Dott.ssa Susanna Caruso
La Cassazione chiarisce che il divieto di stipula dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005 si applica anche alla permuta di immobili da costruire con ipoteche. Ecco cosa cambia per notai, acquirenti e costruttori.
L’art. 8 del D.Lgs. 122/2005 si estende anche agli immobili da costruire con ipoteche
Sentenza n. 19109/2025 della Corte di Cassazione
Con la recente sentenza n. 19109 del 2025, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema centrale nel diritto immobiliare: il divieto di stipula per il notaio previsto dall’art. 8 del D.Lgs. 122/2005.
La Corte ha chiarito che questo divieto non riguarda solo gli immobili già esistenti, ma si estende anche agli atti aventi per oggetto immobili da costruire, comprese le permute.
In altre parole, il notaio non può stipulare un atto di trasferimento se, prima o durante la firma, non è stato frazionato il finanziamento o cancellata l’ipoteca che grava sull’immobile.
La decisione ribalta l’orientamento della Corte d’Appello, che aveva escluso l’applicazione della norma ai beni futuri ancora in costruzione.
Secondo la Cassazione, invece, la ratio della norma è chiara: tutelare l’acquirente dal rischio di insolvenza del costruttore e dai possibili effetti negativi derivanti da ipoteche, pignoramenti o procedure concorsuali.
Pertanto, l’art. 8 deve applicarsi a tutti gli atti di trasferimento immobiliare, siano essi immediati o differiti, e anche ai contratti di permuta che riguardano beni da costruire.
Il caso concreto: la permuta di un terreno con due immobili da edificare
La vicenda all’origine della pronuncia nasce da una permuta immobiliare.
Un privato cittadino aveva ceduto a una società a responsabilità limitata un terreno di sua proprietà. In cambio, avrebbe ricevuto due unità abitative da costruire su quel terreno.
L’accordo era stato stipulato davanti a un notaio, lo stesso che, nello stesso giorno, aveva anche rogato un contratto di finanziamento tra la società e una banca.
Il privato aveva inoltre partecipato all’operazione come terzo datore di ipoteca, concedendo una garanzia reale sul terreno a favore della banca.
Terminata la costruzione, il cittadino scoprì che la società non aveva cancellato l’ipoteca gravante sulle due unità immobiliari, nonostante fosse obbligata a farlo per contratto.
A quel punto decise di agire in giudizio contro la società, il suo amministratore, la banca e il notaio.
Chiese al giudice di:
- dichiarare nullo o risolto il contratto di permuta per inadempimento;
- ottenere la restituzione del terreno;
- e il risarcimento dei danni subiti.
Inoltre, domandava la condanna dell’amministratore per responsabilità personale, l’annullamento dell’atto di ipoteca per vizio del consenso e la condanna del notaio per colpa professionale.
Il tribunale accolse la domanda principale, dichiarando risolto il contratto di permuta per inadempimento della società.
La Corte d’Appello di Brescia, pur confermando la risoluzione, escluse la responsabilità del notaio, sostenendo che l’art. 8 del D.Lgs. 122/2005 non fosse applicabile ai contratti riguardanti immobili da costruire.
I motivi del ricorso in Cassazione
La società soccombente decise di ricorrere in Cassazione, articolando otto motivi di impugnazione.
Tra le principali doglianze, lamentava che:
- la condanna al risarcimento dei danni fosse stata pronunciata senza una chiara prova del pregiudizio subito dal privato e senza indicare i criteri di calcolo del danno stesso;
- la Corte d’Appello avesse sovrastimato l’inadempimento, senza considerare il legame tra la permuta e il finanziamento bancario.
Secondo la società, infatti, l’ipoteca si sarebbe estinta progressivamente man mano che gli appartamenti venivano venduti, seguendo la logica dell’operazione finanziaria nel suo complesso.
Risoluzione del contratto e immobili da costruire
La Cassazione, analizzando la sentenza impugnata, ha innanzitutto rilevato lacune e imprecisioni nella motivazione dei giudici di merito.
In particolare, ha censurato il richiamo improprio all’art. 936 del Codice Civile, che disciplina il diritto del proprietario di un suolo a trattenere o far rimuovere costruzioni realizzate da terzi con materiali propri.
Secondo la Suprema Corte, tale norma non si applica quando la costruzione avviene in adempimento di un contratto, come nel caso della permuta.
In queste ipotesi, infatti, la risoluzione del contratto deve essere regolata dagli obblighi restitutori previsti dall’art. 1458 c.c., e non dall’art. 936, che presuppone rapporti tra soggetti estranei, non vincolati da un accordo.
