Muro di confine, comunione forzosa e altri interventi: cosa dice il Codice civile

Esattamente, il concetto di muro di confine, o muro divisorio, è disciplinato dagli articoli 874 e seguenti del codice civile italiano. Questi articoli dettagliano sia la proprietà che la manutenzione del muro, con specifiche norme sulla ripartizione delle spese tra i proprietari degli immobili confinanti.

Muro di confine e diritto di proprietà

Nel contesto del diritto di proprietà disciplinato dal codice civile, rientrano le norme che regolano i rapporti di vicinato, tra cui spiccano quelle concernenti la comunione forzosa del muro di confine. Per comprendere appieno il significato di questa normativa, è essenziale considerare le disposizioni legali relative alle distanze tra le costruzioni, una tematica spesso fonte di conflitti intensi tra proprietari confinanti. Si tratta di un argomento complesso, spesso oggetto di interpretazioni e chiarimenti da parte della dottrina e della giurisprudenza.

Muro di confine e distanze tra le costruzioni

L’articolo 873 del codice civile recita che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti,
devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

Suddetta disposizione non trova applicazione nel caso di costruzioni unite o aderenti e costituisce un limite alle facoltà di godimento del diritto di proprietà poiché essa si pone a tutela dei diritti del vicino.

L’obiettivo della norma è quello di evitare che le costruzioni vicine rappresentino un pericolo per la sicurezza altrui o che comportino problemi per i vicini come luce e aria limitate. Questa regola non vale per i fondi separati da strada ma vale invece per quelli confinanti, anche per fondi dislivellati.

Riguardo i limiti e le regole di costruzione, è invece bene specificare che si considerano, alla luce della suddetta norma, costruzioni:

• edificazioni di opere su fondo libero in precedenza;
• interventi di ristrutturazione che rendono la nuova opera diversa da quella preesistente.

Muro di confine e comunione forzosa

L’articolo 874 del codice civile recita che “il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di
muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino”.

La comunione di cui parla il dispositivo sopra trascritto, avviene però solo se si realizzano delle condizioni specifiche e cioè se la richiesta:

• si fa per tutta l’estensione della proprietà del richiedente;
• se il richiedente paga metà del valore del suolo su cui il muro è costruito;
• se il richiedente paga metà del valore del muro messo in comune.

Riguardo l’estensione, il codice civile stabilisce che essa non faccia riferimento all’altezza del muro. Questo significa che il proprietario di un fondo contiguo, in relazione a una parte di muro, può richiedere comunione forzosa.

Per ottenere quest’ultima si può concludere un contratto scritto e firmato dalle parti o ottenere una sentenza costitutiva. Essa si può richiedere anche a prescindere dall’uso del muro con una costruzione.

Indennità di medianza

Il proprietario prevenuto, salvo diverse disposizioni urbanistiche ed edilizie, ha il diritto di richiedere la comunione forzosa del muro di confine, pagando il cosiddetto diritto di medianza, ossia la metà del valore del muro e la metà del valore del suolo su cui sorge.

Attenzione però. Nel caso in cui il proprietario del fondo adiacente richieda la comunione forzosa del muro di confine, può limitarsi a chiederla per una specifica altezza, ma non può escludere, in presenza di fondi a dislivello, che la comunione parta dalle fondazioni, poiché il muro è indivisibile da queste ultime: lo ha stabilito la Corte di Cassazione civile, sez. II, 11 gennaio 1982, n. 115.

La giurisprudenza ha chiarito invece che il diritto di comunione forzosa sul muro può essere oggetto di usucapione. La comunione forzosa rappresenta una forma particolare di acquisizione derivativa della comproprietà del muro di confine, autonoma e non incompatibile, così ha sostenuto in un’altra sentenza la Cassazione civile, sez. II, 14 giugno 2000, n. 8122.

Chi può richiedere indennità di medianza

Il diritto di richiedere l’indennità di medianza spetta al proprietario del muro di confine, e questa richiesta può essere avanzata senza attendere l’iniziativa del vicino, come confermato dalla Cassazione civile, sez. II, 9 gennaio 1999, n. 128.

È importante notare che il costo di costruzione del muro e delle sue fondazioni rappresenta solo una parte del valore complessivo del muro di confine, per il quale il proprietario del fondo adiacente chiede la comunione forzosa, secondo quanto stabilito dalla Cassazione civile, sez. II, 11 gennaio 1982, n. 115.

Inoltre, l’indennità di medianza spetta al proprietario del muro non solo nel caso in cui il vicino appoggi la sua costruzione, ma anche se quest’ultimo vi scarichi il peso di un terrapieno artificiale, sopraelevato rispetto al livello originario del suo fondo, al fine di realizzare un’aiuola contenuta dalla controspinta del muro, come indicato nella sentenza della Cassazione civile, sez. II, 9 gennaio 1999, n. 128.

