Dott. Michele De Luca
Vediamo se il contratto preliminare è efficace anche qualora non contenga gli estremi della sanatoria edilizia. Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è fondamentale per trasferire la proprietà di un bene immobile. Esso è un accordo di volontà che obbliga le parti alla conclusione di un futuro contratto definitivo. Ed è assoggettato a determinati requisiti di validità ed efficacia.
Ci si domandava, fino a poco tempo fa, se l’efficacia del contratto preliminare sussista anche in assenza degli estremi relativi alla sanatoria edilizia, o del permesso di costruire o dell’autorizzazione amministrativa. In ogni caso, dell’atto che occorre ai fini della regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile.
Il quadro normativo di riferimento
Nel diritto immobiliare non si può prescindere dalla conformità urbanistica e edilizia dell’immobile. Si dovrebbe pertanto partire da tale presupposto. La L. n. 47/1985 e il D.P.R. n. 380/2001 (ovverosia il Testo Unico dell’Edilizia) dispongono che le opere edilizie devono mostrare conformità ai titoli autorizzativi rilasciati dall’amministrazione pubblica. Il relativo riferimento è al permesso di costruire o alla sanatoria (qualora vi siano stati abusi edilizi accertati).
Il caso esaminato
Nella fattispecie considerata dalla sentenza della Suprema Corte del 25 novembre 2025, due promittenti venditori avevano stipulato un preliminare di vendita per un immobile. Per il medesimo immobile serviva una sanatoria edilizia, ma il relativo provvedimento amministrativo non era ancora stato rilasciato. Dopo diversi anni dalla stipula, i due venditori richiedevano in giudizio che venisse riconosciuta l’invalidità del contratto preliminare, vista l’inefficacia del contratto stesso dovuta all’ostacolo alla vendita, dato dal mancato provvedimento amministrativo.
La stessa parte richiedeva una condanna al risarcimento del danno da parte del compratore, per illegittima occupazione dell’immobile fin dal 1999. Per i venditori, il contratto preliminare avrebbe dovuto intendersi assoggettato a una condizione risolutiva, data appunto dalla pendenza della necessità di sanatoria.
Dal proprio canto, il convenuto avanzava invece richiesta dell’esecuzione in forma specifica riguardante l’obbligo a concludere il contratto, sulla base di quanto contemplato dall’art. 2932 c.c. Le domande non hanno entrambe trovato accoglimento, né in primo né in secondo grado, e così ambo le parti hanno avanzato ricorso in Cassazione.
Non era stata riconosciuta, nei primi due giudizi, la condizione sospensiva. Ciò poiché non era indicato sul contratto un termine entro il quale si sarebbe dovuta ottenere la sanatoria. Piuttosto, ma si faceva coincidere la data di stipula del contratto definitivo con quella dell’ottenimento della sanatoria. Cioè, la stipula del definitivo non aveva un’indicazione tassativa.
Era quindi ancora possibile sia l’intervento della sanatoria che la stipula ed esecuzione del contratto definitivo. Per tali motivi, la prima domanda non ha ricevuto accoglimento. Quanto all’altra domanda, della parte convenuta in giudizio, i giudici ritenevano che non fosse possibile addivenire a una esecuzione stabilita giudizialmente di quanto previsto nel preliminare, vista la necessarietà della sanatoria.
L’esito del ricorso in Cassazione, il contratto preliminare è efficace
Il caso è arrivato sino al ricorso in Cassazione, e la Corte ha respinto definitivamente quanto richiesto da una parte e dall’altra. La Suprema Corte ha dato conferma di quanto dichiarato nei primi due gradi di giudizio. Dunque, che la domanda d’inefficacia del preliminare era da ritenersi infondata, e che, d’altra parte, non poteva essere accolta la richiesta d’una sentenza costitutiva del trasferimento di proprietà.
La Corte di Cassazione ha avuto modo di chiarire che, il contratto preliminare di compravendita immobiliare, è di per sé efficace anche se mancano gli estremi della sanatoria edilizia. Ciò purché vi sia il rispetto delle formalità di legge attinenti alla forma e agli elementi essenziali del contratto.
Nella Sent. n. 30935/2025 (sentenza del 25 novembre 2025), la Suprema Corte ha fatto valere la distinzione tra l’efficacia del contratto e l’esecuzione di questi in forma specifica. In essa sono stati affermati importanti punti:
- Il preliminare, anche se mancano le indicazioni del permesso di costruire o della sanatoria, è pienamente valido ed efficace.
