Dott. Michele De Luca
Parliamo della casistica del risarcimento per infiltrazioni d’acqua in un condominio. Finora è stato risaputo che l’azione risarcitoria sia da espletare nei confronti del condominio nel suo complesso, ma ci sono nuovi risvolti giurisprudenziali in base ai quali l’azione risarcitoria sarebbe da espletarsi, in determinati casi, nei confronti del singolo condomino. Si parla a tal punto dell’ordinanza 11 ottobre 2024, n. 26521. Per studiare gli effetti della decisione, procediamo col presentare la vicenda dalla quale le nuove considerazioni sulla fattispecie hanno avuto origine.
Nel nostro caso, i proprietari di un immobile, situato al piano terra di un palazzo, dalla destinazione funzionale d’attività commerciale, subiscono infiltrazioni idriche dal piano superiore, anche decisamente consistenti, e chiamano giudizialmente in causa il proprietario del relativo appartamento.
C’è da dire che le infiltrazioni erano talmente corpose da aver determinato il crollo delle travi del sottotetto sull’intradosso di proprietà della parte convenuta, e oltre a ciò, gli attori denunciavano la qualità scadente dell’elemento crollato (sempre di proprietà del convenuto). L’azione è stata quella di una domanda risarcitoria del danno, sulla base dell’art. 2051 (danno cagionato da cose in custodia) o, alternativamente, dell’art. 2043 (risarcimento per fatto illecito, in riferimento a qualsivoglia fatto doloso o colposo che cagioni ad altro un danno ingiusto) del Codice Civile.
Le ragioni della difesa nel risarcimento per infiltrazioni e il difetto di legittimazione passiva
Le ragioni della difesa erano da rivenirsi in un difetto di legittimazione passiva, e si indicava pertanto il condominio quale responsabile perché ente al quale era demandata la gestione della cosa. Ora, nel giudizio di primo grado, la domanda della parte attrice in giudizio veniva accolta, con la condanna dell’altra parte al versamento di una somma pari a circa 25.000 euro, da corrispondere per risarcimento delle spese e delle operazioni di bonifica intervenute in loco.
Oltre che per i danni riportati alle merci e la chiusura dei locali, elementi questi ultimi riconducibili alla fattispecie del lucro cessante. Ma, nel ricorso in appello, la Corte decretava, in accoglimento delle motivazioni della controparte, come vi fosse effettivamente un difetto di legittimazione passiva. L’azione, alla luce della sentenza, avrebbe dovuto essere espletata nei confronti del condominio complessivamente. Ne è seguito pertanto il ricorso in Cassazione.
Esperibile o meno l’azione di risarcimento per infiltrazioni contro l’intero condominio
Riprendiamo dunque da quanto sostenuto da quelli che, in questo caso, sono i ricorrenti per Cassazione, ovvero i primi attori in giudizio, e cioè che il risarcimento possa essere richiesto al condomino, rinvenendosi in esso un rafforzamento e una semplificazione del credito, esigibile con molta più facilità, in quanto l’azione è nei confronti del singolo e non di una collettività di debitori in solido che rispondano ciascuno con la propria quota.
Per danni apportati da parti in comune del condominio, la custodia non è dunque da attribuirsi né all’ente condominiale né all’amministratore. In relazione a ciò, la Corte di Cassazione ha accolto quanto rivendicato, seppur con determinati aspetti che ha chiarito.
La risposta sulla titolarità dal lato passivo del rapporto
Stando alla prima precisazione riportata dalla Suprema Corte nel testo della sentenza, non si può parlare di legittimazione passiva, come fatto invece in secondo grado. Qui si riscontrava un difetto di legittimazione passiva, ma a venire esclusa ne è stata la titolarità passiva del rapporto controverso.
La legittimazione dal lato passivo è un presupposto sul piano processuale, ed esprime un rapporto fra il soggetto per il quale è richiesta la tutela (il condomino proprietario del sottotetto) e la titolarità alla stessa parte attribuita del dovere violato. La questione che ci si pone, giudizialmente, è stabilire se la parte convenuta in giudizio corrisponda con la parte che debba subire il provvedimento finale del giudizio, ovverosia la sentenza. Un principio giurisprudenziale, quest’ultimo, che la Cassazione aveva espresso in occasione della pronuncia n. 8040/2006.
In merito a quanto stabilito nel giudizio di primo grado, non vi è stato riscontro, nella sentenza, di una corrispondenza fra il soggetto chiamato in causa per danni e il soggetto indicato responsabile del danno, e qui si è rinvenuto un difetto nella conclusione tratta.
Per le sentenze della giurisprudenza di legittimità, ad operare è la responsabilità solidale ex art. 2055 C.c., in riferimento all’azione risarcitoria per danni da cose in custodia la cui titolarità è condominiale. Nella fattispecie, dovrebbero essere i condòmini solidalmente a risponderne, e non il condominio in quanto ente. Un principio di cui reperiamo riferimento nella sentenza della Cassazione n. 1674 del 2015.
