Dott. Michele De Luca
Ci apprestiamo a discutere, nell’ambito delle difformità urbanistiche dell’immobile in vendita, delle responsabilità dell’agente immobiliare, e di una pronuncia della giurisprudenza di legittimità che chiarisce dei punti importanti, in particolare fino a dove tali responsabilità si estendono.
La compravendita immobiliare è fonte d’obblighi e responsabilità che investono le parti coinvolte, e ciò riguarda in particolar modo l’agente immobiliare o il mediatore. Per la norma italiana, il mediatore ha il dovere ad informare correttamente le parti su quelle che sono le caratteristiche dell’immobile, il che assume un alto rilievo qualora le suddette caratteristiche possano determinare in un senso o nell’altro l’esito dell’affare o la sicurezza dello stesso (si pensi, ad esempio, al caso di difformità urbanistiche o edilizie). Per riassumere, in capo all’agente c’è l’obbligo d’informazione e di diligenza con la quale agisce.
Il ruolo e gli obblighi del mediatore immobiliare per difformità urbanistiche
Sotto il profilo giuridico, la professione del mediatore immobiliare trova disciplina agli artt. 1754 e ss. del Codice Civile, nella L. n. 39/1989 e nel D.M n. 452/1990. La funzione svolta professionalmente è quella di porre in relazione le parti onde facilitare la conclusione del relativo affare. In quest’ambito, il mediatore mantiene una posizione imparziale e neutrale, ai sensi di quanto disciplinato dall’art. 1759 c.c.
Anche per la Cassazione (Sent. n. 11371/2023), il mediatore detiene l’obbligo allo svolgimento della propria attività con diligenza professionale, correttezza e buona fede, col dovere di riferire, di tutte le circostanze di cui sia a conoscenza, alle parti (informazioni che è tenuto a conoscere seguendo la diligenza qualificata propria del ruolo che riveste). Il riferimento, anche qui, è soprattutto alla comunicazione di qualsivoglia elemento potenzialmente incidente sull’apprezzamento e la sicurezza dell’immobile, in primis difformità urbanistiche o edilizie.
Responsabilità dell’agente immobiliare, quando subentra?
Tenuto conto di quanto finora considerato, la responsabilità del mediatore si configura in via principale qualora ometta di fornire delle informazioni rilevanti, o fornisca addirittura delle informazioni false sullo stato del bene (comportamento negativamente rilevante, specie se posto in relazione a irregolarità urbanistiche o edilizie). Il momento di riferimento per valutare detta responsabilità, a detta della giurisprudenza, è quello di conclusione dell’affare, ossia quando viene compiuto l’atto di stipula del contratto, preliminare o definitivo.
Normativa e giurisprudenza rilevante a riguardo della responsabilità dell’agente immobiliare
Fra le normative già citate, a proposito degli obblighi del mediatore, rileva specialmente l’art. 1759 c.c., per il quale il mediatore è obbligato a riferire tutte le circostanze di propria conoscenza (sono quelle che dovrebbe conoscere, con la dovuta diligenza) che possano influire sulla conclusione dell’affare. Sul piano giurisprudenziale, vi è da segnalare una sentenza molto recente della Cassazione, l’Ordinanza n. 32264/2025.
In essa si è stabilito che, affinché il mediatore venga ritenuto responsabile, deve aver avuto conoscenza delle difformità urbanistiche al momento dell’affare. Non risulta rilevante a tal fine, per la Suprema Corte, che le difformità siano emerse in seguito. Ma osserviamo il tutto nel dettaglio.
Responsabilità per difformità urbanistiche, gli esiti nei primi due gradi di giudizio
La sentenza di merito
Nel caso di specie esaminato, un venditore aveva ceduto un immobile con tanto di difformità edilizie e urbanistiche (anche a propria insaputa), e senza che l’agente immobiliare fosse al corrente, né messo nelle condizioni di verificare le irregolarità in questione. Il venditore aveva trasmesso visure catastali e planimetrie, senza la concessione edilizia, e aveva conferito l’incarico all’agenzia di verificare la regolarità, ma solamente dopo che fosse concluso il contratto preliminare. A quel punto, il venditore, emerse le difformità, e avendo già concluso il preliminare, si accorda con il compratore per una riduzione di prezzo pari a 19.000 euro, dal prezzo inizialmente pattuito di 104.000 euro.
C’è da dire che, nella sentenza del giudice di merito, la domanda dell’attore verso l’agenzia immobiliare, aveva trovato rigetto, dato che, come vedremo meglio, il mediatore non è tenuto ad accertarsi della regolarità urbanistica se non gli viene conferito un mandato apposito.
La sentenza d’appello
In appello, il ricorso del venditore trovava invece un accoglimento parziale. Era stata riconosciuta in giudizio la responsabilità di una società di professionisti alla quale il venditore si era rivolto per accertamenti tecnici, in relazione alla perdita patrimoniale, posta in conseguenza di una violazione di diligenza professionale. Questo perché l’irregolarità urbanistica era presente fin dal 1995, anno in cui il venditore aveva ereditato l’immobile da una sua zia, difformità che non erano state riscontrate e nemmeno sanate in sede d’accertamento ad opera della stessa società di professionisti (incarico assunto nel 2011, al momento in cui l’immobile è stato messo in vendita) per mezzo di un geometra incaricato (socio della medesima società). La Corte d’Appello si era così pronunciata per una liquidazione equa del danno.
