Dott. Michele De Luca
In tema di responsabilità condominiali, quale situazione si prospetta a riguardo dei danni apportati a terzi estranei? Quanto il condominio resta esente dalle suddette responsabilità, quindi sia da responsabilità solidale tra i condòmini che da responsabilità da parte dell’amministratore? È quanto ci accingiamo ad osservare, anche in relazione alle più recenti pronunce ad opera della Giurisprudenza di legittimità.
Cominciamo dunque dall’inquadrare l’istituto del condominio, in termini giuridici. Esso si qualifica come forma specifica di comunione che, in particolare, viene regolata dagli artt. 1117 e segg. del Codice Civile. Non è da qualificarsi dunque come un soggetto giuridico a sé stante, nella sua autonomia, vista la molteplicità di diritti che si rinvengono al suo interno. Possiamo dire che l’ente condominiale sia adibito alla rappresentazione dell’insieme dei condomìni nell’amministrare le parti comuni. Il condominio, quale entità giuridica, detiene la responsabilità proprio sulla custodia e la manutenzione di tali parti comuni, dato che le medesime sono finalizzate all’utilizzo e all’impiego collettivo.
Fatte queste doverose premesse, cerchiamo di entrare nel merito delle responsabilità condominiali, laddove da un impiego del bene comune ne derivino danni per una terza parte. Di norma, quest’ultimo soggetto avrebbe da rivolgere la richiesta di risarcimento danni al Condominio nella sua interezza, ai sensi dell’art. 2051 C.c. Il Condominio detiene dunque una responsabilità oggettiva, ma vediamo cosa ciò comporta.
La natura oggettiva delle responsabilità condominiali
Tutto parte dalla previsione contenuta nell’art. 2051 C.c., per la quale ciascun soggetto è responsabile dei danni cagionati dalle cose che ha in custodia, a meno che non provi che si sia trattato di caso fortuito. La lettera dell’articolo si applica al caso concreto che stiamo adesso valutando, siccome il Condominio, per come detto, è il custode delle parti in comune. Il dovere di custodia implica, a carico dell’ente condominiale, il dovere di sorveglianza sul bene in oggetto affinché non ne derivino danni.
È, anche da come visto ora, una responsabilità di tipo oggettivo, che comporta da un lato una presunzione di responsabilità, e dall’altro l’onere della prova che grava sul custode. Per il primo fattore, il condominio si considera responsabile, a prescindere dalla colpa, per il danno che sia posto in essere da una parte comune dell’edificio o delle pertinenze. A proposito del fattore costituito dall’onere della prova, è al custode che spetta dimostrare come l’evento sia stato fortuito, e dunque con le caratteristiche dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità.
Per la Giurisprudenza che si è pronunciata sul tema, la responsabilità ai sensi dell’art. 2051 C.c., comporta che sussista un rapporto di custodia per la cosa che n’è oggetto, ed una relazione di fatto tra il soggetto e la cosa. Una relazione, cioè, che permette al soggetto d’esercitare un controllo sulla cosa, d’escludere i terzi dal contatto con la medesima, e far venir meno situazioni insorte di pericolo. È quanto si trae dalla pronuncia del Trib. di Roma, sent. n. 19173 del 2022. Prima ancora di questa sentenza, si era pronunciata la Cassazione, con la sent. n. 15291 del 2011. Per quest’ultima, il condominio, in qualità di custode dei beni comuni, ha il seguente obbligo: “adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno”.
Il caso più recente in giudizio
L’ultima sentenza intervenuta sul punto è stata emessa dal Tribunale di Catanzaro, e si tratta della sentenza n.2212 del 19 novembre 2024. In quest’ultima si è fatto presente come la responsabilità del Condominio si giustifichi, nella fattispecie in quella sede trattata, col fatto che la caduta fosse stata causata dallo stato di degrado dei gradini. Era così avvenuto in improvviso distacco della pavimentazione, e in aggravante subentrava anche un’illuminazione insufficiente e la vegetazione che ostruiva ulteriormente la visibilità. La persona che aveva subito l’infortunio, non avrebbe potuto evitare la caduta con l’impiego dell’ordinaria diligenza, né avrebbe potuto tramite la stessa, accorgersi di una condizione di pericolo. E, a conferma dell’imprevedibilità di quanto accaduto, anche delle prove fotografiche e testimonianze a supporto.