Questa distinzione non è soltanto tecnica, ma incide sul modo in cui viene calcolato il danno e sul destino delle opere realizzate.
Richiamando precedenti pronunce (Cass. 27088/2021, Cass. 27900/2017 e Cass. 1378/2012), la Cassazione ha ribadito che la risoluzione di un contratto di costruzione comporta la restituzione delle prestazioni o, se non possibile, il risarcimento del valore equivalente.
Il giudice di merito avrebbe dunque dovuto chiarire in cosa consistesse concretamente il danno: se nel costo per liberare gli immobili dall’ipoteca o in altra forma di pregiudizio economico.
Permuta di immobili da costruire con ipoteche e responsabilità del notaio
Uno dei passaggi più significativi della sentenza riguarda la responsabilità del notaio e l’applicazione dell’art. 8 del D.Lgs. 122/2005.
La Corte d’Appello aveva escluso che la norma si applicasse agli atti di permuta relativi a immobili non ancora edificati, ritenendo che in tali casi l’acquirente fosse già protetto dalla fideiussione che il costruttore deve rilasciare ai sensi dell’art. 2 del decreto.
La Cassazione ha però ribaltato completamente questa tesi.
Secondo i giudici di legittimità, tale interpretazione svuota la norma della sua funzione protettiva e contrasta con la finalità generale della legge, che è quella di evitare che l’acquirente si ritrovi esposto a rischi patrimoniali derivanti da ipoteche o procedure esecutive.
Di conseguenza, il divieto di stipula per il notaio si applica anche agli immobili da costruire, a prescindere dal tipo di contratto (vendita o permuta) e dalla fase di avanzamento dei lavori.
In particolare, la Cassazione ha ribadito che la norma riguarda tutti gli atti traslativi della proprietà immobiliare posti in essere dal costruttore a favore di persone fisiche, quando l’immobile è gravato da ipoteca o pignoramento.
Ciò significa che il notaio non può procedere alla stipula se, prima o durante l’atto, non è stato frazionato o cancellato il vincolo ipotecario relativo all’immobile oggetto di trasferimento.
La tutela, quindi, si estende anche ai casi in cui l’acquisto avviene solo al momento dell’esistenza del bene, come nelle permute di immobili futuri disciplinate dagli artt. 1472 e 1555 c.c.
Divieto notarile e ambito di applicazione dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005 per immobili con ipoteche
La Cassazione ha evidenziato come il divieto di stipula previsto dall’articolo 8 non possa essere limitato ai soli atti di compravendita “tradizionali”.
La norma, infatti, fa riferimento in modo generale agli atti di trasferimento, e dunque comprende anche le permute o altri contratti traslativi con effetti differiti.
Il concetto di “immobile da costruire”, come definito dall’art. 1 del decreto, include sia gli edifici ancora da edificare sia quelli non ancora ultimati, cioè in una fase tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.
Questa interpretazione è coerente con precedenti decisioni della Suprema Corte (Cass. 24353/2016; Cass. 5749/2011) e con la dottrina notarile prevalente.
In sostanza, ogni volta che un immobile da costruire è gravato da ipoteche o pignoramento, il notaio ha l’obbligo di verificare che esista un titolo idoneo per cancellare o frazionare il vincolo, oppure che il finanziamento sia stato suddiviso in quote proporzionate ai singoli beni.
In caso contrario, non può procedere alla stipula dell’atto.
Maggiore tutela per l’acquirente e obblighi più rigidi per il notaio
Nel caso esaminato, la Cassazione ha concluso che il contratto di permuta stipulato dal notaio aveva ad oggetto un immobile futuro gravato da ipoteche concesse sul terreno, derivante dal contratto di finanziamento stipulato nello stesso giorno.
Tale ipoteca si sarebbe estesa automaticamente all’edificio, per accessione, una volta completata la costruzione e trasferita la proprietà delle unità immobiliari.
Pertanto, secondo la Suprema Corte, il notaio avrebbe dovuto garantire che, prima della stipula, il finanziamento fosse suddiviso in quote per consentire il frazionamento dell’ipoteca, in modo da evitare che l’acquirente si trovasse a rispondere per l’intero debito contratto dal costruttore.
La pronuncia rappresenta un importante passo avanti nella tutela dell’acquirente di immobili da costruire, ma anche un monito per i notai, chiamati a verificare con maggiore rigore la situazione ipotecaria dei beni futuri.