Qualunque pretesa risarcitoria era invece rigettata nei riguardi dell’agenzia immobiliare. Nel relativo incarico, la parte venditrice aveva barrato una casella per la quale dichiarava che l’immobile fosse conforme a normativa urbanistica ed edilizia. Quanto trasmesso all’agenzia, quindi visure e piantina, non includeva altresì il progetto dell’immobile e la concessione edilizia di questi.
Una volta addivenuti alla stipula del contratto preliminare, il venditore aveva conferito incarico all’agenzia a ritirare presso il Comune la concessione edilizia e a verificare la conformità urbanistica ed edilizia. Solo a partire da quel momento subentrava il dovere informativo dell’agenzia, adempiuto con l’indicazione al cliente della necessità di rivolgersi a un professionista abilitato per la regolarizzazione dello stato dell’immobile. Il ricorrente non ci sta, poiché non aveva ottenuto un risarcimento totale del danno economico subito, e opera allora un nuovo ricorso per Cassazione.
Responsabilità dell’agente immobiliare nella pronuncia della Cassazione
La Cassazione, nella pronuncia, ha operato riferimento al dovere d’informazione di cui all’art. 1759 c.c., ma, nella fattispecie, ha riconosciuto come l’agenzia avesse agito in buona fede, dato che aveva ricevuto l’incarico di verifica della conformità urbanistica solamente dopo la conclusione dell’affare. L’affare era infatti da ritenersi già concluso con il preliminare di vendita e i conseguenti obblighi statuiti a carico delle parti.
Sempre nel caso di specie, allora, la responsabilità risarcitoria del mediatore immobiliare, per come dalla Corte stabilito, non può trovare applicazione, poiché non era stato posto nella condizione di disporre d’elementi certi inerenti alla difformità al momento della conclusione.
Analisi della responsabilità dell’agente immobiliare per difformità urbanistiche
Vi è da rilevare, alla luce di quanto considerato, che, se da un lato vi è l’obbligo ex art. 1759 c.c. in capo a chi svolge la professione di mediatore immobiliare, dall’altro lo stesso mediatore non è tenuto a delle approfondite indagini tecnico-giuridiche, salvo qualora non abbia ricevuto un espresso incarico di farlo ( Cass. n. 6389/2001 e Cass. n. 5107/1999, entrambe citate in Cass. n. 11371/2023).
Se non viene messo in queste condizioni, non si può parlare di mancato adempimento del mediatore verso i doveri di normale diligenza professionale (Cass. n. 4791/1999, Cass. n. 822/2006, Cass. n. 15274/2006, Cass. n. 6926/2012, Cass. n. 8849/2017, Cass. n. 29229/2019, tutte sentenze citate in Cass. n. 24534/2022). La presenza di un mediatore, tra l’altro, non è richiesta in ognuna delle fasi della trattativa, ma è già di per sé sufficiente che abbia messo le parti in contatto (i potenziali contraenti) per aversi mediazione (come affermato in Cass. n. 2385/2023).
Certo, se in un qualsiasi modo viene a conoscenza di quelle difformità, l’agente è tenuto a riferirle anche in quel caso, ma ciò non era avvenuto nella fattispecie trattata.
Difformità urbanistiche: danno e causalità
Perché sussista la responsabilità risarcitoria, bisogna che ricorrano due elementi:
- Inadempimento: vale a dire l’omissione dell’obbligo d’informare, in presenza di circostanze di cui l’agente era a conoscenza o avrebbe dovuto esserlo.
- Nesso causale immediato e diretto: occorre che il danno sia conseguenza diretta e prevedibile dell’inadempimento.
Nella fattispecie in oggetto, era stato subito un danno dal venditore, consistente in un minor prezzo di vendita e nelle irregolarità non sanate. Il danno in questione, per la Corte, non è stato da collegare all’omissione informativa dell’agente, ma è derivato da scelte negoziali successive.
Come la Corte ha fatto notare, a rilevare è un nesso diretto tra inadempimento e pregiudizio subito, e i danni subiti dal venditore altro non erano che dovuti a scelte negoziali ulteriori compiute dalle parti così d’anteporre un rimedio alle lunghe tempistiche per il rilascio della sanatoria da parte della Pubblica Amministrazione. La Suprema Corte ha qui dato rilevanza al principio di responsabilità contrattuale, ma ha anche ribadito la necessarietà del nesso causale tra inadempimento e danno, imprescindibile ai fini del risarcimento.
Il rigetto della domanda ad opera della Cassazione
La domanda è stata allora rigettata dalla Cassazione, che ha anche condannato il venditore ricorrente a risarcire all’agenzia immobiliare le spese di lite.
