Carmela D.
Nel caso di abusi edilizi in condominio, sussiste obbligo di notifica all’amministratore? Con una storica sentenza, il Tar Lazio-Roma fa luce su un punto fin’ora trascurato dalla legislazione.
Abusi edilizi in condominio: il caso
Un condominio presentava ricorso contro una determina dirigenziale di Roma Capitale notificata all’amministratore dello stesso per mezzo PEC.
L’ufficio tecnico di Roma Capitale chiedeva la demolizione e la ricostituzione di una recinzione costruita usando rete metallica e cancello per la chiusura di un’area destinata a un parcheggio condominiale.
Secondo l’ente appena sopramenzionato, questa opera rappresentava un abuso edilizio in quanto realizzata senza un opportuno titolo edilizio, ovvero la SCIA.
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Difesa del condominio
Il condominio chiamato in causa a difendersi da una azione demolitoria, sferra la sua difesa sostenendo, in primo luogo che sugli atti di vendita non risultava concretamente che l’area destinata al parcheggio fosse da considerarsi tra le parti comuni.
In secondo luogo, chiariva che le opere in questione rientravano nella categoria di edilizia libera.
Con la sentenza numero 1923 del 2025, si accoglie il ricorso del condominio. Il Tar Lazio ascoltava le dichiarazioni fatte dall’amministratore del condominio agli agenti accertatori. Si accertava che il cancello e la recinzione esistevano già da 10 anni e che da sempre i condomini utilizzavano quell’area recintata come parcheggio condominiale.
Abusi edilizi in condominio, parla il Consiglio di Stato
Sulla base di alcuni precedenti, il Consiglio di Stato chiariva che il condominio non può subire provvedimenti sanzionatori di abusi edilizi perché privo di personalità giuridica. Si specificava inoltre che anche in presenza di abusi edilizi su parti comuni, l’ordinanza di ripristino riguarda i singoli condomini e mai l’amministratore del condominio.
Quanto sopra affermato, contraddice il disposto dell’articolo 1131 c.c. che parla di legittimazione passiva dell’amministratore per le parti comuni del condominio.
Risoluzione del caso
Alla luce dell’analisi fatta, si arriva alla conclusione che nel caso in questione et similia, ove vi sia certezza che l’opera contestata non sia parte del condominio, la notifica delle misure di ripristino deve riguardare i condomini e non l’amministratore.