La solidarietà per fatto illecito nell’ambito condominiale
Nel condominio, diritti e obbligazioni afferenti ai condomini sono in proporzione al valore del bene di proprietà, e sono tenuti ad adempiere pertanto alle obbligazioni relativamente alle quote di competenza. Qualora si tratti di obbligazioni pecuniarie, non vi è una specifica disposizione di legge, ma si opera ricorso al criterio di parziarietà, ovvero le obbligazioni che si instaurano nell’interesse del condominio sono da imputare ai singoli condomini, in relazione alle rispettive quote.
Si tratta del medesimo criterio che attiene ai debiti ereditari, e la considerazione è riportata nella giurisprudenza di legittimità, nella sentenza n. 9148 del 2008. Se il risarcimento pecuniario è dovuto per danni causati da parti comuni, sussiste la previsione di legge specifica cui attenersi, l’art. 2055 del Cod. Civ. la cui fattispecie si adatta perfettamente, come considerato sempre dalla Cassazione, nella sentenza n. 1674 del 2015.
Il presupposto normativo così rinvenuto dalla Cassazione nel 2015, lo è stato a seguito d’una ricostruzione fondata su premesse storiche, ragioni sistematiche, e caratteristiche intrinseche della responsabilità di cui all’art. 2051 Cod. Civ.
Le premesse del presupposto rinvenuto dalla Suprema Corte
Per le premesse storiche, va considerato come già il Codice Civile del 1865 contemplasse una solidarietà passiva in caso d’illecito, poiché la parziarietà era vista come elemento di favore per l’autore diretto del danno. Poi, con il Codice del 1942, la solidarietà dell’obbligazione da risarcimento, dovuta a fatto illecito, non è dovuta ad un beneficio, ma si applica generalmente. In altre parole, la solidarietà tra tutti i condebitori si presume, e ciò visto il rimando diretto dell’art. 2055 verso l’art. 1294 C.c.
A riguardo delle ragioni sistematiche, consideriamo come la norma esoneri il creditore dall’agire coattivamente contro tutti i debitori (ciascuno per la quota che gli compete). Come la Cassazione medesima ha valutato nel dettato della sentenza del 2015, il disposto è coerente col fatto secondo cui, il condomino danneggiato, detiene la posizione di terza parte rispetto al condominio medesimo, cui sarebbe da ascrivere il danno. Ne subentra che, per la stessa fattispecie, non si applica il disposto sul concorso del fatto colposo del creditore, nella parte (primo comma dell’art. 1227 C. c.) in cui si prevede che l’entità del risarcimento venga diminuita in rapporto al concorso di colpa del creditore.
Vi sono infine le caratteristiche intrinseche della responsabilità, sulla base dell’art. 2051 C.c., che attiene alla responsabilità del danno causato dalle cose che il soggetto ha in custodia. Al riguardo, il condominio è l’ente che si occupa della gestione delle parti comuni, ma non può essere indicato come il custode del quale parla l’art. 2051 C.c., e nemmeno può esserlo l’amministratore, che è un semplice mandatario dei condòmini.
Il condomino terzo danneggiato nel risarcimento per infiltrazioni
A quel punto, pertanto, il condomino è un terzo danneggiato nel procedimento di risarcimento per infiltrazioni, un centro d’imputazione d’interessi autonomo, da tenere distinto rispetto agli altri condòmini. Dunque, abbiamo visto che la Cassazione ha escluso l’applicabilità dell’art. 1227 primo comma C.c., ha valutato il danno come derivante da un concorso di colpa fra un terzo e il condominio. Il risarcimento non viene diminuito per il concorrente apporto casuale colposo da attribuire al condominio, e ciò perché si applica l’art. 2055 C.c. che contempla il principio di responsabilità solidale da parte degli autori del danno.
Considerazione, quest’ultima, che è riportata dalla sentenza n. 6665/2009 della Cassazione. Ma, in tutto ciò, si lascia spazio ad un’eventuale applicabilità dell’art. 1227 comma 1, solamente qualora tra i responsabili in concorso del danno vi sia anche lo stesso danneggiato. Poi è subentrata un’ulteriore precisazione giurisprudenziale, questa contenuta nella pronuncia della Cassazione del 2015, la n. 1674 già citata. Per la stessa, i condòmini sono i soli che possono qualificarsi custodi del bene, per via della disponibilità fattiva che esercitano su di esso, e per il diritto di proprietà pieno (esercitato collettivamente) che hanno sui beni comuni. Qui si rinviene una conferma di come gli amministratori condominiali vengano esclusi dalla suddetta forma di responsabilità, e di come anche l’ente condominiale lo sia.
Il principio di diritto cui attenersi nel risarcimento per infiltrazioni
La sentenza della Corte d’Appello, come riscontrato dalla Cassazione nella sentenza dell’11 ottobre 2024, n. 26521, ha avuto la pecca di non riconoscere la titolarità passiva, per l’obbligazione, al singolo condomino. Accolto dunque il ricorso in Cassazione dei ricorrenti titolari dell’attività commerciale al primo piano del condominio, che ha subìto il danno. La sentenza è stata cassata, con rinvio alla Corte d’Appello che, in diversa composizione, dovrà rispettare il principio di diritto di cui alla sentenza. Per un’azione esperita da un condomino in ragione dei danni subiti dalla sua proprietà individuale, che originano da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta nei confronti del singolo condomino, non per forza dell’intero condominio.
