Vendere immobili donati diventa finalmente più semplice: la riforma che cambia tutto

Il Senato ha dato il primo via libera a una riforma che promette di innovare uno dei nodi più intricati del diritto civile italiano: la compravendita di immobili donati.

Il disegno di legge sulle semplificazioni, approvato pochi giorni fa in prima lettura a Palazzo Madama, introduce modifiche sostanziali che interessano milioni di italiani, dalle famiglie che ricevono case in donazione fino agli acquirenti che finora hanno vissuto nel terrore di doverle restituire.

Scopriamo insieme che cosa può cambiare.

Il problema degli immobili donati che ha paralizzato il mercato immobiliare

Per comprendere la portata innovativa della riforma occorre partire dal problema che ha afflitto per decenni notai, acquirenti e venditori. Quando qualcuno riceve un immobile in donazione e decide poi di venderlo, l’acquirente si trova in una posizione di estrema fragilità. Il rischio concreto è che, alla morte del donante, emerga un parente con diritto alla legittima – un coniuge, un figlio o un genitore – che si scopre danneggiato da quella donazione.

In questi casi, secondo le regole attuali, il legittimario leso può intentare un’azione di riduzione per far rientrare il bene nell’asse ereditario e ottenere la propria quota. Il risultato è che l’ignaro acquirente, magari dopo anni dall’acquisto, potrebbe essere costretto a restituire l’appartamento per cui ha pagato regolarmente. Questa spada di Damocle ha reso praticamente intoccabili gli immobili donati, creando diffidenza nel mercato e complicando enormemente il lavoro dei professionisti chiamati a rogitare questi atti.

La soluzione: dagli immobili donati all’indennizzo economico

La riforma ribalta completamente l’approccio tradizionale. Con le nuove disposizioni, chi acquista da un donatario e trascrive l’atto prima che venga registrata una domanda giudiziale di riduzione può dormire sonni tranquilli: nessuno potrà mai chiedergli di restituire materialmente l’immobile. Il legittimario danneggiato avrà diritto solamente a un indennizzo in denaro.

A sua volta, l’indennizzo dovrà essere versato principalmente dal donatario originario, nella misura necessaria a integrare la quota di legittima spettante. Qualora il donatario risultasse insolvente e avesse già ceduto il bene, l’acquirente potrebbe essere chiamato a corrispondere una compensazione economica, ma comunque limitata al vantaggio che ha effettivamente conseguito dall’operazione. In ogni caso, l’immobile resta stabilmente nelle sue mani.

Tutela per chi acquista in buona fede immobili donati

Il cuore della riforma sta nella protezione del terzo acquirente in buona fede di immobili donati. Vengono finalmente superate le preoccupazioni espresse da anni dal notariato, che si trovava nella scomoda posizione di dover rogitare atti potenzialmente fragili. La certezza giuridica diventa la regola: chi compra regolarmente e trascrive per primo ha una posizione cristallizzata che nessuna successiva rivendicazione può scalfire dal punto di vista della proprietà fisica del bene.

Questo non significa che i diritti dei legittimari vengano cancellati. Semplicemente, la loro tutela si sposta dal piano reale a quello obbligatorio: non più la restituzione del bene, ma il risarcimento economico equivalente alla quota lesa. Un equilibrio che tutela contemporaneamente la circolazione dei beni e i diritti successori.

Quando entreranno in vigore le novità

Il legislatore ha previsto un regime transitorio articolato per gestire il passaggio dalle vecchie alle nuove regole. Le modifiche si applicheranno innanzitutto alle successioni che si apriranno dopo l’entrata in vigore della legge. Ma c’è di più: trascorsi sei mesi dall’entrata in vigore, le nuove disposizioni varranno anche per le successioni già aperte in precedenza, purché non ci siano in corso azioni giudiziarie o atti stragiudiziali di opposizione da parte degli interessati.

