Usucapione immobile: possibile anche se è abusivo

Con ordinanza n. 28481 la Corte di Cassazione, Sezione II, si è soffermata sulla natura dei requisiti necessari affinché un bene rientri nel patrimonio indisponibile e, come tale, non sia soggetto a usucapione. Con la pronuncia in esame i giudici della Suprema Corte hanno rammentato come a tal fine siano necessari due elementi:

• soggettivo, inteso come la titolarità del bene in capo all’ente
• oggettivo, inteso come la manifestazione di volontà dell’ente di voler destinare il bene a un pubblico servizio e l’effettiva e attuale destinazione del bene al pubblico servizio.

Insomma, non è sufficiente che il bene sia riconducibile all’ente, ma deve esservi una manifestazione di volontà di quest’ultimo di destinarlo ad un pubblico servizio, contenuta in un atto amministrativo, oltre che la dimostrazione della sua effettiva destinazione in tal senso.

La decisione della Cassazione in questa materia di edilizia è però di rilievo per almeno un altro elemento: ribadisce che il solo fatto che l’immobile costruito sul terreno sia abusivo non è motivo di impedimento all’acquisto per usucapione, poiché il rilascio del permesso di costruire è un provvedimento amministrativo che esaurisce la propria rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico tra l’amministrazione e il privato che ha realizzato la costruzione, non incidendo – di contro – sul possesso “ad usucapionem”.

Riassumiamo in brevità i fatti e cerchiamo di comprendere quali siano state le motivazioni che hanno indotto i giudici della Suprema Corte a esprimersi nei termini sopra sintetizzati.

Patrimonio indisponibile e immobile senza permesso di costruire

La vicenda trae origine dalle azioni di un uomo contro il Comune al fine di far accertare l’intervenuta usucapione su una porzione di terreno su cui ha edificato un immobile abusivo, poiché in carenza della licenza edilizia.

I giudici di prime e di seconde cure rigettano la domanda sostenendo che il fondo risulta appartenente al patrimonio indisponibile e, quindi, non è usucapibile.

Ricordiamo infatti che i beni pubblici si suddividono in due macrocategorie:

• i beni demaniali, indicati dal legislatore nel demanio necessario (se appartenenti necessariamente allo Stato, come il demanio marittimo, idrico e militare) e nel demanio accidentale (appartenenti anche a soggetti privati, ma demaniali se appartengono allo Stato o altro ente pubblico, come il demanio stradale, culturale e così via). Tali beni per loro natura sono incommerciabili e non possono essere alienati o suscettibili di usucapione;
• I beni patrimoniali indisponibili, che appartengono allo Stato o ad entri pubblici territoriali e soddisfano l’interesse generale pur non rientrando nella categoria dei beni demaniali di cui sopra. Si tratta di foreste, miniere, cave e torbiere, cose d’interesse storico, archeologico, paletnologico, paleontologico e artistico, beni costituenti la dotazione della Presidenza della Repubblica, caserme, armamenti, aeromobili militari e navi da guerra, e ancora edifici destinati a sede di uffici pubblici. Tali beni non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano e, anch’essi, sono insuscettibili di usucapione e di espropriazione forzata.

Le lamentele del ricorrente

Fatta salva tale premessa, il ricorrente lamenta il fatto che il giudice di merito abbia considerato come appartenente al patrimonio indisponibile il terreno oggetto della controversia, basandosi su documentazione avente data successiva rispetto all’arco temporale di interesse.

L’uomo ritiene infatti di aver usucapito il bene tra il 1982 e il 2002. Di contro, il protocollo di intesa da cui si evince la destinazione pubblica del bene è del 2010, ben 8 anni dopo il termine del range ipotizzato dall’uomo per la maturazione del diritto di usucapione.

Stando alla tesi difensiva del ricorrente, per qualificare un bene come appartenente al patrimonio indisponibile dell’ente sono necessari non solamente la già rammentata titolarità in capo all’ente (ovvero, il c.d. elemento soggettivo), bensì anche

la manifestazione di volontà di quest’ultimo nel senso di voler destinare il bene a un pubblico servizio e l’effettiva e attuale destinazione del bene al pubblico servizio

e, dunque, il c.d. elemento oggettivo.

Ebbene, nel caso di specie, sottolinea il ricorrente nelle sue conclusioni, mancherebbe la dimostrazione di uno dei due presupposti necessari.

La Corte di Cassazione ha considerato come fondata tale doglianza, poiché la sentenza gravata non avrebbe tenuto conto proprio dei requisiti che sono necessari affinché il bene possa validamente considerarsi come appartenente al patrimonio indisponibile.

L’elemento oggettivo

Più nel dettaglio, la Suprema Corte condivide che l’elemento oggettivo si manifesta con la volontà dell’ente titolare del bene di destinarlo ad un pubblico servizio. La manifestazione di volontà deve essere inclusa all’interno di un atto amministrativo e nella dimostrazione della sua effettiva destinazione in tal senso.

Ebbene, nel caso in esame mancherebbe proprio l’elemento oggettivo, la cui carenza può essere desunta dal fatto che dal momento dell’adozione dell’atto amministrativo (manifestazione di volontà di destinarlo ad uso pubblico) sia decorso un

periodo di tempo tale da non essere compatibile con l’utilizzazione in concreto del bene a fini di pubblica utilità.

Dunque, non rileva l’appartenenza di un bene ad un ente economico: l’elemento oggettivo è infatti prevalente sull’elemento soggettivo.

Insomma, la posizione della Cassazione pone in evidenza gli errori dei giudici di merito, che per qualificare il bene come appartenente al patrimonio indisponibile hanno ritenuto sufficiente il protocollo di intesa tra i due Comuni interessati.

In realtà, i giudici di legittimità ben rammentano come la mera previsione dello strumento urbanistico in relazione alla destinazione di un’area alla realizzazione di una finalità di interesse pubblico non sia sufficiente: è invece necessaria la concreta ed effettiva utilizzazione del bene, non essendo bastante il mero progetto di utilizzazione (che semmai rappresenta solo l’intenzione).

Non è rilevante l’abusivismo edilizio

Come ultimo spunto di interesse di tale ordinanza possiamo poi condividere come, ai fini delle qualificazioni di cui sopra, non sia rilevante l’abusivismo edilizio.

Nella fattispecie ora in commento il terreno su cui si domanda l’accertamento dell’intervenuta usucapione risulta inedificabile e l’immobile che qui è stato costruito è privo del permesso di costruire. Gli Ermellini precisano però come il difetto di concessione edilizia rilevi certamente sotto il profilo pubblicistico, ma non possa incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem.

Stando alla giurisprudenza prevalente, infatti, la mancanza di una concessione edilizia (ora permesso di costruire) non è motivo di impedimento all’acquisto per usucapione, a patto che siano presenti tutti i presupposti che sono indicati dall’art. 1158 c.c. (possesso di almeno 20 anni dell’immobile, continuo, non interrotto, non viziato da violenza o clandestinità).

Il rilascio del permesso di costruire si risolve infatti in un mero provvedimento amministrativo la cui rilevanza si esaurisce nella relazione pubblicistica tra l’amministrazione da una parte e il privato che ha realizzato la costruzione dall’altra.

Alla luce di ciò, viene accolto il ricorso del privato. La sentenza viene cassata con rinvio alla Corte d’Appello che dovrà decidere in diversa composizione.