Articolo 876 codice civile: innesto nel muro

Se il vicino vuole servirsi del muro esistente sul confine solo per innestarvi un capo del proprio muro, non ha l’obbligo di renderlo comune a norma dell’art. 874, ma deve pagare un’indennità per
l’innesto.

Questa norma ha carattere eccezionale e si verifica solo nell’ipotesi di innesto nel muro sul confine di «un capo del proprio muro», tale da determinare una congiunzione ermetica tra l’uno e l’altro, sicché non soltanto il muro nuovo trovi un sostegno nell’altro, ma anche questo in quello, specie se di maggiori dimensioni”. Così ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza numero 4641/1997.

Muro di confine: riparazione e manutenzione

È l’articolo 882 del codice civile che regolamenta questo ambito stabilendo che: “le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti“.

E specifica anche che “il comproprietario di un muro comune può esimersi dall’obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza”.

Comunione forzosa del muro non sul confine

L’articolo 875 del codice civile recita che se il muro si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro per costruire in aderenza pagando il valore della metà del muro e del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

Secondo l’articolo 875 del Codice civile, il proprietario del terreno adiacente ha il diritto di richiedere la comunione del muro con le seguenti condizioni:

• esclusivamente per la realizzazione di una costruzione adiacente al muro stesso;
• pagando la metà del valore del muro e l’intero valore del suolo da occupare con la nuova costruzione, ovvero il suolo che si estende dal confine al muro;
• consultando il vicino prima di iniziare la costruzione.

In questo modo, la legge conferisce al proprietario che intraprende la costruzione per primo l’opzione di rispettare le distanze minime o di costruire più vicino al confine. Allo stesso tempo, ciò non pregiudica il diritto del proprietario confinante, che costruendo successivamente, può richiedere la comunione e edificare contro il muro dell’altro proprietario.

Interpello del vicino

Come specificato poco più sopra, la comunione del muro si può richiedere, da parte del proprietario di un fondo contiguo se si interpella il vicino prima di procedere con la costruzione.

Questo interpello è fondamentale perché senza il consenso del vicino, non si può procedere. È una richiesta formale con la quale si domanda al vicino se preferisce procedere con la demolizione del muro o se estenderlo fino al confine.

Chi è interpellato, è tenuto a rispondere entro 15 giorni dall’interpello ricevuto, iniziando poi entro 6 mesi, la demolizione o la costruzione sul confine del muro. In questi casi di ricordi che solo se si ha intenzione di costruire contro il muro stesso si può richiedere la sua costruzione.

Sarà compito del richiedente presentare pertanto apposito progetto, per esempio dopo aver manifestato volontà di procedere alla sua costruzione. Se ci sono limiti di costruzione o regole di natura edilizia, anche chi costruisce per primo è tenuto al rispetto delle stesse.

Costruzioni in aderenza

È l’articolo 877 del codice civile che regolamenta le costruzioni in aderenza specificando che il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

Questa norma si applica anche nel caso previsto dall’art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo. Si può parlare di costruzioni in aderenza se:

• vecchia e nuova opera siano autonome strutturalmente e cioè che l’una non rappresenti un pericolo per la sussistenza dell’altra;
• vecchia e nuova opera combacino perfettamente da uno dei lati senza che si crei alcuno spazio vuoto.

Le costruzioni in aderenza non possono realizzarsi se vi sono specifici regolamenti edilizi che ne fanno espresso divieto. E nelle zone sismiche cosa succede? Qui si possono realizzare costruzioni in aderenza solo previo rispetto di specifiche norme.

Costruzione in aderenza e costruzione in appoggio: le differenze

La giurisprudenza fornisce chiarezza sulla distinzione tra costruzioni in aderenza e costruzioni in appoggio.

Una costruzione in appoggio è quella che scarica il peso dei suoi elementi sul muro del vicino, garantendone così la stabilità. Invece, si parla di costruzione in aderenza quando la nuova opera e quella esistente combaciano perfettamente da uno dei lati, eliminando qualsiasi spazio vuoto tra i muri, anche se completamente chiuso.

Quando gli strumenti urbanistici stabiliscono distanze specifiche dal confine senza specificare la possibilità di costruire in aderenza o in appoggio, la mancanza di tale indicazione non impedisce l’applicazione del principio della prevenzione.

