Sanatoria edilizia su immobili vincolati, il ruolo della Soprintendenza

La sanatoria edilizia su immobili vincolati, che si tratti di un vincolo culturale o paesaggistico, è una questione piuttosto delicata afferente al diritto urbanistico e dei beni culturali. Ultimamente si è avuta una pronuncia del Tar del Lazio in materia, ovvero la sentenza n. 19840/2025. Da essa si può trarre quanto gli obblighi motivazionali siano alla base, come le garanzie procedurali a carico dell’amministrazione, della Soprintendenza in particolare, nel rilascio di pareri vincolanti per Comuni e soggetti interessati.

Contesto normativo di riferimento

Il quadro normativo di riferimento si articola principalmente in quanto segue.

• Legge n. 47/1985 (Legge Galasso), a disciplina della tutela del patrimonio culturale e le modalità di rilascio dei pareri preventivi di compatibilità.
• Legge n. 724/1994, la quale regola la sanatoria edilizia (condono) e le procedure correlate.
• Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004), a definizione dei principi generali di tutela e dei poteri delle autorità preposte.
• Normativa locale e regolamenti comunali, che traducono le disposizioni nazionali nel contesto territoriale specifico.

Il ruolo e gli obblighi della Soprintendenza nella sanatoria edilizia su immobili vincolati

In virtù del quadro normativo che è stato appena richiamato, la Soprintendenza detiene il compito d’esprimere pareri preventivi di compatibilità culturale e paesaggistica riguardanti interventi edilizi e pratiche di sanatoria, nel momento in cui sugli immobili sia gravante il vincolo. Ma osserviamo cosa la sentenza del Tar del Lazio pone in risalto.

1. Parere vincolante. Ai sensi dell’art. 32 della Legge n. 47/1985, il parere della Soprintendenza non è da inquadrare in qualità di mero consiglio, ma è un atto vincolante per l’amministrazione procedente, nel caso d’immobili vincolati. Proprio la natura vincolante dell’atto impone che, in caso di parere negativo, l’ente locale non possa procedere con il rilascio del titolo edilizio o con la sanatoria. Ciò a meno che non emergano motivi d’interesse pubblico che possano fare da giustificazione a un’eccezione motivata.
2. Obbligo di motivazione rigorosa. Tanto la normativa quanto la giurisprudenza richiedono che la Soprintendenza motivi adeguatamente le proprie valutazioni. La stessa ha il dovere d’evidenziare i passaggi logici e istruttori che conducono alla conclusione negativa o positiva. La motivazione dev’essere chiara, completa e supportata da elementi istruttori concreti. Diversamente, s’incorre in vizi d’illegittimità e si rischia l’annullamento del parere.
3. Attività istruttoria rigorosa. La Soprintendenza è tenuta allo svolgimento di un’attività d’indagine approfondita, che valuti non solamente il rispetto del progetto approvato, bensì anche le caratteristiche attuali dell’immobile, le eventuali criticità statiche, e la sussistenza d’elementi di pubblico interesse che giustifichino la sanatoria o il suo diniego.
4. Rispetto delle sentenze passate. Nel momento in cui un giudice amministrativo annulla un parere precedentemente rilasciato, l’amministrazione è obbligata a conformarsi alla decisione. Essa dovrà allora riformulare il parere così che le motivazioni siano sostanzialmente corrette e complete. La mancata osservanza della prescrizione appena menzionata può portare all’annullamento del nuovo parere e all’accoglimento del ricorso.

La vicenda giudiziaria e le sentenze chiave

La vicenda posta all’attenzione del Tar Lazio si è svolta in diverse fasi. Il tutto è cominciato nel 2007, quando la Soprintendenza si era pronunciata per un parere d’incompatibilità adducendo delle motivazioni vaghe e lacunose. In quell’occasione, l’ente indicava l’intervento come in contrasto con le caratteristiche dell’edificio storico e segnalava dei rischi nel suddetto parere per delle criticità a livello statico. Il parere emesso è stato in seguito annullato dal Tar a causa di grave difetto di motivazione, con la sentenza n. 274/2007.

A seguirne è stato un periodo d’inerzia, fino al 2018, quando il Tar Lazio ha ordinato all’amministrazione la riformulazione del parere, a rispetto della sentenza precedentemente emanata. Allora la Soprintendenza ammise per quello stesso oggetto, in un nuovo atto, il mantenimento di parte del soppalco, anche se richiedeva la rimozione d’altre parti, e ciò con una motivazione generica della decisione.

C’è stato poi ultimamente il nuovo ricorso, cui ha fatto seguito la sentenza richiamata in apertura, del 2025. La parte ricorrente ha così impugnato il nuovo parere, ancora per vizi di motivazione analoghi a quelli già riscontrati in precedenza. Si può leggere nel testo della sentenza che il provvedimento appare privo d’una motivazione sufficiente e che la Soprintendenza non ha eseguito una valutazione adeguata di tutte le circostanze di fatto e di diritto.

Sanatoria edilizia su immobili vincolati: i principi fondamentali emersi dalla sentenza

Vediamo, alla luce di quanto riportato, quali sono i princìpi fondamentali emersi da tale procedimento innanzi al Tar Lazio.

Innanzitutto, vi è la vincolatività del parere. Il parere espresso dalla Soprintendenza è infatti vincolante nei confronti dell’amministrazione comunale, che non può ignorare quelle disposizioni o attuarle con delle modifiche.

Si registra poi quale principio l’obbligo di motivazione e d’istruttoria. Il fatto che la motivazione adeguata manchi costituisce un vizio grave che conferisce illegittimità al parere espresso. E, conseguentemente, anche all’atto amministrativo che sul parere si basa.

Vi è poi il principio del rispetto delle decisioni giudiziarie passate in giudicato per casi analoghi, specie in presenza di un obbligo a riformulare il parere. Se quanto stabilito giurisprudenzialmente in pronunce precedenti viene ignorato, sono nulli anche gli atti successivi (senza che si renda necessaria una nuova sentenza per ogni caso analogo).

Sanatoria edilizia su immobili vincolati, le conclusioni

Come abbiamo visto, la sentenza del Tar Lazio n. 19840/2025 ribadisce fermamente che la Soprintendenza esercita un ruolo basilare nella sanatoria edilizia su immobili sottoposti a vincolo. Il parere che essa esprime va motivato rigorosamente, in maniera completa e conforme alle pronunce giudiziarie.

Qualora gli obblighi non vengano osservati, i relativi atti sono sottoposti ad annullamento e subentra la condanna all’adozione di provvedimenti corretti. È così che vengono tutelati sia il patrimonio culturale che la legalità degli interventi edilizi.  

Da questa sentenza si evince allora che il potere discrezionale, in capo alla Soprintendenza, va esercitato in conformità a regole ben individuate e trasparentemente (si veda l’obbligo di una motivazione chiara in capo all’ente), per la tutela delle ragioni dei soggetti interessati e della sicurezza giuridica del procedimento amministrativo.