Condominio minimo, possibili modifiche da un solo condomino?

Quella che è la figura tradizionale di condominio si applica a condomini dalle molteplici unità immobiliari. Ma, al giorno d’oggi, per via dell’articolata evoluzione sul piano normativo e giurisprudenziale avuta, si è sviluppata altresì la concezione di “condominio minimo”, vale a dire un condominio composto esclusivamente da due partecipanti. Parliamo qui di una configurazione particolare, la cui particolarità, appunto, ha sollevato questioni sulle modifiche ai beni comuni e sui poteri e limiti propri di ogni condomino nell’esercitare il proprio diritto di godimento e modifica delle parti comuni.

Si discute, quindi, se nel condominio minimo un condomino possa modificare i beni comuni senza il consenso dell’altro. La Corte di Cassazione si è espressa su tale punto, per mezzo della Sentenza n. 561/2026.

Il condominio minimo: definizione e caratteristiche

Per una consolidata giurisprudenza, il condominio minimo è costituito da due soli condomini con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni. Nel merito, si può dire che la definizione più autorevole sia quella fornita dalla Cassazione con la Sent. n. 1705/2020, che descrive appunto la fattispecie come condominio costituito da due soli partecipanti. La disciplina generale, in particolare l’art. 1117-bis, chiarisce che per applicare le norme sul condominio è sufficiente che vi siano parti comuni fra le unità immobiliari.

Caratteristiche principali del condominio minimo sono allora rinvenute nel numero di condomini (solamente due), nei diritti paritari (essendo i condomini comproprietari in parti uguali), e nella regolamentazione (vi trovano applicazione le norme sul condominio, anche se con la peculiarità dell’assenza di maggioranze e quella della necessità di unanimità per le delibere – Cass. SS. UU. N. 2046/2006).

Quindi, nel condominio minimo bisogna pervenire sempre all’unanimità per adottare le decisioni, e nel caso di disaccordo tra i due condomini, bisogna adire l’autorità giudiziaria (artt. 1105 e 1139 c.c.).

Le modifiche ai beni comuni: cosa dice la normativa

L’art. 1102 c.c. contiene la disciplina sulle modifiche alle parti comuni e sui diritti dei condomini a tal proposito. Lo stesso prevede che ciascun comproprietario possa fare uso della cosa comune, e può apportarvi modifiche a delle condizioni. Non ne dovrebbe alterare la destinazione, e neppure impedirne l’uso ad altri secondo il diritto di cui godono, e le modifiche dovrebbero esser finalizzate ad un migliore godimento sulle parti comuni.

In via generale, per le modifiche che abbiano una natura meramente conservativa, o di miglioramento del godimento delle parti comuni, non c’è bisogno di un’autorizzazione preventiva di tutti i condomini o dell’assemblea. Fatto sempre salvo il caso in cui il titolo (che sia ad esempio un contratto di compravendita, o una convenzione) non riporti delle disposizioni diverse in proposito.

Mentre, per le innovazioni comportanti una sostanziale trasformazione del bene, quale può essere una modifica strutturale o alterativa della destinazione d’uso, è necessaria l’unanimità dei condomini, sulla scorta di quanto disposto dall’art. 1120 c.c. Se non si raggiunge il relativo consenso, il condomino che desidera il provvedimento può rivolgersi all’autorità giudiziaria onde ottenere il nulla osta (il giudice lo concederà, laddove ne ricorrano le condizioni). 

Il principio della giurisprudenza: l’orientamento della Corte di Cassazione

Da ultimo, la Cassazione, con la Sent. n. 561/2026 del 9 gennaio 2026, ha chiarito e anche consolidato dei punti fondamentali inerenti le modifiche ai beni comuni da parte di uno dei condomini, nell’ambito del condominio minimo.

La sentenza Cass. 561/2026: il caso

In uno stabile, composto da due unità abitative (rientrante dunque nella fattispecie del condominio minimo), il proprietario del piano terra aveva contestato le opere realizzate dal proprietario del piano superiore. Queste corrispondevano a opere di modifica delle falde del tetto, e poi aveva altresì provveduto all’installazione di lucernari, realizzato un marcapiano (l’elemento a marcatura esterna della separazione interna fra i piani dell’edificio) e un cappotto isolante. Il tutto senza un previo consenso dell’altro condomino.

