio che del singolo condomino. Quest’ultimo può chiedere il risarcimento se ha subito un danno diretto. Tuttavia, il condominio non ha legittimazione processuale attiva per i danni individuali.
L’azione di responsabilità può essere contrattuale o extracontrattuale. La prescrizione per la responsabilità contrattuale è di dieci anni, a partire ancora una volta dalla commissione dell’atto illegittimo, mentre per quella extracontrattuale è di cinque anni, a partire ovviamente dal momento in cui si è verificato il danno.
La mala gestio dell’amministratore di condominio e la responsabilità
La “mala gestione” dell’amministratore di condominio si riferisce a una “gestione scorretta, insufficiente o inefficace delle attività condominiali”, toccando vari aspetti come la contabilità, l’amministrazione e i rapporti con terzi. Per quanto riguarda la gestione contabile di un condominio, è importante sottolineare che questa include la redazione del bilancio preventivo, il recupero delle quote per spese straordinarie e ordinarie, l’elaborazione del bilancio consuntivo e l’estratto conto fornito a ciascun condomino, oltre alla gestione delle morosità.
Un esempio pratico di questa attività è la preparazione annuale del budget per coprire le spese di gestione, come la manutenzione delle aree comuni e il consumo energetico, con la successiva ripartizione di queste spese tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà. È chiaro che non si può attribuire al nuovo amministratore la responsabilità della gestione precedente, se il vecchio amministratore non ha reso conto del proprio operato al condominio.
Tuttavia, una cattiva gestione comporta una responsabilità contrattuale dell’amministratore, che può causare danni sia patrimoniali che non patrimoniali al condominio o ai singoli condomini. In tali situazioni, sia il condominio che i singoli condomini hanno il diritto di richiedere il risarcimento del danno subito.
Va segnalato però che è da ritenersi nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che abbia escluso a maggioranza di promuovere azione legale contro l’amministratore del condominio che si sia reso responsabile di atti di “mala gestio” che abbiano arrecato danni ai condomini, in quanto viziata da eccesso di potere.
Responsabilità civile extracontrattuale
Con questa locuzione ci si riferisce in generale all’inosservanza di norme civile che prescrivono la tenuta di determinati comportamenti, è regolata dall’articolo 2043 del codice civile secondo cui “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”. L’articolo 2043 del Codice Civile disciplina quindi i casi di danno ingiusto a terzi o condomini per colpa o dolo. L’amministratore risponde per:
-Danni a terzi: per mancata manutenzione delle parti comuni (es. caduta di cornicioni). Sul punto va detto che l’amministratore di condominio assume una posizione di garanzia ope legis, derivante dalle norme civilistiche che gli attribuiscono la competenza ad eseguire tutti i necessari atti di gestione e manutenzione delle parti comuni di un edificio. Pertanto, egli può essere ritenuto responsabile per danni causati da una cattiva manutenzione delle strutture condominiali, come nel caso di lesioni a un minorenne provocate dalla caduta di pezzi di intonaco da un edificio.
-Cose in custodia: secondo l’art. 2051 c.c., è responsabile per i danni derivanti da beni comuni, salvo dimostrare il caso fortuito.
Numerose le pronunce della Corte di cassazione civile in proposito, come ad esempio quella ove viene affermato che il danno causato ad un terzo e derivante dal cattivo stato in cui versava un impianto comune, ricade sull’amministratore, salvo la prova contraria del caso fortuito.
Responsabilità penale
L’amministratore è anche penalmente responsabile in caso di condotte che violano norme penali, tra cui segnaliamo l’appropriazione indebita, lesioni colpose o violazioni ambientali. Tra le fattispecie più comuni:
Appropriazione indebita: utilizzo dei fondi condominiali per scopi personali (art. 646 c.p.).
Lesioni colpose: dovute a mancata manutenzione di impianti.
Reati ambientali: legati alla gestione di rifiuti o alle normative edilizie.
Per cui, l’amministratore di condominio può essere ritenuto penalmente responsabile se viola una qualsiasi delle disposizioni di legge. Questo tipo di responsabilità è regolata dagli articoli 1130, paragrafo 3 e 4, nonché 1135, paragrafo 2 del codice civile. Il primo di essi afferma che l’amministratore è obbligato a prelevare i contributi per la manutenzione regolare di qualsiasi parte comune e per i servizi condivisi. La seconda norma gli impone di adottare misure per conservare le parti comuni, garantendo la sicurezza tanto per i condomini quanto per i terzi.
Ancora si può dunque ritenere che l’amministratore di condominio sia penalmente responsabile in caso di:
Mancata adozione delle necessarie misure di sicurezza nell’edificio.
Omessa esecuzione di lavori su parti dell’edificio in deterioramento, con possibile violazione dell’art. 677 del Codice penale.
Inosservanza di norme di sicurezza pubblica o di leggi, come previsto dall’art. 650 del codice penale.
Non ottemperanza agli obblighi previdenziali e assicurativi per il personale del condominio.
Omissione di interventi per prevenire situazioni di pericolo.
Ad esempio, nella sentenza n. 15528/2016, la Cassazione ha condannato un amministratore per omicidio colposo a seguito del crollo di strutture comuni non manutenute.
Appropriazione indebita
Merita un particolare cenno come sopra già indicata, tra le condotte penali astrattamente punibili nell’ambito di un’amministrazione condominiale, quella dell’“appropriazione indebita”.
