Carmela D.
La recentissima sentenza del 9 ottobre 2023, emessa dal Tribunale di Roma, ha dichiarato nulla la delibera che autorizza gli amministratori di condominio a inviare gli avvisi di riunioni o assemblee condominiali tramite e-mail. Il medesimo Tribunale si pronuncia sulla impugnazione di una deliberazione assembleare, stabilendo che in futuro, gli avvisi di convocazione si sarebbero effettuati mediante e-mail.
Dichiarazione di nullità del Tribunale di Roma
Il Tribunale dichiara la nullità di questa delibera, adducendo due ragioni più che valide, confermate anche dalla recente giurisprudenza.
La prima: suddetta deliberazione viola il regolamento contrattuale di condominio che prevede che è compito dell’amministratore di condominio convocare l’assemblea condominiale con avviso individuale da recapitare a mano o tramite lettera raccomandata.
La seconda: tale deliberazione viola il disposto enunciato dal comma 3, articolo 66, disp. att. c.c. che individua le modalità di comunicazione delle adunanze assembleari di condominio, tra le quali non c’è l’e-mail o posta elettronica non certificata. Tale disposizione è ritenuta inderogabile dall’articolo 72 disp. att. c.c.
Articolo 66 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
L’articolo in questione illustra le modalità di convocazione delle assemblee condominiali stabilendo che l’assemblea può essere non solo convocata in via ordinaria annualmente, nel rispetto delle deliberazioni contenute nell’articolo 1135 del codice civile, ma anche dall’amministratore in via straordinaria qualora questi lo ritenesse opportuno. Si specifica altresì che le adunanze assembleari possono essere richieste anche da 2 condòmini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio.
Se la richiesta dei condòmini non viene accolta positivamente entro 10 giorni, detti condòmini sono autorizzati a provvedere direttamente alla convocazione.
E se in un condominio manca un amministratore, cosa succede? In questo caso, ciascun condòmino può convocare l’assemblea di sua iniziativa.
Passiamo ora ad esplicare le modalità attraverso le quali gli abitanti di un condominio devono ricevere l’avviso di convocazione. L’articolo 66 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, prevede che il suddetto avviso, nel quale si fa presente specifica indicazione dell’ordine del giorno, si deve comunicare almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione. Ma attraverso quali mezzi? Questi qua:
- posta raccomandata;
- posta elettronica certificata;
- fax;
- consegna a mano.
Avviso di convocazione, annullabilità e compiti dell’amministratore
L’avviso di convocazione deve indicare ora e luogo della riunione e nel caso di videoconferenza, anche l’indicazione della piattaforma sulla quale la riunione si terrà, sempre con indicazione di ora e giorno. La deliberazione assembleare si ritiene annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile in caso di tardiva, omessa o incompleta convocazione degli aventi diritto, su istanza di assenti, dissenzienti o non convocati.
L’amministratore ha la facoltà di indire più riunioni condominiali assicurando così lo svolgimento delle stesse in tempi più brevi. In questo caso, gli aventi diritto riceveranno un solo avviso indicante tutte le date e gli orari per partecipare alle successive assemblee regolarmente costituitesi seppure in divenire.
La partecipazione all’assemblea può avvenire anche in videoconferenza, se c’è la maggioranza dei condòmini che presta il consenso. Sarà compito del segretario, in tale caso, redigere il verbale, sottoscritto dal presidente, e trasmetterlo all’amministratore e condòmini nel rispetto delle modalità di convocazione previste dall’articolo 66 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie.
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Sentenza del Tribunale di Roma
Con la sentenza del 9 ottobre 2023, il Tribunale di Roma, citando l’articolo 66 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e l’articolo 72 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, ha contestato, a giusta ragione, la modalità di ricezione dell’avviso di riunione condominiale consegnato tramite messaggio di posta elettronica ordinaria.
Il suddetto Tribunale ha specificato che il messaggio di posta elettronica non certificata non solo non è previsto dal succitato articolo 66 tra le modalità di notifica di convocazione assembleare ma che esso non consente in alcun modo di ritenere comprovata all’indirizzo del condòmino la consegna della e-mail. Lo stesso discorso non vale per la PEC, posta elettronica certificata, che è indicata tra le modalità di notifica per l’avviso di convocazione condominiale.
Si specifica inoltre nella sentenza che, l’avviso di riunione condominiale tramite semplice e-mail, non è garanzia di conoscenza dello stesso per il destinatario. In altre parole, la e-mail semplice non indica con certezza che il condòmino sia venuto a conoscenza della comunicazione il giorno in cui il messaggio di posta elettronica ordinaria è stato inviato.
