Carmela D.
Il bonus facciate rappresenta un incentivo economico previsto dal Decreto Rilancio per la riqualificazione energetica degli edifici. Tale bonus consente ai condomini di detrarre dall’IRPEF il 90% delle spese sostenute nel 2020 e 2021, 60% per spese sostenute nel 2022, per la sistemazione delle facciate degli edifici condominiali. Tuttavia, per usufruire di questo vantaggio, è necessario che i lavori vengano effettuati da ditte appaltatrici abilitate e che rispettino determinati requisiti di qualità. Ma cosa accade se l’appaltatore non rispetta gli impegni presi? In questo caso, il condominio ha il diritto di recedere dall’accordo e richiedere la restituzione delle somme già versate.
Il caso
Il caso del giorno riguarda una controversia sorta tra un Condominio e una ditta appaltatrice portata in causa con l’accusa di inadempimento. Più precisamente, il Condominio in questione, citava in giudizio la società T. s.r.l. chiedendo la restituzione di una somma pari a 53.089,74 euro, con declaratoria della legittima di recesso, possibile ai sensi del contratto di appalto stipulato tra le parti.
Il Condominio chiedeva inoltre anche un risarcimento danni stimato a euro 4.307,56 per i costi sostenuti dall’edificio e riguardanti il computo metrico, il visto di conformità e l’asseverazione di congruità delle spese. Ma non è tutto. Il Condominio chiedeva infine anche ulteriori euro 16.300,00 come penale derivante da ritardo.
Le motivazioni del Condominio per la richiesta di rimborso per inadempimento della ditta appaltatrice in materia di bonus facciate
Il Condominio chiamava in causa la ditta appaltatrice per ragioni ben precise. L’edificio in questione in particolare, faceva presente ai giudici di merito che aveva conferito mandato alla suddetta ditta appaltatrice di realizzare lavori approvati legittimamente grazie al “bonus facciate” al 90% con detrazione fiscale e sconto in fattura.
Il Condominio, incaricava uno studio di architettura a comunicare l’inizio dei lavori e la esecuzione degli stessi per il rifacimento di balconi e facciate. Lo stesso architetto dello studio in questione, aveva inoltre il compito di direttore dei lavori, redazione del piano di sicurezza e di notifica attraverso il portale M.
Il Condominio, dopo la stipula del contratto, procedeva immediatamente con il versamento alla ditta appaltatrice di euro 46.268,61 e di euro 6.821,13, corrispondenti al 10% dell’importo dei lavori da eseguirsi, raccolta di documentazione relativa alla cessione del credito, computo metrico e verifica di congruità delle opere da ristrutturare.
La ditta appaltatrice sopramenzionata, effettuava sopralluogo necessario per posizionare i cartelli di cantiere. Nella stessa giornata del sopralluogo, il Condominio versava euro 4.307,56 a titolo di saldo fattura per i costi relativi all’asseverazione di congruità delle spese, al visto di congruità e alla stesura del computo metrico.
Inadempimento della ditta appaltatrice
Sebbene il Condominio avesse versato come d’accordo tutte le somme sopramenzionate, la ditta appaltatrice non procedeva ad iniziare i lavori. Il Condominio invia allora una prima diffida tramite PEC ma senza successo.
Con una seconda PEC, l’edificio chiedeva trasmissione del cronoprogramma e asseverazione sulla congruità dei costi senza ricevere però nulla. Nemmeno le richieste dell’architetto di predisporre il ponteggio per iniziare i lavori ricevono riscontro.
La ditta appaltatrice finalmente risponde comunicando di essere in attesa della risposta della banca per “andare avanti con la lavorazione”. In verità però, i lavori mai erano iniziati nonostante le somme versate, le diffide e le richieste telefoniche di amministratore di condominio e architetto. Dinanzi a questa condizione di inadempienza, il Condominio con comunicazione avvenuta in data 14/06/2022, chiedeva il recesso dagli accordi e la restituzione delle somme versate.
La ditta appaltatrice proponeva al Condominio di cedere il credito a un’altra società per “terminare i lavori” in realtà mai iniziati ma l’edificio in questione rigettava la proposta soprattutto perché la ditta appaltatrice rifiutava di restituire le somme precedentemente corrisposte.
Decisione del tribunale
Si arriva in causa e a decidere la controversia è il Tribunale di Torino con sentenza numero 3756/2023. Ai sensi dell’articolo 281 sexies c.p.c., il Tribunale in questione accoglieva la richiesta dell’attore ritenendo valide le allegazioni della stessa, specificando che la ditta appaltatrice, decidendo di non costituirsi, non ha dimostrato di trovarsi dalla parte della ragione né di aver proceduto ad adempiere alle obbligazioni costituite con il contratto.
Alla luce di queste considerazioni, il Tribunale di Torino approvava il diritto di recesso dal contratto del Condominio e conseguente risoluzione del contratto, condannando la ditta appaltatrice a versare una somma pari a 53.089,74 e di euro 4.307,56 precedentemente corrisposte per lavori mai iniziati.
Leggi anche —>Assistenza legale gratuita: pratica legittima o accaparramento di clientela?
Che cos’è il bonus facciate
Il bonus facciate è un’agevolazione fiscale che permette ai contribuenti di detrarre dall’imposta sul reddito una percentuale delle spese sostenute per interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici.
