Roberto Rossi
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10361/2024, è intervenuta sul tema del godimento parziale di un immobile locato a fronte del quale il conduttore ha provveduto al pagamento integrale del canone di locazione.
Secondo i giudici di legittimità, se una parte del bene locato rimane nella disponibilità del locatore, a fronte del pagamento del canone per intero da parte del conduttore, quest’ultimo vanta un credito di natura restitutoria e non risarcitoria.
Sempre stando alla pronuncia della Corte, l’importo del credito deve essere quantificato nella differenza tra il canone che è stato complessivamente pattuito tra le parti, e quello che viene ritenuto come proporzionalmente equo per la parte di compendio che effettivamente è stata data in godimento al conduttore.
Per calcolarla, si dovrà considerare la consistenza dei locali occupati, la loro concreta utilizzabilità, la specifica destinazione e la riduzione di utilità che deriva dal mancato godimento della porzione di immobile non consegnata.
Cerchiamo ora di ricostruire brevemente la fattispecie in questione e valutiamo dunque con maggiore puntualità quali sono stati i passaggi che hanno condotto i giudici della Suprema Corte ad assumere la posizione qui sintetizzata.
Il caso all’attenzione della Corte: pagamento del canone di locazione e mancato godimento integrale
Per comprendere in che modo i giudici siano giunti a tale valutazione, giova innanzitutto condividere brevemente quali siano le caratteristiche del caso in esame.
Ad essere protagoniste in qualità di parti sono una cooperativa agricola e una srl, con la prima che locava alla seconda un immobile. Al momento della consegna, però, la cooperativa continuava ad occupare una porzione del bene, di fatto precludendone il godimento e la possibilità di integrale utilizzo alla parte conduttrice, la srl.
Considerata la mancata liberazione spontanea, la srl ha adito il Tribunale domandando che venisse accertato l’inadempimento della cooperativa e la conseguente condanna allo sgombero del locale occupato e al risarcimento del danno che è stato arrecato per ogni mese di occupazione, fino al momento del definitivo rilascio dell’immobile.
La srl sosteneva inoltre di aver continuato a corrispondere il canone per intero, pur non avendo mai avuto il pieno godimento dei locali.
Il Tribunale accoglieva la posizione della srl ordinando alla cooperativa l’immediato rilascio della porzione di immobile occupata e condannando al risarcimento del danno.
La cooperativa impugnava però la pronuncia del Tribunale. In sede di appello, i giudici di seconde cure dichiaravano cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio della porzione immobiliare, revocando il relativo ordine. Rigettava il resto dell’appello, condannando così la cooperativa la rimborso delle spese di gravame.
Contro la sentenza, la cooperativa proponeva dunque ricorso per Cassazione, con due motivi.
I motivi del ricorso
Con il primo dei due motivi di ricorso, la cooperativa lamenta che i giudici in appello avessero riconosciuto un danno in re ipsa alla conduttrice sulla base del mero rilievo del pagamento integrale del canone e senza che la srl avesse invece mai dato prova di un decremento patrimoniale conseguente all’incompleto adempimento della società locatrice.
Attraverso il secondo motivo, invece, veniva contestato il criterio di liquidazione del danno, basato sul canone locativo di mercato della sola porzione di immobile occupata, invece di tenere conto della proporzionale riduzione di godimento del bene rispetto all’entità del corrispettivo pattuito per la locazione.
La prova del decremento patrimoniale
Il primo motivo di ricorso è ritenuto infondato dalla Corte, che sottolinea come il sinallagma contrattuale comporti un rapporto di condizionamento fra le obbligazioni delle parti, ovvero da un lato l’obbligo del locatore di consegnare la conduttore la cosa locata e dall’altro quello del conduttore di prenderla in consegna e versare il corrispettivo nei termini pattuiti.
Insomma, per la Corte, viene ribadito il fatto che l’obbligo di pagamento del canone presuppone l’avvenuta consegna del bene da parte del locatore.
A conferma di tale presa di posizione i giudici di legittimità richiamano anche la giurisprudenza, oramai consolidata, della stessa Corte. Stando ai giudici, in ipotesi di cessata o ridotta disponibilità del bene locato o in corso di locazione, se manca del tutto la controprestazione da parte del locatore, ciò legittimerebbe la sospensione del pagamento del canone.
In caso contrario, aggiungono i giudici, si altererebbe il sinallagma contrattuale, con conseguente sbilanciamento delle prestazioni tra le parti.
In altri termini, si prosegue ancora, l’obbligo di pagare il canone di locazione è condizionato all’adempimento dell’obbligo di consegnare la cosa locata da parte del locatore. Se manca ciò, l’obbligo va escluso.
L’infondatezza della pretesa per la locazione
Sulla base di tali principi, la censura che è mossa dalla cooperativa deve essere ritenuta infondata. La pretesa è infatti posta in un’ottica risarcitoria, mentre il credito della società conduttrice ha natura restitutoria.
La srl ha infatti corrisposto in misura integrale il canone di locazione a fronte di una consegna dell’immobile locato che è stata solo parziale. Dunque, la srl vanta un credito di natura restitutoria, il cui importo è da quantificarsi in termini di differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello che è ritenuto proporzionalmente equo per la parte di compendio effettivamente dato in godimento alla conduttrice.
Per questo scopo, prosegue ancora la sentenza, bisognerà guardare alla consistenza dei locali occupati e alla loro concreta utilizzabilità. Bisognerà così tenere in considerazione la specifica destinazione e la riduzione di tale utilità come conseguenza del mancato godimento della porzione di immobile non consegnata.
Ecco dunque che, sulla base di tali considerazioni, la Corte ha respinto il primo motivo di ricorso accogliendo il secondo, cassando la sentenza oggetto di impugnazione con rinvio.
Differenza tra crediti di natura restitutoria e crediti di natura risarcitoria
L’occasione ci è naturalmente utile per fare il punto sulla differenza tra crediti di natura restitutoria e crediti di natura risarcitoria. Le divergenze sono, evidentemente, profonde.
Per quanto riguarda il credito restitutorio, si suole definirlo come un credito di valuta. Il creditore che ha diritto alla restituzione dell’esatta somma di denaro. Non rilevano eventuali fluttuazioni del suo valore nel tempo.
L’obiettivo del credito restitutorio è dunque quello di consentire al patrimonio del creditore la reintegra della somma ingiustamente privata. Il creditore ha dunque il diritto di ricevere esattamente quanto dato o tolto.
Dal canto suo, il credito risarcitorio è invece un credito di valore. Il creditore ha dunque diritto a ricevere il risarcimento del danno subito indipendentemente dal suo valore originario. Il risarcimento dovrà dunque coprire sia il danno emergente (patrimoniale) che il lucro cessante (mancato guadagno).
Da ciò ne deriva che l’obiettivo del credito risarcitorio è quello di compensare il creditore per il pregiudizio economico subito a causa di un fatto illecito o di un inadempimento contrattuale. In quanto tale, dovrà essere proporzionale al danno effettivamente subito.
In sintesi sostanziale, la distinzione tra le due tipologie di credito (restitutorio e risarcitorio) è principalmente legata alla diversa finalità del credito stesso:
- quello restitutorio mira a reintegrare il patrimonio del creditore della somma esatta oggetto di privazione,
- quello risarcitorio ha come obiettivo quello di compensarlo per il pregiudizio economico subito.
