Roberto Rossi
L’usufrutto abitativo è un diritto complementare alla nuda proprietà e, insieme ad essa, componente del diritto di piena proprietà. In questa guida vedremo insieme quali sono le sue caratteristiche e quali le conseguenze nella sua fruizione.
Cos’è l’usufrutto abitativo
L’usufrutto abitativo è un diritto reale di godimento disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile: il diritto assicura all’usufruttuario il diritto di utilizzare e godere di un bene di proprietà altrui e, nel caso di usufrutto abitativo, relativo a un’abitazione.
Nel momento in cui il bene è gravato da questo diritto, il proprietario si trova nella condizione di essere un nudo proprietario: conserva a tutti gli effetti la proprietà dell’abitazione, ma si spoglia della possibilità di utilizzarlo e di goderne, opportunità che saranno invece attribuite all’usufruttuario.
Come si costituisce l’usufrutto abitativo
L’usufrutto abitativo può essere costituito per legge, per contratto, per testamento o per usucapione. Ancora una volta, è l’art. 978 c.c. a sancirlo, riferendosi al fatto che la sua costituzione può avvenire per legge o per volontà dell’uomo, o ancora si possa acquistare per usucapione.
Quanto dura l’usufrutto abitativo
Secondo il successivo articolo 979 c.c., la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Nel caso in cui l’usufrutto venga costituito in favore di persona giuridica, la durata non può comunque estendersi oltre i 30 anni.
La legge riconosce inoltre l’usufrutto successivo, sempre che sia costituito tra vivi e a titolo oneroso. In questo caso, infatti, il diritto di usufrutto abitativo implica che spetti in origine a un primo soggetto, per poi trasferirsi ad un altro soggetto alla morte del primo, e così via.
La cessione dell’usufrutto abitativo
L’art. 980 c.c. stabilisce che l’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo periodo di tempo o per la sua intera durata, sempre che tale opportunità non sia espressamente vietata dal titolo costitutivo del diritto. In ogni caso, la cessione deve essere oggetto di notifica al proprietario del bene: fino a quando non avviene la notifica, invece, l’usufruttuario rimane solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.
C’è però un’eccezione fondamentale: la cessione del proprio diritto al nudo proprietario. In questo scenario, infatti, l’usufrutto verrebbe a cessare per consolidazione. Non si può inoltre escludere che le parti, in autonomia, decidano di vietare la cessione del diritto di usufrutto mediante atto ad efficacia reale, opponibile nei confronti di tutti se trascritto.
Come si estingue l’usufrutto abitativo
Oltre che per decorso del termine, il diritto di usufrutto abitativo si estingue in questi casi:
- prescrizione per effetto del mancato uso del bene per 20 anni;
- riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
- perimento totale della cosa su cui è stato costituito il diritto.
In aggiunta a queste ipotesi, sancite dall’art. 1014 c.c., ci sono anche altri casi di estinzione, per rinuncia del titolare del diritto o per sentenza che pronuncia l’invalidità del titolo costitutivo, la sua nullità, l’annullamento, la rescissione o la revoca.
L’art. 1015 c.c. introduce poi come ulteriore causa di cessazione l’abuso del diritto: è il caso dell’usufruttuario che aliena i beni o li deteriora. In questo caso l’autorità giudiziaria può ordinare che l’usufruttuario dia garanzia, se esente, o che i beni siano locati o posti sotto amministrazione a spese di lui, o ancora dati in possesso al proprietario con l’obbligo di pagare all’usufruttuario una somma determinata.
Il perimento dell’abitazione
Come abbiamo indicato qualche riga fa, una delle motivazioni che può condurre all’estinzione dell’usufrutto abitativo è il perimento del bene. Ma nel caso di perimento parziale?
A rispondere è l’art. 1016 c.c., secondo cui se una sola parte della cosa soggetta a usufrutto perisce, l’usufrutto rimane su ciò che rimane, ma sempre che le parti non abbiamo deciso diversamente nell’accordo sottoscritto.
Si consideri poi che l’art. 1017 c.c. stabilisce che se il perimento della cosa non è conseguenza di un danno fortuito, allora l’usufrutto si trasferisce sull’indennità che è dovuta responsabile del danno. In altri termini, l’usufrutto da diritto reale si trasforma e converte in usufrutto di credito. La relativa riscossione sarà dunque equamente divisa tra usufruttuario e proprietario.
Sempre in merito al perimento, il successivo art. 1018 c.c. chiarisce che se l’usufrutto è costituito su di un fondo, di cui fa parte un’abitazione, e questo viene in qualsiasi modo a perire, l’usufruttuario ha il diritto di godere dell’area e dei materiali. Medesima disposizione si applica se è stabilito su un edificio, ma in questo caso se il proprietario desidera edificare sopra l’edificio, ha il diritto di occupare l’area e di valersi dei materiali, pagando all’usufruttuario gli interessi sulla somma corrispondente al valore dell’area e dei materiali.
Infine, l’ipotesi di cui all’art. 1020 c.c., secondo cui se la cosa è requisita o espropriata per pubblico interesse, il diritto si trasferisce sull’indennità relativa.
Calcolo del valore dell’usufrutto rispetto alla piena proprietà
Ma come si calcola il valore del diritto di usufrutto vitalizio rispetto a quello della nuda proprietà?
Per il conteggio del rapporto del valore fra usufrutto e piena proprietà, sono di comune utilizzo delle tabelle che sulla base dell’età del titolare del diritto di usufrutto, ne quantificano il valore percentuale rispetto a quello della piena proprietà.
Per esempio, il valore del diritto di usufrutto vitalizio costituito a vantaggio di un soggetto che abbia fra 0 e 20 anni sia pari al 95% rispetto alla piena proprietà (pertanto, il diritto di nuda proprietà ha il valore del 5%).
Dunque, se l’abitazione ha un valore di 100.000 euro e su di essa è costituito il diritto di usufrutto vitalizio, tale diritto avrà valore di 95.000 euro e viceversa la nuda proprietà avrà valore di 5.000 euro.