La mancata consegna, infatti, della documentazione contabile da parte di un ex amministratore condominiale che diventa irreperibile costituisce il reato di appropriazione indebita. Si tratta di un reato che si verifica quando l’amministratore si comporta come se avesse il controllo sui documenti, con l’intenzione di trattenerli come se fossero suoi. Ad esempio, in un caso specifico, la Corte d’Appello ha confermato la condanna di un amministratore che aveva sottratto i documenti contabili, ostacolando così il nuovo amministratore nella valutazione della situazione finanziaria del condominio.
Responsabilità amministrativa (D.Lgs. 231/2001)
Assume invece un altro significato il profilo della responsabilità amministrativa. Infatti, se la gestione e amministrazione è stata conferita ad una società, questa potrebbe essere senz’altro ritenuta responsabile ex D.Lgs. 231/2001 in ordine ai reati commessi nella gestione del condominio, quali l’appropriazione indebita sopra vista, le irregolarità finanziarie o le violazioni del GDPR. La società potrebbe allora, per ridurre i rischi, tutelarsi adottando modelli organizzativi e di controllo che consentirebbero la prevenzione di tali reati, questi sono da ritenersi modelli altamente efficaci.
I settori di rischio includono:
Gestione dei fondi condominiali: appropriazioni indebite o irregolarità finanziarie, che potrebbero configurare reati societari o contro il patrimonio.
Rapporti con fornitori e appalti: rischio di corruzione o frodi negli appalti.
Protezione dei dati personali: violazioni del GDPR, che potrebbero configurare reati informatici.
Sicurezza nei cantieri: omissioni che potrebbero causare incidenti o lesioni.
Naturalmente, se sussiste il sospetto o la prova che l’amministratore abbia commesso un reato, il condominio potrà denunciarlo o querelare il reato alla pubblica autorità.
Responsabilità del trattamento dei dati personali identificativi dei condomini
In merito al complesso tema che riguarda la privacy dei dati e sul trattamento degli stessi, la responsabilità sul trattamento dei dati personali dei condomini verrà assunta dall’amministratore, i cui dati più rilevanti devono essere raccolti, trattati e usati esclusivamente per gli scopi relativi alla gestione del condominio. L’informativa sui dati affermata dovrà ispirarsi ai princìpi di pertinenza e non eccedenza, cioè i dati dovranno essere indispensabili in rapporto agli scopi relativi all’amministrazione condominiale.
Inoltre, è giustificata la comunicazione di tali dati tra i condomini, purché riguardante l’amministrazione del condominio stesso. Ad esempio, è stata considerata illegittima la pubblicazione di una denuncia-querela sulla bacheca condominiale, accessibile a terzi.
Amministratore di condominio: quando non è responsabile?
Al contrario, si consideri l’ipotesi in cui l’amministratore di condominio non è il responsabile e non può essere chiamato a rispondere per la sua condotta o per l’operato da lui tenuto. Ad esempio, le fattispecie possono riguardare danni derivanti da infiltrazioni di umidità, se, ad esempio ha adempiuto correttamente, assolvendo ai suoi doveri senza omissioni e ha prontamente segnalato l’incidente alla compagnia di assicurazione.
Rapporti tra amministratore e condomini
Il rapporto tra l’amministratore e i condomini è spesso conflittuale, soprattutto se quest’ultimi manifestano presunte carenze e malumori riguardo alla gestione amministrativa del condominio. In casi simili, i condomini, prima di intentare azioni legali, possono avanzare formale comprova denuncia, iniziando con una richiesta scritta di chiarimento dell’amministratore sui loro disagi, come non giustificate spese e indugi nelle convocazioni. Qualora tali chiarimenti non risultino soddisfacenti, almeno due condomini che rappresentino 1/6 dei millesimi possono richiedere l’assemblea straordinaria, come sancito dall’articolo 66, comma 8-ter, delle disposizioni sul codice civile in materia di regime delle proprietà. Se non fosse possibile risolvere la questione, l’assemblea ha potere di deliberare il recesso del soggetto con una votazione che raggiunga una maggioranza qualificata, ossia la metà dei voti più uno dei partecipanti che rappresenti almeno 500 millesimi. Tuttavia, la revoca può anche realizzarsi attraverso un procedimento giudiziario. L’articolo 1129 del codice civile disciplina la revoca giudiziale. Essa può essere richiesta da uno o più condomini quando le modalità in cui è amministrato il complesso immobiliare creino gravi irregolarità ed inadempienze, ad esempio se il rendiconto condominiale non viene presentato o se le delibere assembleari o i provvedimenti giudiziari non vengono rispettati.
Inoltre, i condomini possono deliberare la revoca anticipata dell’amministratore quali situazioni di violazione grave degli obblighi contrattuali o legali, compreso il caso dell’amministratore a provvigione in caso di giustificato motivo, e secondo un criterio di gravità.
Conclusioni
Quindi, il ruolo dell’amministratore si articola, per così dire, attraverso un intricato sistema di coordinazione e responsabilità collegata al mantenimento e rispetto della normativa in materia di condominio.
Tuttavia, la sua responsabilità non è illimitata; egli non può essere ritenuto responsabile per eventi che non dipendono dalla sua diligenza o che sono conseguenza di azioni non imputabili alla sua condotta. È quindi fondamentale che l’amministratore agisca con diligenza, trasparenza e nel rispetto delle normative, adottando strumenti preventivi come modelli organizzativi per garantire una gestione efficace e ridurre i rischi di responsabilità.
