Locatore, inerte per molti anni, chiede il pagamento di 52 canoni insoluti: non è esercizio abusivo del diritto

Il mancato esercizio di un diritto non è un motivo per negare la tutela giudiziaria, salvo che non sia una evidente conseguenza di un’inequivocabile rinuncia tacita.

Ad affermarlo è la recente sentenza della Corte di Cassazione, sez. III 26 aprile 2024, n. 11219, in relazione a una locazione ad uso commerciale, in cui il conduttore è rimasto inadempiente per 52 canoni (dal 2015 al 2020). Il locatore dinanzi a questo inadempimento non ha agito subito, ma ha atteso molto tempo.

Il motivo di tale inerzia è legato al fatto che il bene locato avesse subito un pignoramento, poi cancellato nel 2021. In ragione di ciò, il locatore aveva patito una limitazione della propria legittimazione ad agire.

All’esito del giudizio, il conduttore veniva condannato al pagamento dei canoni arretrati pari a 125 mila euro. In sua difesa invocava un precedente di legittimità nel quale l’improvvisa richiesta di integrale pagamento costituisce esercizio abusivo del diritto, nell’ipotesi in cui il comportamento inerte del locatore nell’escutere il conduttore si sia protratta per un tempo considerevole e sia suffragata da elementi idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del debito per facta concludentia.

Ebbene, nella sua pronuncia la Corte di Cassazione ha escluso che la condotta del locatore integri un abuso del diritto. Vediamo insieme per quali motivi.

Le valutazioni della Suprema Corte

Prima di tutto, per i giudici della Suprema Corte difettano gli elementi per ravvisare l’affidamento del conduttore. L’inerzia del locatore era infatti giustificata dal fatto che il bene fosse gravato da un pignoramento immobiliare.

Gli stessi giudici di legittimità affermano inoltre come non sia condivisibile l’orientamento espresso dal precedente citato dalla difesa del conduttore, e che il solo ritardo del titolare del diritto non costituisce espressione di una volontà tacita di rinunciare all’esercizio del diritto stesso.

Da ciò ne deriva che l’inerzia del locatore non rappresenta motivo per negare la tutela giudiziaria del suo diritto “salvo che tale ritardo sia la conseguenza fattuale di una inequivoca rinuncia tacita o di una modifica della disciplina contrattuale”.

Pertanto, concludono i giudici, la condotta inerte del locatore, anche se protratta per molto tempo (nella fattispecie, cinque anni) non è violazione del dovere di buona fede a cui si può connettere il rifiuto di una tutela giurisdizionale.

Il ruolo del pignoramento immobiliare

Tutto ciò premesso, ci si può occupare più approfonditamente della vicenda sottolineando quale sia stato il ruolo del pignoramento immobiliare del bene locato.

Per far ciò, ricostruiamo come sia stata una società a concedere in locazione un immobile ad uso commerciale ad una ditta individuale, e come quest’ultima non abbia corrisposto il canone d’affitto dal mese di febbraio 2015 al mese di marzo del 2020.

Il locatore in questo periodo è rimasto inerte perché l’immobile viene pignorato. Al termine di questo periodo ha agito in giudizio domandando il pagamento dei 52 canoni insoluti. In secondo grado viene dichiarato l’inadempimento del conduttore, a cui segue la condanna al pagamento di 125 mila euro. Il convenuto eccepisce però un controcredito in compensazione, affermando di aver effettuato una fornitura alla società locatrice, ma l’eccezione viene rigettata. Si giunge così in Cassazione.

Ricordiamo anche che il ricorrente lamenta come la sentenza gravata abbia ritenuto inammissibile, poiché tardiva, l’eccezione relativa alla carenza di legittimazione attiva del locatore-proprietario, perché in pendenza di pignoramento, spetta in via esclusiva al custode.

La Corte di Cassazione, pur ritenendo infondata la doglianza, ha corretto la motivazione della decisione impugnata come segue.

In particolare, in caso di pignoramento è il custode a trovarsi nella posizione di sostituto processuale se agisce a tutela della conservazione del bene a lui affidato, essendo legittimato a stare in giudizio in rappresentanza del patrimonio affidatogli. Non è però titolare della c.d. legitimatio ad causam, ovvero della legittimazione sostanziale che invece spetta direttamente al patrimonio separato a cui fanno capo le situazioni giuridiche soggettive attive e passive.

