Dott.ssa Susanna Caruso
Plusvalenza immobiliare e separazione consensuale: ecco come funziona la tassazione sulle vendite entro cinque anni dall’acquisto. Guida chiara con esempi e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
La gestione di una separazione non riguarda solo i rapporti familiari. Anche gli immobili e la loro eventuale vendita portano con sé questioni fiscali. Un punto delicato riguarda la plusvalenza immobiliare e la sua tassazione.
Con la Risposta n. 153/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito come trattare le cessioni di immobili ricevuti durante la separazione consensuale. Il documento spiega quando scatta l’imposta e quali valori bisogna prendere come riferimento.
Norme di riferimento: cosa dice il TUIR
L’articolo 67 del TUIR (D.P.R. 917/1986) inserisce tra i redditi diversi le plusvalenze che derivano dalla cessione a titolo oneroso di immobili comprati o costruiti da meno di cinque anni.
Chi vende entro il quinquennio deve quindi dichiarare il guadagno come reddito tassabile.
La norma prevede anche eccezioni. Non c’è tassazione:
- se il trasferimento avviene per successione;
- se l’immobile è stato usato come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
Lo scopo della regola è chiaro: evitare operazioni con intento speculativo.
Il caso esaminato dall’Agenzia
Un contribuente, nel 2023, ha ottenuto il 50% di un immobile in seguito a una separazione consensuale. L’immobile era in comproprietà dal 2003 con l’ex coniuge. Il trasferimento della quota non ha comportato scambio di denaro.
Il contribuente voleva vendere l’intero immobile entro pochi anni e ha chiesto chiarimenti sul trattamento fiscale.
Secondo la sua interpretazione, l’acquisizione del 2023 non rappresentava un atto speculativo, ma un accordo patrimoniale legato alla separazione. In questa visione, la cessione non doveva rientrare nella disciplina sulle plusvalenze.
In alternativa, il contribuente riteneva che, se l’operazione fosse stata tassata, l’imposta dovesse riguardare solo la quota del 2023. E che il valore di acquisto da considerare fosse quello del 2003.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia ha chiarito che i trasferimenti immobiliari collegati a separazioni consensuali rientrano negli atti a titolo oneroso.
Il motivo è semplice: anche se non c’è scambio di denaro, il coniuge che cede la quota ottiene un vantaggio economico. La cessione rappresenta infatti la contropartita alla rinuncia ad altre pretese patrimoniali.
Questa interpretazione non è nuova. Già la Risoluzione n. 22/1984 aveva riconosciuto lo stesso principio.
Per questo motivo, l’acquisto del 50% nel 2023 segna l’inizio di un nuovo quinquennio. Chi vende l’immobile prima del 2028 deve quindi pagare l’imposta sulla plusvalenza.
Come calcolare la plusvalenza
L’articolo 68 del TUIR stabilisce il metodo di calcolo. Il valore di acquisto corrisponde a quello riportato nell’atto notarile, al quale si possono aggiungere spese documentate come imposte e costi notarili.
Nel caso trattato, l’atto di separazione indica 30.000 euro per la quota trasferita. Questo diventa il riferimento per la tassazione, anche se il contribuente non ha pagato quella cifra.
Chi vende l’immobile prima del 2028 deve confrontare il prezzo di vendita con i 30.000 euro, sommando eventuali oneri accessori. La differenza positiva costituisce la plusvalenza da dichiarare.
Il valore del 2003 non entra nel calcolo per la quota acquisita nel 2023. L’Agenzia considera infatti quel trasferimento un acquisto nuovo e autonomo.
Implicazioni pratiche
Chi gestisce immobili durante una separazione deve fare attenzione a questi aspetti. Alcuni punti chiave:
- i trasferimenti in separazione consensuale sono atti a titolo oneroso;
- il quinquennio si calcola dalla data del trasferimento indicata nell’atto;
- la tassazione scatta anche se non c’è stato pagamento diretto;
- il valore da usare è quello dell’atto, non quello originario della prima quota.
Questi principi incidono sulle scelte di chi valuta la vendita di un immobile dopo la separazione.
Pianificazione e strategie
Molte coppie concentrano l’attenzione sugli accordi civili e trascurano la parte fiscale. Questo atteggiamento può generare sorprese spiacevoli.
Per ridurre i rischi conviene pianificare le mosse. Alcune opzioni possibili:
- rinviare la vendita oltre i cinque anni;
- destinare l’immobile ad abitazione principale;
- valutare soluzioni contrattuali alternative con il supporto di un professionista.
Un avvocato o un consulente fiscale può offrire scenari concreti e aiutare a scegliere la strada meno onerosa.
La Risposta n. 153/2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che i trasferimenti immobiliari in separazione consensuale hanno natura onerosa, anche senza scambio di denaro.
Chi vende prima dei cinque anni deve calcolare la plusvalenza partendo dal valore riportato nell’atto. Questo approccio supera la tesi di chi vorrebbe riferirsi al valore originario.
Conoscere queste regole permette di evitare errori e pianificare meglio la gestione del patrimonio durante e dopo la separazione.
