Carmela D.
A chi spetta verificare l’esistenza e la presenza del certificato antincendio in un condominio? È compito dell’amministratore oppure no? Scopriamo insieme quali incombenze e responsabilità penali e civili possono sorgere in capo all’amministratore, tra i cui compiti rientra anche la sicurezza di un edificio.
L’importanza del certificato antincendio in un condominio
La sicurezza antincendio è un aspetto fondamentale per garantire la protezione dei condomini e il rispetto delle normative vigenti. In questo contesto, il Certificato Antincendio assume un ruolo di primaria importanza, attestando la conformità degli impianti e delle misure di prevenzione all’interno del condominio. Tuttavia, sorge spesso il dubbio su chi è responsabile di verificare l’esistenza di questo documento. Vediamo quindi chi dovrebbe assolvere a tale compito.
Innanzitutto, il condominio ha degli obblighi specifici in materia di sicurezza antincendio. Ogni condominio è tenuto a disporre del Certificato Antincendio, redatto da un tecnico abilitato, che attesti la conformità degli impianti e delle misure di prevenzione.
Questo documento deve essere sottoposto a verifiche periodiche e deve essere custodito all’interno del condominio, facilmente accessibile per eventuali controlli delle autorità competenti. Qual è il compito dell’amministratore in questo contesto?
Amministratore di condominio: chi è e che poteri ha
L’amministratore di condominio è un soggetto preposto all’amministrazione dell’edificio, alla sua gestione e a controllare che siano rispettate le norme e/o regolamenti condominiali.
Tra amministratore e condominio esiste un rapporto di mandato con rappresentanza, in forza del quale il primo si obbliga a compiere atti giuridici per conto dei secondi. Ai sensi dell’articolo 1133, comma 1, codice civile, i provvedimenti che l’amministratore adotta nell’esercizio dei suoi poteri, sono obbligatori per i condomini.
Queste alcune attribuzioni dell’amministratore:
- eseguire adempimenti fiscali;
- convocare l’assemblea condominiale;
- approvare il rendiconto condominiale;
- riscuotere contributi ed erogare spese per manutenzione ordinaria di parti comuni del condominio;
- curare il registro di anagrafe condominiale;
- curare il registro dei verbali delle assemblee;
- curare il rendiconto condominiale annuale.
Obblighi dell’amministratore
È l’articolo 1129 del codice civile che disciplina gli obblighi dell’amministratore, stabilendo per esempio, che a seguito della sua nomina o del rinnovo dell’incarico, egli ha l’obbligo di comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e la sede legale e la denominazione se si tratta di una società.
Ancora, in capo a lui sorge l’obbligo di comunicare i luoghi dove si trovano i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali di nomina e di revoca, della contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere copia da lui firmata.
Il comma 4 del succitato articolo, prevede invece che l’amministratore debba adeguare i massimali della polizza se durante il periodo del suo incarico, l’assemblea deliberi lavori straordinari.
I comma 5 e 6 prevedono invece che sul luogo di accesso al condominio o di maggiore uso comune, accessibile anche ai terzi, si trova affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti anche telefonici dell’amministratore.
Attenzione. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
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Altri obblighi dell’amministratore e cessazione dell’incarico
Ai sensi dell’articolo 1129 comma 7, l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto dei condomini, su un conto corrente postale o bancario intestato al condominio. Ciascun condominio invece ha il diritto di prendere visione ed estrarre copia a proprie spese della rendicontazione periodica.
Cessato l’incarico, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa a condominio e condomini, eseguendo le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
A meno che non sia stato dispensato dall’assemblea, deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Certificato antincendio, quadro normativo e responsabilità dell’amministratore
Chi deve verificare esistenza e presenza del certificato antincendio in un condominio? L’amministratore o un’altra figura? Rispondiamo subito a questa domanda. È l’amministratore il soggetto preposto alla vigilanza, alla manutenzione e alla cura di un edificio condominiale, impianto antincendio incluso.
Per la realizzazione di quest’ultimo, in genere l’amministratore si rivolge a una ditta professionale ed è sempre in capo a lui che sorge l’obbligo di rilasciare il CPI, il Certificato di prevenzione incendi, occupandosi anche del suo rinnovo salvo che non sia necessario, a causa di sopravvenute modifiche, procedere con la redazione di un nuovo certificato.
Piccola nota: al Certificato di prevenzione incendi con il Decreto numero 151/2011, per le situazioni di basso e medio rischio incendio si sostituisce la SCIA antincendio, ovvero la segnalazione certificata di inizio attività antincendio. In questo caso, è un tecnico che attesta la conformità dell’edificio alle norme in vigore nell’ambito di prevenzione incendi.
Decreto ministeriale numero 30 del 2019
Merita in questo contesto una menzione particolare il decreto legislativo numero 30 del 2019 che reca “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto del 16 maggio 1987 n.246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione”.
Questo decreto è importante perché indica tassativamente una serie di attività che si pongono in essere solo se c’è una scia antincendio aperta. Ma non solo, esso prevede anche l’obbligo per il titolare di un’attività, di adottare determinate misure preventive che cambiano a seconda dei rischi che a loro volta si calcolano tenendo in considerazione la cosiddetta “altezza antincendio dello stabile”.
