Dott. Michele De Luca
Vediamo come funziona la vendita degli immobili nell’eredità giacente, anche alla luce delle novità legislative introdotte. Quella dell’eredità giacente è una particolare condizione del patrimonio ereditario, e in essa gli eredi non hanno ancora preso possesso formalmente delle quote di rispettiva spettanza, e non sono neppure stati individuati. Proprio nella fase indicata, la gestione e l’eventuale alienazione dei beni immobili presenti nel patrimonio richiedono delle procedure specifiche e più restrittive in confronto all’ordinarietà, di modo da meglio tutelare gli interessi creditori, così come anche degli eredi e di altre parti coinvolte. Vediamo allora quali sono regole e procedure che si applicano alla vendita immobiliare nel contesto dell’eredità giacente, le condizioni per le quali si ha l’autorizzazione, tanto giudiziale che notarile, e da ultimo le innovazioni introdotte mediante la riforma della giustizia civile.
Presupposti e funzione della vendita degli immobili nell’eredità giacente
C’è, per come abbiamo visto, una restrizione superiore a proposito delle regole per trasferire i beni immobili dell’eredità giacente, restrizioni cui non vanno incontro i beni mobili e altri tipi di beni. Per la lettera dell’art. 783 del Codice di Procedura Civile, l’alienazione degli immobili può avere luogo se ricorrono motivazioni di necessità o utilità evidente.
Lo stato di necessità evidente si ha nel momento in cui la vendita è indispensabile per ricavare una liquidità sufficiente a coprire i debiti ereditari, gli obblighi fiscali o le spese di gestione e conservazione del patrimonio.
L’utilità evidente si configura invece se si rinviene nella vendita il mezzo per evitare dei costi sproporzionati rispetto al valore dell’immobile, oppure è il modo per reinvestire le somme ricavate in maniera più proficua, a salvaguardia del patrimonio nel suo complesso.
Modalità di controllo giudiziale, come procede il giudice delegato ai fini della vendita degli immobili nell’eredità giacente
Vista la delicatezza dell’operazione, la vendita di immobili in eredità giacente necessita l’intervento preventivo da parte del giudice delegato. Quest’ultimo detiene il compito di vigilare sull’operato del curatore incaricato della gestione patrimoniale dell’eredità giacente.
La procedura prende il via con la presentazione di un’apposita istanza al giudice delegato. Nell’istanza, il curatore spiega quali sono le ragioni relative alla necessità o all’utilità di vendere il bene compreso nel patrimonio ereditario, con in allegato una documentazione illustrativa delle motivazioni tecniche ed economiche. Il giudice, a quel punto, valuta le circostanze e decide se concedere l’autorizzazione alla vendita. Con la modalità esplicata si vuole dare certezza che l’operazione si riveli conforme agli interessi degli eredi, compatibilmente con quelli dei creditori.
L’incarico al perito tecnico e l’autorizzazione definitiva alla vendita richiesta al Collegio
Se ottenuta l’autorizzazione del giudice delegato, il curatore provvede a far stimare l’immobile ad opera di un perito nominato dal tribunale. La perizia è il riferimento tecnico e finanziario sul quale si basa l’intera vendita.
A seguire, il curatore può avanzare richiesta dell’autorizzazione definitiva alla vendita, richiesta che inoltra al collegio giudiziario competente. Nella richiesta, il curatore specifica la modalità di vendita (quindi, se trattativa privata o asta pubblica), come il prezzo di partenza e altre condizioni essenziali. Il collegio emette un decreto col quale può approvare o modificare le proposte avanzate dal curatore. La ratio giuridica è sempre quella di fare in modo che l’operazione trovi svolgimento nel rispetto delle norme nonché di tutti gli interessi coinvolti.
Gli aspetti fiscali cui far fronte
Molto rilevante è l’aspetto fiscale connesso alla vendita, dato che al curatore spetta anche dichiarare eventuali plusvalenze e rispettare l’intero complesso delle norme fiscali in applicazione nel caso.
Va considerata la presenza d’ipoteche, privilegi o altri gravami concernenti l’immobile, siccome potrebbero permanere anche in seguito alla vendita. Se manca il consenso dei creditori, il curatore ha il dovere d’attivare le procedure contemplate dall’ordinamento, ed evitare allora che la vendita possa essere pregiudizievole dei diritti di creditori o altri soggetti interessati.
La novità ad opera della riforma Cartabia: l’autorizzazione conferita dal notaio per la vendita degli immobili nell’eredità giacente
Un’innovazione d’indubbio peso in materia si è avuta con la Riforma Cartabia, D. Lgs. n. 149/2022, in merito alla possibilità d’affidare al notaio l’autorizzazione alla vendita dei beni ereditari in quegli ambiti di volontaria giurisdizione.
Qualora sussista il ricorso di determinate condizioni, il curatore procede alla vendita con una trattativa privata, se ottiene dal notaio incaricato l’autorizzazione alla stipula dell’atto di vendita senza dover necessariamente passare dal giudice. Si tratta qui d’una procedura semplificata con la quale si vuol rendere maggiormente efficiente la gestione delle eredità giacenti, a riduzione di tempi e costi ma senza privarsi di un adeguato livello di tutela degli interessi coinvolti.
Questa procedura viene dunque affidata al notaio, in quanto pubblico ufficiale che si accerta del fatto che l’operazione sia legittima, che vengano rispettate le condizioni di legge e la tutela dei soggetti coinvolti. L’autorizzazione notarile è poi trasmessa all’autorità giudiziaria e ai creditori, col termine d’efficacia di venti giorni, così che possa essere richiesto, eventualmente, un ulteriore controllo successivo.
Vendita degli immobili nell’eredità giacente: meglio la trattativa privata o l’asta pubblica?
Riguardo la scelta fra la trattativa privata e l’asta pubblica, questa si svolge in relazione alle caratteristiche del patrimonio e alla situazione propria di eredi e creditori. Con la trattativa privata si ha certamente maggior rapidità e, contestualmente, maggior flessibilità. Mentre, con l’asta pubblica, si dispone di maggiore trasparenza, oltre che di maggiore concorrenza. La maggiore trasparenza è opportuna se vi sono contenziosi in corso, mentre la concorrenza lo è, sempre al fine della più alta valorizzazione del patrimonio, qualora il valore dell’immobile sia molto elevato. In questi casi è allora preferibile l’asta pubblica.
In base alla natura della vendita cambiano anche gli adempimenti urbanistici, catastali e la cancellazione delle ipoteche. Sono quindi da valutare i relativi effetti in termini di validità ed efficacia dell’atto di trasferimento.
La formazione del curatore e la ricerca degli eredi
È necessario, per la formazione del curatore, che la stessa comprenda competenze giuridiche e tecniche specifiche e costantemente aggiornate. Ciò proprio per far fronte alla complessità di un istituto giuridico quale l’eredità giacente.
Si tengono all’uopo degli appositi corsi formativi dove apprendere tutto sulla strumentazione operativa. Per il resto, ci si può affidare alla ricerca degli eredi ad apposite compagnie di professionisti, onde poter determinare con certezza i soggetti legittimati, e ridurre per questa via i tempi di gestione della procedura.