Il giudizio di legittimità

Per Cass. n. 8146/1997, inoltre, “al custode dei beni sottoposti a sequestro giudiziario, in quanto amministratore di un patrimonio separato, centro di imputazione di rapporti giuridici, spetta la legittimazione “ad processum” e cioè il potere di stare in giudizio in rappresentanza del patrimonio stesso, cui compete invece la legittimazione “ad causam ” per le controversie relative ai detti rapporti”.

Da quanto sopra ne deriva che la perdita della legittimazione da parte del locatore in favore del custode non riguarda la legittimazione sostanziale, ma solamente la spettanza del potere rappresentativo.

Tornando al caso in esame, il pignoramento è stato cancellato in prossimità della conclusione del giudizio di primo grado. Dunque, il potere rappresentativo è riacquistato dalla società locatrice prima dell’introduzione del giudizio di secondo grado.

L’assenza di una legittimazione processuale non ha costituito l’oggetto della contestazione in primo grado, ma solamente in sede di gravame. Ne consegue che “la contestazione effettuata con l’atto d’appello è restata irrilevante per lo svolgimento del primo grado, dal momento che un difetto di rappresentanza verificatosi nel primo grado di giudizio non può essere lamentato nel grado successivo”.

Il potenziale abuso di diritto

In tutto ciò, il conduttore evidenzia come il fatto che il locatore sia rimasto inerte per cinque anni e poi abbia richiesto in blocco i 52 canoni insoluti, costituisce una condotta contraria ai canoni di correttezza e buona fede, rappresentando così un abuso di diritto.

A sostegno di questa tesi, il ricorrente invoca un precedente di legittimità secondo cui il comportamento del locatore che non ha mai preteso il pagamento, fin dall’origine del rapporto di locazione, può generare nel conduttore un affidamento sulla rinuncia del credito maturato.

Tuttavia, come abbiamo già anticipato, la Corte di Cassazione ha considerato come infondata la doglianza dichiarando di non voler dar seguito al precedente richiamato dal conduttore perché la pronuncia citata ha ad oggetto una locazione ad uso abitativo, e non commerciale, come quella in oggetto.

Inoltre, proseguono i giudici di legittimità in questa occasione, l’abuso del diritto richiede che l’inerzia del titolare sia tale da generare un affidamento nella controparte sulla remissione del debito per facta concludentia. Si tratta dunque di elementi che non ricorrono nel caso in questione, visto che l’immobile fino al 2021 era gravato da un pignoramento e non poteva ingenerarsi alcun affidamento in capo al conduttore.

Il ritardo nell’esercitare un diritto non indica la rinuncia allo stesso

I giudici di legittimità ritengono poi non condivisibile l’orientamento del precedente giudizio di legittimità secondo cui si potrebbe adottare nel nostro ordinamento la Verwirkung, ovvero la sostanziale decadenza che deriva dal divieto di venire contra factum proprium. L’istituto di diritto tedesco si basa sulla clausola di buona fede, e prevede che il mancato esercizio del diritto per un prolungato lasso di tempo, tale da ingenerare nella controparte un ragionevole affidamento sulla rinuncia tacita allo stesso, comporta che il suo successivo esercizio costituisca un abuso del diritto.

In tal senso, questo abuso potrebbe essere sostanzialmente equivalente a una sorta di ritardo sleale nell’esercizio del diritto, a cui far seguito il rifiuto della tutela giudiziaria.

Anche se in giurisprudenza più volte è tracciato un collegamento con questo istituto, in realtà giova rammentare come nel nostro ordinamento non esista una simile figura normativa, trovando invece applicazione la clausola generale di buona fede sulla base della quale le parti devono agire in modo da preservare l’una gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali.

Sulla base di ciò, il mero ritardo di una parte (in questo caso, il locatore) nell’esercizio di un diritto (nella fattispecie, la richiesta di pagamento dei canoni insoluti) integra la violazione della buona fede solamente se l’esercizio di questo diritto non corrisponda all’interesse del titolare e si traduca in un danno per l’altro soggetto.

Ora, è evidente che la volontà di rinunciare a un diritto si desume solo da un comportamento concludente del titolare, in grado di rappresentare chiaramente espressione della sua inequivoca volontà di rinuncia.

Il solo ritardo o l’inattività nell’esercizio del diritto non possono però integrare elementi sufficienti per desumere la volontà di rinuncia.