Dalla predetta sentenza si trova la conferma giurisprudenziale di come il Condominio come ente sia sempre chiamato a rispondere per eventi dannosi a terzi, fatta salva l’eccezione in cui si provi che l’evento dannoso sia imputabile al caso fortuito e a nient’altro. In altre parole, che l’evento accidentale si sarebbe verificato a prescindere dalle condizioni delle parti in comune condominiali.
L’onere della prova in capo al danneggiato
In tutto questo discorso, vi è anche il fatto che, il danneggiato, non viene affatto dispensato, per suo conto, di un onere di prova. Fatta salva la presunzione per le responsabilità condominiali, il danneggiato infatti dovrà provare che l’evento si sia verificato, oltre al danno riportato e al nesso causale. Ciò per la lettura dell’art. 2051 C.c. Dunque, egli dovrà provare che l’accadimento sia dovuto ad una condizione lesiva insita nella parte condominiale comune, come ribadito dalla sentenza della Cassazione, sez. Civile, n. 6141/2018. Anche alla lettera della sentenza della Suprema Corte, se manca la prova degli elementi appena riportati, s’intende che la domanda giudiziale posta in essere dal danneggiato non può trovare accoglimento.
Gli elementi rilevati nel caso di specie
Nel caso passato al vaglio della Corte, era stata respinta la domanda giudiziale di risarcimento danni, e l’interessato, presentato il ricorso, si era visto per le anzidette motivazioni anche il rifiuto della Cassazione. La Suprema Corte aveva dunque confermato l’esito delle sentenze nei primi due gradi di giudizio. Come motivazione, aveva posto il fatto che non era intervenuta conferma dei testimoni sulla ricostruzione del fatto, e che neppure il ricorrente aveva provato il rapporto di casualità tra la parte sotto la responsabilità del condominio e la caduta che vi era stata.
Si era anche proceduto ad un’analisi della documentazione fotografica fornita, e dalla medesima non si poteva evincere, a detta della Cassazione, la prova che il settore interessato nell’incidente fosse di per sé idoneo a provocare una caduta. Il che nemmeno per via presuntiva. Da un lato, l’area risultava composta da un piano complanare di sanpietrini, e il medesimo era esente da irregolarità che potessero autonomamente determinare la caduta.
Altrettanto non incidente, la posizione della discesa internamente al cortile condominiale, anche visto e considerato che l’attore vi risiedeva, e pertanto si presumeva che conoscesse bene l’area menzionata. Per chiudere, la Corte aveva escluso la pericolosità ex art. 2051 C.c.
Le responsabilità condominiali e il “caso fortuito”
Abbiamo visto come l’ente condominiale debba dimostrare che si sia trattato esclusivamente, nell’incidente occorso, d’un caso fortuito. In quanto tale, lo stesso è un fatto dalla natura eccezionale ed imprevedibile, e si svolge al di fuori del nesso casuale tra la parte interessata e il danno riportato, che sarebbe da qualificarsi evento eccezionale e imprevedibile. Una considerazione che è presente in diverse pronunce della Corte di Cassazione (Cass n. 12027/2017, Cass. civ. n. 26751/2009, Cass. n. 5836/2019 del 28.02.2019, Cass. n. 10154/2018 del 27.04.2018).
Ma cosa rientra nella l’ambito del caso fortuito? È bene ricorrere ad una precisazione, in quanto l’evento eccezionale può anche essere dovuto ad una condotta perseguita dalla parte danneggiata. E qui subentra un altro principio affermato dalla Giurisprudenza, consistente nel fatto che il dovere del custode a segnalare il pericolo annesso alla cosa considerata, non copre anche l’ipotesi di un uso improprio della medesima. A propria volta, l’uso improprio avviene nel momento in cui si faccia uso comunque della cosa, anche con una pericolosità evidente ed immediatamente apprezzabile da chiunque. Un principio che si rinviene in due sentenze della Cassazione (Cass. civ. n. 24804/2008, Cass. n. 5836/2019).