Si tratta di disposizioni volte a tutelare i condòmini che hanno il diritto di organizzarsi per tempo in modo da poter presenziare alla riunione condominiale preparandosi anche adeguatamente sulla discussione dei punti del giorno. La convocazione tramite semplice e-mail potrebbe non essere ricevuta per errori meramente tecnici, finire nello spam o non essere vista dall’avente diritto.
Regolamento condominiale e modalità di comunicazione delle assemblee condominiali: articolo 66 e Giurisprudenza a confronto
Abbiamo più volte ribadito che l’articolo 66 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie richiede l’utilizzo della PEC, della posta raccomandata, del fax o la consegna a mano, quando si parla di modalità di inoltro dell’avviso di assemblee condominiali ai condòmini.
La giurisprudenza più recente ha sempre sostenuto che il mancato rispetto del termine di invio dell’avviso di convocazione fosse causa non di nullità ma di annullabilità della deliberazione assembleare. Ecco allora che il succitato articolo 66 arriva a chiarire anche questo punto specificando che ogni vizio che riguardi incompletezza, omissione o tardività della convocazione, autorizza gli aventi diritto a richiedere l’annullamento della delibera assembleare, la quale può essere impugnata dai presenti, nei 30 giorni successivi a decorrere dalla riunione, invece per gli assenti dalla ricezione del verbale.
Viene però lecito chiedersi se gli strumenti di avviso convocazione delle assemblee condominiali si limitino sempre e comunque solo a quelli espressamente elencati nell’articolo 66 o se si possa parlare di una deroga. Chiariamo questo punto tirando in causa il regolamento condominiale sul quale ci esprimeremo tra poco.
L’avviso di convocazione tramite e-mail semplice rappresenta una modalità comoda e veloce sia per i condòmini che per gli amministratori di condominio. Questi ultimi in particolare risparmiano sulle tempistiche di invio e ricezione della comunicazione. Ma l’e-mail ordinaria rappresenta anche un rischio per loro, per le motivazioni tecniche e legali, che possono causare pregiudizi ai condòmini e di cui abbiamo parlato già sopra. Ma esiste possibilità che tale strumento sia contemplato e aggiunto alla lista menzionata sopra?
Email non certificata: può rientrare nell’elenco previsto dall’articolo 66 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie?
Chiarisce il dubbio succitato il Tribunale di Roma con la sua sentenza, rispondendo a questa domanda: è ipotizzabile l’aggiunta di un altro strumento di comunicazione come l’e-mail non certificata, nell’elenco dei mezzi di spedizione per l’avviso di convocazione delle assemblee condominiali?
La risposta è negativa. L’articolo 72 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie prevede l’inderogabilità della norma contenuta nell’articolo 66 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, in relazione al regolamento condominiale.
Ne deriva che si debba considerare illegittima la delibera assembleare che autorizza l’amministratore a inviare semplici e-mail per comunicare ai condòmini la convocazione della riunione condominiale. In verità, era lo stesso regolamento condominiale a vietare il ricorso alla posta elettronica perché mezzo contrario alle disposizioni di legge.
Anche la sentenza del Tribunale di Roma sembra ritenere inderogabile suddetta disposizione di legge in virtù di un regolamento condominiale “contrattuale” vale a dire redatto dall’originario costruttore o proprietario e accettato dai condòmini che lo hanno approvato all’unanimità.
Si potrebbe però profilare un’altra ipotesi, quella relativa al consenso esplicito del condòmino ad autorizzare l’amministratore a inviare l’avviso di convocazione tramite e-mail. In questo caso però, l’avente diritto dovrebbe rinunciare ad impugnare le eventuali deliberazioni nate in sede assembleare.
Abbiamo un precedente. Si è pronunciata su questo punto la Corte di Appello di Brescia, stabilendo che un condòmino che autorizza l’amministratore a ricevere l’avviso di convocazione tramite e-mail ordinaria, decade dal diritto di impugnazione delle deliberazioni approvate in sede. Si specifica altresì che è compito dell’amministratore registrare l’indirizzo email ordinario del condòmino nell’anagrafe condominiale.
Registro anagrafe condominiale
Pochissimi i condòmini che sono al corrente della presenza di un registro anagrafe condominiale che assume invece una rilevanza fondamentale. L’amministratore ha il diritto e dovere di aggiornare regolarmente lo stesso poiché deve conoscere esattamente chi sono i proprietari degli immobili, gli affittuari e di conseguenza gli aventi diritto a partecipare alle assemblee condominiali.
Attraverso questo registro, si rendono note anche eventuali spese da ripartirsi tra proprietario, inquilino o usufruttuario, così come le quote condominiali da versare. L’articolo 1130 c.c. al comma 1 impone all’amministratore di registrare i dati anagrafici dei condòmini, siano essi proprietari, usufruttuari o affittuari, indicando codice fiscale degli stessi, indirizzo di domicilio e residenza, dati catastali degli immobili.