Addivenute le parti a giudizio, sia il Tribunale che la Corte d’Appello si erano pronunciati per la legittimità dei predetti interventi, poiché rientranti nei poteri di ciascun comproprietario alla modifica delle parti comuni, a patto che le stesse modifiche non alterino la destinazione del bene e non impediscano all’altro condomino di farne uso.

Modifiche a parti comuni nel condominio minimo, la pronuncia della Cassazione

Anche a detta della Cassazione, nel condominio minimo, le modifiche alle parti comuni finalizzate al miglior godimento delle parti stesse, portate a termine a spese del singolo condomino, non hanno bisogno della preventiva autorizzazione dell’altro condomino né dell’assemblea, a meno che il titolo non disponga diversamente. L’elemento cardine è che le modifiche rispettino il divieto ad alterare la destinazione del bene, e di pregiudicare il diritto d’uso dell’altro condomino.

Principi fondamentali enunciati dalla Cassazione sulle modifiche in ambito condominio minimo

Cerchiamo di riassumere i principi fondamentali che possono trarsi dalla pronuncia della Cassazione sul tema:

• Legittimità delle modifiche senza consenso: ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può apportare modifiche alle parti comuni per migliorare il proprio godimento, l’importante è che non ne risulti alterata la destinazione del bene e la modifica non costituisca impedimento per l’altro condomino di usare il bene secondo il diritto che gli spetta.
• Eccezioni per innovazioni sostanziali: è richiesta l’unanimità di consenso per quelle innovazioni comportanti una trasformazione materiale, come modifiche strutturali o che alterino la destinazione d’uso. Se questa condizione non è raggiunta, occorre rivolgersi al giudice (art. 1120 c.c.).
• Necessità di prova: la parte che si oppone ha l’onere di dimostrare che le modifiche hanno alterato la destinazione, la sicurezza o l’aspetto architettonico dell’immobile.

La Cassazione ha quindi rigettato il ricorso del proprietario dell’appartamento a piano terra, a conferma che le opere portate a compimento dal proprietario del piano superiore erano legittime e non necessitavano di un previo consenso, rientranti a pieno titolo nelle facoltà di modifica permesse dall’art. 1102 c.c.

Il ruolo dell’unanimità e delle innovazioni

In definitiva, si può affermare che, disciplina delle modifiche alle parti comuni nel condominio minimo, attiene alla distinzione tra:

• Modifiche di miglioramento o conservazione: che non richiedono consenso, a condizione che non si alteri la destinazione del bene e non si impedisca l’uso dell’altro.
• Innovazioni sostanziali: che comportano invece delle modificazioni d’entità tale da alterare la natura o la funzione del bene, e che richiedono l’accordo unanime o, in mancanza, l’intervento del giudice.

Nel caso di innovazioni non condivise, l’art. 1120 c.c. prevede che il condomino può agire in giudizio per ottenere il nulla osta, ma, se non lo ottiene, la modifica si considera non autorizzata.

Condominio minimo, le considerazioni finali

Si può concludere che, nell’attuale quadro normativo e giurisprudenziale complessivamente inteso, i condomini nel condominio minimo dispongono di una certa flessibilità, dato che viene loro riconosciuto il diritto d’apportare modifiche alle parti comuni per migliorare il godimento di esse, senza il bisogno d’un consenso preventivo. Ciò sempre se le modifiche siano di natura conservativa o migliorativa, e non si rivelino alterative della destinazione del bene. C’è da valutare, comunque, che non si tratti di un’innovazione sostanziale, la quale richiede un procedimento più formale e il rispetto delle regole d’unanimità.

La sentenza della Cassazione si pone allora quale riferimento da cui non si può prescindere nella materia. In essa, la tutela del diritto di proprietà e di godimento s’incrocia inevitabilmente col rispetto delle regole di solidarietà e tutela del bene comune.

Diviene molto importante, di conseguenza, che chi possiede un immobile in condominio minimo della essere consapevole dei propri diritti e limiti, alla luce di quanto ultimamente sancito giurisprudenzialmente, e che per dubbi o controversie, consulti un esperto legale onde fare a meno d’effettuare azioni che possano essere poi invalidate o portate a contenziosi giudiziari. Di certo, la chiarezza normativa e giurisprudenziale di oggi facilita di molto una minore burocrazia nella gestione delle parti comuni, conformemente al rispetto delle regole e dei limiti per legge imposti.