- La mancanza del permesso di costruire può impedire soltanto l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), vale a dire la possibilità di costringere le parti a concludere il contratto per mezzo di un’ingiunzione giudiziale, oltre ad impedire l’emissione di una sentenza costitutiva del trasferimento di proprietà.
- La presentazione dell’istanza di sanatoria, con pagamento dell’oblazione e la menzione della domanda nel contratto, è da intendersi quale elemento positivo, fermo restando che comunque non interferisce con la validità del preliminare.
- La mancanza del permesso di costruire, o di altri titoli autorizzativi, può anche impedire l’emissione di una sentenza costitutiva del trasferimento di proprietà (sentenza sostitutiva del contratto); per contro, non determina automaticamente l’invalidità del preliminare medesimo.
L’efficacia del contratto traslativo della proprietà
È vero che il contratto di compravendita deve necessariamente riportare gli estremi dei provvedimenti d’autorizzazione. Ed è vero anche che, se i suddetti elementi mancano, si addiviene al riconoscimento di nullità dell’atto, stando alla disposizione di cui alla L. n. 47/1985, nonché a quella di cui all’art. 46 TUE. Va altresì considerato che il notaio non può in alcun modo dare autenticazione a un contratto così viziato, e diversamente violerebbe i doveri della professione di cui all’art. 28 della legge notarile (Legge del 16 febbraio 1913, n. 89). Il notaio non accerta infatti soltanto la volontà espressa dalle parti, ma verifica anche la regolarità formale dell’atto e il possesso in capo ad esso di tutti i requisiti previsti per la natura contrattuale del caso. Ma tutto ciò si riferisce solamente al contratto definitivo, traslativo della proprietà, e non al contratto preliminare dai soli effetti obbligatori.
La pronuncia della Cassazione del 2019
La Cassazione, a Sezioni Unite, si era pronunciata nel 2019, con la Sent. n. 8230/2019, sul caso in cui il contratto traslativo della proprietà (quindi, il definitivo) riportasse sì gli estremi del titolo urbanistico, reale ed esistente, ma si sospettasse una difformità sostanziale tra questi e la costruzione realizzata. Il che riguarda solamente il definitivo, e non il preliminare.
Il preliminare ha invece validità ugualmente, anche in assenza degli estremi dell’atto amministrativo. Ma non si è potuto riconoscere un’efficacia se non interviene la sanatoria, visto che è un contratto produttivo solamente di effetti obbligatori. In pratica, riguardo al caso del contratto preliminare, mancava ancora una pronuncia della Cassazione.
Il contratto preliminare è efficace nella fattispecie, le implicazioni pratiche
Da quanto dichiarato in sede della giurisprudenza di legittimità, se ne trae che il contratto preliminare ha una validità a sé, la quale non può essere contaminata dalla mancanza del permesso di costruire o di una sanatoria. Quel che conta, è che il contratto rispetti tutte le formalità previste, e che non riporti nell’oggetto un effetto costitutivo del trasferimento di proprietà (oggetto che non sarebbe pertinente con la natura del contratto, essendo soltanto un preliminare di vendita).
Appare chiaro, ciò nonostante, che il titolo edilizio manchevole sia un concreto ostacolo ad eseguire in forma specifica quanto previsto contrattualmente, oltre che all’ottenimento di una sentenza che disponga il trasferimento di proprietà sulla base del preliminare. Sull’ultimo punto, il giudice può rifiutarsi di disporre un trasferimento forzato di un immobile abusivo o non regolarizzato.
Il contratto preliminare è efficace se non contiene gli estremi della sanatoria, le conclusioni
L’impostazione che si ha nel quadro giuridico attuale, confermata anche dalla giurisprudenza di legittimità, è a favore della stabilità delle obbligazioni contrattuali e dà modo ai soggetti di tutelarsi anche qualora siano intervenuti abusi edilizi. Spetta all’autorità amministrativa e alle eventuali azioni di sanatoria il compito di regolarizzare la posizione dell’immobile, la cui condizione, a prescindere, non inficia la validità del contratto. La sola maniera per uscire dall’impasse creato, in altri termini, risiede unicamente nella regolarizzazione della posizione dell’immobile, e non nella perdita d’efficacia contrattuale del preliminare di vendita.