Più precisamente:
- in stabili con altezza antincendio compresa tra i 12 e i 24 metri, il titolare dell’attività mette in atto comportamenti corretti in relazione a situazioni sia di emergenza che di ordinaria quotidianità. Nelle zone comuni del condominio si deve affiggere la normativa in modo che sia visibile e chiara ai condomini;
- in stabili con altezza antincendio compresa tra i 24 e i 54 metri, il titolare dell’attività deve affiggere pianificazione dettagliata circa le procedure di evacuazione, impegnandosi con una ditta che deve eseguire valutazioni di rischio;
- in stabili con altezza antincendio compresa tra 54 e 80 metri, il titolare dell’attività oltre ai compiti sopramenzionati, ha l’obbligo di installazione allarme antincendio et similia;
- in stabili con altezza antincendio superiore a 80 metri, il titolare dell’attività ha l’obbligo di adottare ogni altra misura in caso di emergenza incendi.
Da ciò desumiamo che più gli edifici sono alti, maggiori sono gli obblighi e le responsabilità del titolare dell’attività. Specifica importante: il contenuto normativo previsto dal decreto legislativo numero 30/2019 vale sia per edifici vecchi che nuovi.
SCIA E CPI
La SCIA antincendio è la segnalazione certificata di inizio attività antincendio che il privato presenta al Comando dei Vigili del Fuoco del territorio insieme alla documentazione tecnica che testimonia la regolarità e il rispetto della normativa antincendio.
Questo atto si presenta per quelle attività a basso o medio rischio di incendio senza alcun controllo preventivo fermo restando però che i Vigili del Fuoco possono effettuare controlli post presentazione SCIA.
Il CPI invece, ovvero il Certificato di prevenzione incendi, si richiede per attività ad alto rischio di incendio, ragion per cui ci sarà sempre un controllo da parte dei Vigili del Fuoco i quali potranno rilasciare certificato di ispezione e verifica della documentazione presentata dal titolare dell’attività.
Certificato antincendio in condominio e SCIA antincendio: quando c’è l’obbligo di presentarla?
Non per tutti i condomini vale l’obbligo di presentare SCIA antincendio. Essa si richiede solo se un edificio ha le caratteristiche indicate dal DPR 151/2011. Sorge invece l’obbligo in capo all’amministratore di presentare SCIA antincendio in questi casi:
- se il condominio ha altezza antincendio superiore a 24 metri;
- se nel condominio c’è un gruppo elettrogeno con potenza superiore o pari a 500 kilowatt;
- se in un condominio c’è un parcheggio auto coperto e con superficie superiore a 300 mq.
Compiti dell’amministratore in relazione alla SCIA antincendio
L’amministratore incaricato ha l’obbligo di verificare se il condominio ha presentato SCIA antincendio e le condizioni di gestione e prevenzione del rischio.
Cosa succede se manca la SCIA antincendio o se si attesta che si sono verificate delle situazioni che hanno mutato la situazione del fabbricato? In queste ipotesi o si procede alla regolarizzazione della SCIA o si richiede il suo rinnovo.
A prescindere da tutto, l’amministratore ha sempre l’obbligo di presentare SCIA antincendio se, indipendentemente dal termine fissato a 10 anni, si compiono modifiche sull’edificio che condizionano la normativa antincendio.
Compito dell’amministratore di condominio è prendersi cura dell’edificio vigilando anche su sistemi e impianti ma anche attuare e far rispettare la normativa antincendio intervenendo tempestivamente qualora ce ne fosse bisogno.
Per esempio, l’amministratore deve verificare che gli estintori siano presenti nell’edificio soprattutto nei punti di maggior criticità o in luoghi facilmente accessibili a tutti i condomini. Deve preoccuparsi anche della loro manutenzione ed eventuale sostituzione.
Ma non è tutto. Spetta sempre a lui il compito di gestire e curare tutti gli altri sistemi antincendio. Inoltre ha il dovere di informare i condomini sui piani di evacuazione verificando che ci siano uscite libere, segnalate opportunamente e senza ostacoli e collocare la opportuna segnaletica.
Inadempienza dell’amministratore e responsabilità contrattuale
Se l’amministratore di un condominio non adempie ai suoi compiti e doveri, risulterà inadempiente nei confronti dell’edificio del quale è stato chiamato a prendersi cura.
Potrebbe configurarsi per lui una responsabilità contrattuale per inottemperanza del mandato. In questa ipotesi i condomini hanno il diritto di chiedere la revoca dal ruolo all’amministratore presentando domanda di revoca. Hanno inoltre la possibilità di richiedere risarcimento danni se la sua condotta ha causato pregiudizi o problemi.
Ma per l’amministratore inadempiente può sorgere anche responsabilità extracontrattuale da parte di chi ha subito danni o pregiudizi dalla condotta dello stesso pur non essendo un condomino.
Se invece non cura con diligenza l’edificio a lui assegnato, per esempio mancando di rinnovare o presentare SCIA antincendio, per l’amministrazione si configura anche una responsabilità penale che può comportare arresto fino a un anno e una multa fino a 2582 euro.
Con sentenza numero 39218/2022, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’amministratore è responsabile anche se attribuisce colpe od omissioni al suo predecessore. È inoltre punibile in caso di dichiarazioni false.
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Conclusioni
Alla luce di quanto dichiarato, si intende che sull’amministratore c’è una responsabilità contrattuale, extracontrattuale e penale se non adempie diligentemente alle sue obbligazioni e in particolare se non rispetta e fa rispettare la normativa antincendio.
