Riforma del condominio 2026, le novità

Negli ultimi decenni il quadro normativo a disciplina dei condomini in Italia è stato oggetto di un’evoluzione piuttosto frammentata, in affidamento ad interventi legislativi parziali e alla giurisprudenza. Con la L. n. 220/2012, cd. “riforma del condominio”, si è avuto tuttavia il solo intervento organico di una certa portata, il quale ha introdotto novità rilevanti in materia di gestione, amministrazione e trasparenza delle parti comuni degli edifici.

Per contro, la complessità aumentata della gestione condominiale, e le criticità nel frattempo emerse, hanno fatto sì da render necessaria una nuova stagione normativa. Ed è in tal contesto che si è inserita la proposta di legge AC 2692, depositata a novembre 2025 alla Camera dei Deputati.

L’obiettivo della riforma del condominio

La proposta di legge citata è tesa al rafforzamento e alla modernizzazione del quadro regolamentare, e a tal fine punta sui seguenti aspetti.

• La professionalizzazione dell’amministratore di condominio.
• L’incremento della trasparenza nella gestione.
• La definizione di strumenti più efficaci di controllo e responsabilità.
• La creazione di un sistema più efficiente per la tutela dei patrimoni condominiali.

La necessarietà di una riforma approfondita

I tentativi di riforma del condominio si susseguono ormai da più di vent’anni, tentativi che spesso sono rimasti solamente sulla carta o hanno trovato un’esecuzione parziale. La L. n. 220/2012 ha introdotto senz’altro degli strumenti utili, ma che sono ancora insufficienti a dare risposta alle esigenze di una professionale gestione e di tutela degli interessi collettivi. L’aumentata complessità delle strutture immobiliari e delle responsabilità richiede indubbiamente un salto qualitativo, con una maggiore attenzione improntata alle competenze degli amministratori e alla trasparenza dei processi.

Le principali innovazioni della riforma del condominio

Professionalizzazione dell’amministratore

Un aspetto dall’indiscussa centralità attiene al riconoscimento dei requisiti di formazione e competenza maggiormente stringenti, come nello schema a seguire.

• Requisiti formativi: nella nuova proposta di legge l’amministratore dovrebbe essere in possesso di almeno una laurea triennale in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche. Con quest’innovazione si vorrebbe elevare il livello di professionalità e preparazione, e far sì che la figura dell’amministratore divenga più garante della gestione patrimoniale e amministrativa.
• Iscrizione obbligatoria in un apposito elenco: l’elenco cui l’amministratore condominiale dovrebbe iscriversi, per la proposta, sarebbe da istituire presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, accessibile telematicamente, così da avere un registro pubblico e trasparente.
• Revisore condominiale certificato: la proposta accosta la figura dell’amministratore condominiale a quella di un revisore indipendente, qualificato e certificato, che verifichi la contabilità condominiale e certifichi i rendiconti annuali. È una figura che dovrebbe rispondere personalmente del proprio operato, così che aiuti a ridurre le controversie e ad intensificare la responsabilità.
• Incremento della trasparenza

La proposta punta a rendere più chiari e accessibili i conti condominiali, mediante elementi quali il deposito del rendiconto, la durata del mandato e la polizza assicurativa obbligatoria.

Sul primo punto, parliamo del deposito del rendiconto che sarebbe da effettuare presso le Camere di Commercio, in modo da disporre di pubblicità e accessibilità. Riguardo la durata del mandato dell’amministratore, questa nella proposta è stabilità come annuale con rinnovo tacito, salvo che non subentri una diversa decisione dell’assemblea di condominio. Una durata del mandato, pertanto, che tende a favorire la rotazione e il controllo.

Infine, a proposito della polizza obbligatoria, l’amministratore dovrebbe presentare una polizza di responsabilità civile nel momento contestuale all’accettazione dell’incarico. Ciò è per migliorare la tutela dei condomini, a parte che per una maggiore responsabilizzazione del professionista.

Gestione dei pagamenti e dei conti

Riguardo alla gestione di pagamenti e conti, nella proposta si contempla il divieto di versamenti in contanti. Quindi, tutti i pagamenti andrebbero effettuati su un conto corrente appositamente dedicato. Evitare l’uso di contanti è un modo per migliorare la tracciabilità delle transazioni. I pagamenti indirizzati a un conto dedicato, inoltre, comportano di per sé maggior trasparenza e controllo.

Rendiconto e controllo

Sono da segnalare, nella proposta di legge, la presenza di tempi certi per la presentazione del rendiconto. L’atto verrebbe arricchito di criteri precisi per la redazione del medesimo, con delle più rigorose scadenze. La riforma vuole parimenti introdurre l’obbligo d’una certificazione annuale sulla sicurezza delle parti comuni, in affidamento a società specializzate.

Interessante è il potere d’intervento dell’amministratore in casi d’urgenza, esteso alla messa a norma d’impianti e alla risoluzione di situazioni emergenziali, seppure in assenza di una convocazione assembleare.

Potenziamento dell’assemblea

Dal proprio canto, anche l’assemblea condominiale andrebbe incontro ad un rafforzamento nel ruolo. Lo stesso diverrebbe maggiormente attivo e deliberativo, e riporterebbe in particolare una competenza ampliata su aspetti come la privacy e il trattamento dei dati personali.

Formazione e sanzioni

Altro punto è la formazione professionale degli amministratori, con un aumento delle ore d’aggiornamento obbligatorio da 15 a 20 annue. E poi c’è anche il tema di una più elevata responsabilità dell’amministratore, con la previsione di sanzioni per chi esercita la professione senza iscrizione.   

I nodi critici della riforma del condominio

La proposta sollevata contiene certamente delle innovazioni, ma ciò non toglie che permangano dei punti critici e degli aspetti da chiarire nel corso dell’iter parlamentare, qui elencati.

• Costi e oneri per i condòmini: l’incremento di responsabilità e obblighi può esser causa di maggiori costi, anche in termini di assicurazione obbligatoria e formazione di più lunga durata.
• Personalità giuridica del condominio: il testo non affronta esplicitamente il tema della personalità giuridica, e lascia dunque aperta la questione sulla capacità del condominio ad agire autonomamente.
• Poteri dei rappresentanti: avverrebbe un’estensione dei poteri dei rappresentanti dei singoli condomini nei supercondomini, specie in materia di opere straordinarie. Il che potrebbe risultare fuorviante in un supercondominio, in confronto all’intervento unitario da intraprendere.
• Costi e gestione dei fondi: la disciplina sulla costituzione di fondi speciali per i lavori può complicare la gestione, con delle possibili ricadute sui condòmini più virtuosi che pagano con regolarità quanto dovuto.

Conclusioni sulla riforma del condominio 2026

Per finire, sicuramente per mezzo della proposta legislativa AC 2692 si compie un passo verso una maggiore professionalizzazione e trasparenza nel settore condominiale. La proposta ha l’obiettivo, tra l’altro, di rispondere a criticità storiche nel settore, così come alle sfide future. L’eventualità che la stessa abbia successo dipende da un’ampia condivisione tra le parti sociali, dall’approccio equilibrato ai costi, e alla responsabilità e capacità a chiarire e meglio definire quelli che sono i rapporti tra organi di gestione e controllo nel condominio.

Sarebbe auspicabile che si trovasse una sintesi ottimale tra l’innovazione e la tutela, nel corso dell’iter parlamentare. Così che il condominio possa divenire un’entità provvista di più efficienza, responsabilità e trasparenza, all’altezza d’andare incontro anche alle sfide del mercato immobiliare e a quelle connesse alla gestione patrimoniale contemporanea.