La previsione mira a dare stabilità anche a situazioni pregresse, impedendo che controversie potenziali rimangano sospese per anni creando incertezza giuridica.

Eredità più snelle: nuove modalità di accettazione

Il disegno di legge interviene anche sulle formalità che circondano l’accettazione dell’eredità, introducendo procedure più agili. Sarà possibile trascrivere l’accettazione anche mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata che contenga una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. In questa dichiarazione l’erede o un suo successore universale può attestare di aver accettato tacitamente l’eredità oppure di aver acquisito la qualità di erede per non aver rispettato i termini previsti dalla legge per l’inventario o per la dichiarazione formale.

Si tratta di una semplificazione che riduce i passaggi burocratici e facilita la definizione delle situazioni successorie, rendendo più rapida la liquidità delle posizioni ereditarie.

Tempi più rapidi per assenza e morte presunta

Tra le modifiche al codice civile spiccano anche quelle relative alle dichiarazioni di assenza e morte presunta, situazioni drammatiche che finora richiedevano attese lunghissime. La riforma dimezza letteralmente i termini: per chiedere la dichiarazione di assenza basterà attendere un anno dalla scomparsa invece degli attuali due, mentre per la dichiarazione di morte presunta si passa da dieci a cinque anni.

L’accelerazione risponde alle esigenze concrete delle famiglie che si trovano bloccate nell’incertezza, impossibilitate a gestire patrimoni e situazioni giuridiche finché non interviene una pronuncia del tribunale.

Cremazione: regole più moderne e flessibili

Il disegno di legge ridisegna completamente la disciplina della cremazione, adeguandola ai tempi e alle esigenze contemporanee. La gestione dei crematori viene confermata come competenza comunale, ma con un nuovo sistema di tariffe. Viene introdotta la possibilità di trasportare più salme contemporaneamente, razionalizzando i costi e l’organizzazione logistica.

Sul fronte della volontà individuale, si riconosce piena libertà di forme per la dichiarazione di volontà di essere cremati: non servono più formalità particolari, basta aver manifestato chiaramente l’intenzione. Inoltre, la legge disciplina la cremazione dei resti mortali anche senza necessità di comunicazione agli aventi diritto, una volta scaduti i termini della concessione del loculo o della sepoltura.

Un’ulteriore modernizzazione riguarda gli atti di morte: l’ufficiale di stato civile potrà redigerli e trasmetterli in modalità interamente digitale, eliminando la carta e velocizzando le procedure.

La pubblica amministrazione diventa più efficiente

Le semplificazioni toccano anche il rapporto tra cittadini e amministrazioni pubbliche. Una modifica particolarmente significativa riguarda i poteri di autotutela: il termine entro cui le pubbliche amministrazioni possono annullare d’ufficio provvedimenti di autorizzazione o di concessione di vantaggi economici si riduce da dodici a sei mesi.

La compressione temporale crea maggiore stabilità per imprese e cittadini: se la pubblica amministrazione non agisce entro il semestre per annullare un atto invalido, motivando l’interesse pubblico come richiede la legge, quell’atto si consolida definitivamente. Un principio di certezza del diritto che impedisce che le posizioni dei privati restino appese per tempi indefiniti alla possibilità di un ripensamento amministrativo.

Un pacchetto che guarda alla vita quotidiana

Il filo conduttore dell’intero disegno di legge è la volontà di sciogliere nodi pratici che complicano inutilmente la vita di milioni di persone. Dalla paura di comprare una casa donata ai tempi biblici per dichiarare una scomparsa, dalle lungaggini burocratiche per accettare un’eredità fino alle incertezze che gravano su chi ottiene un’autorizzazione amministrativa: ogni articolo della riforma risponde a esigenze concrete emerse dall’esperienza quotidiana di famiglie, professionisti e imprese.

Ora il testo passa alla Camera per la seconda lettura. Se confermate, queste novità potrebbero davvero cambiare in meglio il rapporto degli italiani con burocrazia, eredità e patrimonio immobiliare.