Contratti di locazione: nuove indicazioni sulle sanzioni per registrazione tardiva

Con la risoluzione n. 56/E del 12 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha definitivamente chiarito un aspetto di notevole rilevanza pratica in materia di contratti di locazione: il regime di sanzioni applicabile in caso di registrazione tardiva dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani a durata pluriennale.

Il cambio di rotta dell’Amministrazione finanziaria sulle sanzioni

La novità principale risiede nell’allineamento dell’Agenzia all’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, con il conseguente superamento delle precedenti indicazioni fornite con la circolare n. 26/E del 2011.

In passato, l’amministrazione finanziaria sosteneva che le sanzioni per omessa o tardiva registrazione dovessero essere calcolate sull’imposta di registro determinata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Questo approccio risultava particolarmente oneroso per i contribuenti, specialmente nei contratti di lunga durata.

La posizione della giurisprudenza di legittimità sulle sanzioni

La Corte di Cassazione, attraverso una giurisprudenza ormai consolidata (sentenze nn. 1981/2024, 2357/2024, 2585/2024, 10504/2024 e 17657/2024), ha invece affermato un principio diverso: quando il contribuente opta per il pagamento annuale dell’imposta di registro, come previsto dall’art. 17, comma 3, del DPR 131/1986, la sanzione deve essere commisurata esclusivamente al canone della prima annualità.

Le nuove regole operative per le sanzioni

Alla luce del nuovo orientamento, in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione pluriennale soggetto a imposta di registro, il calcolo delle sanzioni previste dall’art. 69 del DPR 131/1986 deve seguire questi criteri:

• Per la prima annualità: la sanzione si calcola sull’imposta dovuta sul canone della prima annualità, qualora il contribuente abbia scelto il pagamento annuale del tributo
• Per le annualità successive: si applica la sanzione ordinaria prevista dall’art. 13 del D.Lgs. 471/1997
• Contratti in cedolare secca: trova applicazione la sanzione in misura fissa di cui all’art. 69 del TUR

Il ravvedimento operoso resta applicabile

Un aspetto di particolare interesse per i contribuenti è la conferma della possibilità di avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso (art. 13 del D.Lgs. 472/1997), che consente di regolarizzare spontaneamente la posizione con sanzioni ridotte.

Implicazioni pratiche

Questo cambio di orientamento dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un importante passo avanti in termini di proporzionalità del trattamento sanzionatorio e comporta conseguenze concrete:

1. Riduzione dell’onere sanzionatorio: per i contratti pluriennali con pagamento annuale, l’importo delle sanzioni risulta significativamente inferiore rispetto al passato
2. Maggiore certezza del diritto: l’allineamento tra prassi amministrativa e giurisprudenza elimina un’importante area di contenzioso
3. Tutela del contribuente: viene riconosciuta la coerenza tra la modalità di pagamento del tributo (annuale) e il calcolo della sanzione

Conclusioni

La risoluzione n. 56/E/2025 segna un importante punto di arrivo nel dialogo tra amministrazione finanziaria e giurisprudenza, a vantaggio della certezza del diritto e della tutela dei contribuenti.

Proprietari e conduttori di immobili che abbiano registrato tardivamente contratti di locazione pluriennali potranno beneficiare di questo nuovo orientamento, anche con riferimento a situazioni pregresse eventualmente oggetto di contestazione.

Per valutare la propria posizione o per procedere a regolarizzazioni attraverso il ravvedimento operoso, è consigliabile rivolgersi a un professionista che possa analizzare nel dettaglio la specifica situazione contrattuale.