La condotta del danneggiato rientrante nel caso fortuito
Riguardo alla condotta disattenta del danneggiato, la Giurisprudenza l’ha qualificata come fonte d’interruzione del nesso causa-effetto, e l’ha dunque fatta rientrare nella fattispecie di “caso fortuito”, lo stesso di cui parla l’art. 2051 C.c., e che esclude per via di esso le responsabilità condominiali. Punto che si evince da un’altra sentenza, la n. 12895/2015 della Corte di Cassazione.
L’ultima sentenza, in ordine cronologico, è quella da ultimo emessa dal Tribunale di Catania (sent. n. 2622 del 27 maggio 2024). Nel caso qui in discussione, è stata respinta la domanda risarcitoria del danno, con la motivazione che l’evento avrebbe avuto luogo proprio a causa di una particolare condotta del danneggiato. Il danneggiato stesso non aveva dimostrato, in giudizio, le modalità con le quali il sinistro si era svolto. Sempre il danneggiato aveva dichiarato che i gradini erano bagnati, fatto a cui in giudizio non è andata la minima rilevanza. Un teste aveva riportato, dal proprio canto, come quel giorno non piovesse, ed inoltre di essersi accorto dell’accaduto nel momento in cui l’attore si trovava già per terra.
La ripartizione delle responsabilità condominiali
Qualora si configurino invece delle responsabilità condominiali, i condomini sono in quella stessa occasione tutti responsabili, ciascuno in proporzione ai relativi millesimi di proprietà. L’atto di citazione del Condominio in giudizio dovrà essere notificato all’amministratore, in quanto rappresentante esso legalmente.
Considerazioni sulla responsabilità dell’amministratore
L’affermazione del principio di responsabilità del Condominio, non è tale da escludere a prescindere delle responsabilità da parte dell’amministratore. Esattamente l’amministratore, infatti, stando a quanto contemplato dall’art. 1130 C.c. è titolare dell’attività di gestione dei beni comuni, e rientra fra i suoi compiti anche accertarsi che ogni condomino possa fruire del migliore godimento delle cose e dei servizi comuni.
Ma l’amministratore risponde solamente nel caso in cui sia il Condominio ad avanzare azione legale nei suoi confronti per recuperare le somme che egli abbia versato, di propria iniziativa, a terzi danneggiati. Ciò poiché la responsabilità contrattuale verso i terzi spetta al solo Condominio. L’amministratore, in altri termini, ha una responsabilità che si limita ai rapporti interni tra la medesima figura e il Condominio. Si afferma tale principio nella sentenza della Cassazione, sez. Civile, n. 17983 del 14 agosto 2014.
Rappresentanza in giudizio e possibilità di rivalersi verso determinati soggetti
Vi è da precisare anche il ruolo dell’amministratore a rappresentare, come parte in giudizio, il Condominio, essendo un legittimato passivo dato il mandato ricevuto da parte dei condòmini. Come vi è da precisare che, il Condominio, una volta versati i danni, può rivalersi su singoli condomini che abbiano mostrato una responsabilità preminente, col proprio operato, per il verificarsi del danno. O anche verso terzi responsabili, di cui caso tipico è l’impresa che abbia eseguito non correttamente dei lavori. Ancora, può rivalersi verso l’assicurazione, laddove ne sussista la relativa copertura.
L’operato del Condominio in sede preventiva
Se ne può concludere che, in sede di prevenzione, proprio perché il Condominio è titolare di oggettivi obblighi di custodia, è necessario che provveda con tempestività e correttamente alla manutenzione di tutte le parti comuni. In questo modo potrà essere esente da contenziosi, a prescindere dai soggetti sui quali possa rivalersi qualora avvengano.