La detrazione è suddivisa in 10 quote annuali corrispondenti al 90% delle spese sostenute negli anni 2020 e 2021 e al 60% per le spese sostenute nel 2022. Sia gli inquilini che i proprietari, residenti o non residenti in Italia, imprese e persone fisiche, possono richiedere questa agevolazione.
Possono beneficiare di questa agevolazione gli interventi di pulitura, tinteggiatura esterna, balconi ornamenti e fregi, che interessano strutture opache o quelle che influiscono dal punto di vista termico o che rappresentano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda dell’edificio.
Sono esclusi, invece, gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile e quelli che richiedono demolizione e ricostruzione, compresi quelli che rientrano nella categoria di “ristrutturazione edilizia”.
Un altro requisito importante è che gli immobili si trovino nelle zone A e B, designate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in zone assimilabili in base alle normative regionali e ai regolamenti edilizi comunali.
Note importanti.
Zona A: questa zona comprende parti del territorio che ospitano agglomerati urbani con caratteristiche storiche, artistiche o di particolare pregio ambientale. Le aree circostanti che sono considerate parte integrante di questi agglomerati sono incluse nella zona A.
Zona B: la zona B include parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, differenti dalle zone A. Le zone parzialmente edificate sono quelle in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e in cui la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq.
Per i lavori di rifacimento della facciata che non si limitano a pulitura o tinteggiatura esterna e che influiscono dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda dell’edificio, devono essere rispettati i “requisiti minimi” stabiliti dalle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, definite dal decreto MISE del 26 giugno 2015. Inoltre, devono essere rispettati i valori di trasmittanza termica stabiliti dalla normativa vigente.
Per quanto riguarda gli adempimenti, si applicano le disposizioni del decreto MEF n. 41/1998, che regolamenta le detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia.
Dunque, il bonus facciate rappresenta un’opportunità per i contribuenti che intendono migliorare l’aspetto estetico e l’efficienza energetica delle facciate degli edifici. È importante seguirne le specifiche normative per poterne beneficiare e per assicurarsi che gli interventi vengano eseguiti correttamente e con i requisiti richiesti.
Possono usufruire del bonus facciate i seguenti soggetti:
- persone fisiche, incluse le persone che esercitano arti e professioni;
- enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
- società semplici;
- associazioni tra professionisti;
- contribuenti che ottengono reddito di impresa, inclusi persone fisiche, società di persone e società di capitali.
Per beneficiare dell’agevolazione, i destinatari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento secondo un titolo idoneo, al momento dell’inizio dei lavori o al momento delle spese sostenute se precedente all’inizio dei lavori. La data di inizio dei lavori deve essere comprovata da titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Nello specifico, i contribuenti interessati devono:
- possedere l’immobile come proprietario, nudo proprietario o titolare di un altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
- detenere l’immobile tramite un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, e avere il consenso del proprietario per l’esecuzione dei lavori.
Inoltre, possono anche beneficiare della detrazione gli appartenenti alla famiglia convivente con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, partner di un’unione civile, parenti fino al terzo grado e affini fino al secondo grado) e i conviventi di fatto, come stabilito dalla legge n. 76/2016.
Per questi ultimi contribuenti, la detrazione spetta a condizione che:
- la convivenza sia presente alla data di inizio dei lavori o al momento delle spese sostenute ammissibili per la detrazione, se antecedenti all’inizio dei lavori;
- le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, dove si svolge la convivenza.
Per effettuare il pagamento e beneficiare della detrazione del 90%, è necessario utilizzare il bonifico bancario o postale (anche online), con le seguenti informazioni:
- causale del versamento;
- codice fiscale del beneficiario della detrazione;
- numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale viene effettuato il bonifico (impresa o professionista che ha eseguito i lavori).
Articolo 281 sexies c.p.c.
Se non dispone a norma dell’articolo 281-quinquies, il giudice, fatte precisare le conclusioni, può ordinare la discussione orale della causa nella stessa udienza o, su istanza di parte, in un’udienza successiva e pronunciare sentenza al termine della discussione, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
In tal caso, la sentenza si intende pubblicata con la sottoscrizione da parte del giudice del verbale che la contiene ed è immediatamente depositata in cancelleria.
Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai
sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta
giorni.
Aggiornamenti
Il D.Lgs. 19 febbraio 1998, n. 51 ha disposto (con l’art. 247,
comma 1) che “Il presente decreto legislativo entra in vigore il
giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana e diventa efficace decorso il termine
stabilito dall’articolo 1, comma 1, lettera r), della legge 16 luglio
1997, n. 254, fatta eccezione per le disposizioni previste dagli
articoli 17, 33, comma 1, 38, comma 1 e 40, commi 1 e 3″.
————
AGGIORNAMENTO (90)
Il D.Lgs. 19 febbraio 1998, n. 51, come modificato dalla L. 16
giugno 1998, n. 188, ha disposto (con l’art. 247, comma 1) che “Il
presente decreto legislativo entra in vigore il giorno successivo
alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
italiana e diventa efficace a decorrere dal 2 giugno 1999, fatta
eccezione per le disposizioni previste dagli articoli 17, 33, comma
1, 38, comma 1 e 40, commi 1 e 3″.
———–
AGGIORNAMENTO (171)
Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 ha disposto (con l’art. 35, comma
1) che “Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia
diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 e
si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data.
Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le
disposizioni anteriormente vigenti”.