In questo caso, la facoltà di costruire in aderenza o in appoggio, se contemplata dagli strumenti urbanistici, segue una logica analoga agli articoli 873 e seguenti del codice civile. Di conseguenza, il proprietario che costruisce per primo può optare per la costruzione sul confine, ponendo il vicino nella posizione di scegliere tra la comunione del muro (o la costruzione in appoggio), la costruzione in aderenza (con le opzioni previste agli articoli 875 e 877 del codice civile), o il ritiro della sua costruzione per rispettare la distanza prescritta dagli strumenti urbanistici (Cass., sez. II, 2 marzo 2015, n. 4155; Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2012, n. 6768).

Altre differenze tra costruzioni in aderenza e in appoggio

Perché possa configurarsi la costruzione in aderenza, come contemplato dall’articolo 877 del codice civile, è essenziale che la nuova struttura e quella preesistente siano strutturalmente autonome. Ciò implica che il decadimento o la demolizione di una delle due non debba influire sull’integrità dell’altra.

In situazioni in cui tale autonomia statica non è presente, si configura una costruzione in appoggio, dove la spinta verticale o laterale del proprio peso è scaricata sul muro adiacente, come sancito dalla Cassazione civile, sez. II, sentenza numero 4549 dell’11 agosto 1982.

Per quanto riguarda i fabbricati in aderenza o in appoggio sul confine tra due proprietà, se si effettua una sopraelevazione che non segue il filo della costruzione preesistente, è necessario rispettare il distacco minimo stabilito dal codice civile o dai regolamenti locali.

Pertanto, se questa sopraelevazione avviene in modo illegittimo con un arretramento dalla linea costruttiva precedente inferiore al distacco prescritto, si deve escludere la possibilità di aprire una vista sulla sopraelevazione stessa (a meno che non sia acquisita tramite diritto di servitù), poiché manca la distanza richiesta rispetto alla costruzione del vicino.

Di conseguenza, non è possibile invocare tale vista, se realizzata, per imporre al vicino di rispettare la distanza prescritta dall‘articolo 907 del codice civile nella sua successiva sopraelevazione, come indicato dalla Cassazione civile, sez. II, sentenza numero 3742 dell’18 giugno 1982.

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Articolo 907 Codice Civile: distanza delle costruzioni dalle vedute

Muro di cinta

L’articolo 878 del codice civile stabilisce che il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un’altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall’articolo 873.

Esso, quando è posto sul confine, può essere reso comune anche a scopo d’appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tre metri.

Alla luce di questo postulato, in caso di fondi a dislivello, il muro che svolge la funzione di terrapieno non si può considerare muro di cinta.

Muro di confine e interventi di riparazione

L’articolo 882 codice civile che abbiamo menzionato poco più sopra, prevede che sono in capo ai comproprietari del muro comune le spese di eventuali ricostruzioni e riparazioni, quando queste siano necessarie per deterioramento dello stesso per il suo uso.

Interviene invece la responsabilità individuale se l’intervento di riparazione è necessario per fatto imputabile a uno dei comproprietari.

Se invece uno dei proprietari necessita di mettere travi o catene nel muro comune per appoggiare le sue costruzioni? Interviene a regolare queste ipotesi l’articolo 884 del codice civile.

Articolo 884 Codice Civile

L’articolo 884 del Codice Civile sancisce che il comproprietario di un muro comune può fabbricare appoggiandovi le sue costruzioni e può immettervi travi, purché le mantenga a distanza di cinque centimetri dalla superficie opposta, salvo il diritto dell’altro comproprietario di fare accorciare la trave fino alla metà del muro, nel caso in cui egli voglia collocare una trave nello stesso luogo, aprirvi un incavo o appoggiarvi un camino. Il comproprietario può anche attraversare il muro comune con chiavi e catene di rinforzo, mantenendo la stessa distanza. Egli è tenuto in ogni caso a riparare i danni causati dalle opere compiute.

Non può fare incavi nel muro comune, né eseguirvi altra opera che ne comprometta la stabilità o che in altro modo lo danneggi. Se è invece uno dei comproprietari a volere innalzare il muro comune le spese saranno a suo carico così come la conservazione della parte sopraedificata.

In materia di sopraelevazione, la Corte di Cassazione con sentenza numero 19040/2022 ha chiarito che deve considerarsi valido il seguente diritto per i comproprietari del muro in comune: chi sopraeleva per primo il muro comune può non estendere la nuova costruzione all’intero spessore purché eseguita la stessa verso l’area di sua esclusiva proprietà e senza invadere il muro sottostante oltre la linea mediana perché in caso contrario egli includerebbe una porzione di cosa comune nella sua proprietà esclusiva.

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Quando non si può richiedere comunione per i muri comuni

La comunione forzosa per muri comuni non si può richiedere in queste ipotesi:

• se si tratta di opere di demanio pubblico;
• per cimiteri, mercati comunali o edifici di demanio pubblico;
• per edifici di interesse archeologico, artistico o storico.