Dott. Michele De Luca
Nell’ambito del Condominio, cosa accade nel momento in cui la delibera condominiale di spese ordinarie viene annullata? Il decreto ingiuntivo è uno strumento per procedere al recupero delle spese, tanto ordinarie che straordinarie. La questione si complica qualora, ad essere oggetto di contestazione, sia proprio la validità della delibera assembleare che ne faccia da fondamento. L’annullamento della delibera solleva interrogativi inerenti, a quel punto, alla legittimità della pretesa creditoria dalla parte del Condominio. La Cassazione è intervenuta sul tema, mediante la sentenza n. 2211/2025, e con essa ha chiarito come, mentre l’annullamento delle delibere costitutive priva il credito della propria fondatezza, ciò non vale per le spese ordinarie. Le stesse rimangono comunque esigibili, in quanto, per come la Suprema Corte considera, alle delibere sulle spese ordinarie è da attribuirsi solamente una natura dichiarativa.
La delibera condominiale e il Decreto Ingiuntivo ad origine della controversia
Nel caso in questione, il condominio aveva ottenuto, in giudizio, un decreto ingiuntivo nei confronti di una società proprietà di un’unità immobiliare, relativamente al pagamento di oneri condominiali per un importo di circa 34.000 euro, comprensivo di spese ordinarie e straordinarie per il rifacimento del manto di copertura del tetto. La società ingiunta opponeva, nel medesimo giudizio, il fatto che la delibera assembleare che ne costituiva la base non avrebbe potuto ritenersi valida, perché non tenente conto della tabella millesimale contrattuale. Malgrado ciò, i giudici di primo e secondo grado avevano respinto tale opposizione, ma poi, successivamente, nel giudizio d’appello avente ad oggetto la validità della delibera condominiale, il giudice ha annullato quest’ultima.
Allora, la questione posta era la seguente: l’annullamento della delibera condominiale precludeva la richiesta risarcitoria da parte del condominio? In seguito al giudizio di ricorso, la questione veniva demandata alla Corte di Cassazione, la quale, lo scorso 30 gennaio 2025, ha emanato la già citata ordinanza n. 2211. La società che aveva ricevuto l’ingiunzione di pagamento, aveva operato ricorso in Cassazione per il mancato accoglimento dell’opposizione presentata nei due gradi di giudizio, mentre il ricorso per Cassazione del condominio riguardava l’accoglimento della sentenza in appello che aveva annullato la deliberazione. Per la Corte, l’annullamento della delibera costitutiva comporta sì l’infondatezza della domanda, ma la pretesa risarcitoria inerente alle spese ordinarie non può venire meno: la delibera, relativamente alle stesse, ha un valore meramente dichiarativo, e il giudice dovrà comunque esaminare la fondatezza della pretesa, a prescindere dall’annullamento della relativa delibera.
La delibera condominiale quale fondamento del Decreto Ingiuntivo
Per principio, la delibera d’approvazione di un rendiconto condominiale fa da base per il riconoscimento in via giudiziale di un decreto ingiuntivo, che consenta il recupero delle spese. Ovverosia, la delibera è la base legale e documentale per la pretesa creditoria del Condominio, la stessa che stabilisce formalmente l’entità delle spese e la loro ripartizione tra i condomini. Stando all’art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, la delibera detiene un valore probatorio privilegiato, da assimilare a quello dei titoli di credito (es. cambiali e assegni).
Ma è rilevante distinguere delibere di spese ordinarie e straordinarie. Nel caso in discussione, di una delibera che prevede sia spese straordinarie che ordinarie, la parte della delibera che si concentra sulle spese straordinarie costituisce la pretesa creditoria, e ne consegue che la medesima venga allora meno con l’annullamento della delibera. Viceversa, sempre la medesima delibera annullata, per le spese ordinarie, non fa venir meno l’obbligo del giudice del ricorso, a valutare la fondatezza della richiesta, e non è necessario che vi sia una delibera condominiale a farne da presupposto.
Opposizione del decreto ingiuntivo e impugnazione della delibera in rapporto di pregiudizialità
Si riscontra un rapporto di pregiudizialità fra il giudizio d’opposizione a decreto ingiuntivo e quello d’impugnazione della delibera condominiale. Si è tradizionalmente ritenuto come l’impugnazione della delibera non inficiasse il giudizio d’opposizione, con quest’ultimo che si limitava all’accertamento di validità della delibera.
Ma, nell’orientamento attuale (dato dalla pronuncia delle Sezioni Unite), ad essere riconosciuto è un legame d’interdipendenza fra i due procedimenti, dove la validità della delibera funge da presupposto per definire la pretesa monitoria. Il che limitatamente, stando a quanto riscontrato, alle spese straordinarie. I due procedimenti sono, rispettivamente, giudizio d’opposizione a decreto ingiuntivo e giudizio d’impugnazione della delibera assembleare.
Gli aspetti del rapporto pregiudiziale in rilievo
Vengono alla luce tre aspetti da trattare sul suddetto rapporto. Il primo, quello secondo cui, quando le cause vertono in separate sedi di giudizio, c’è una relazione di continenza, poiché la validità della delibera è presupposto essenziale alla risoluzione della questione del credito monitorio.
Secondo aspetto, quello relativo alla fattispecie in cui le cause siano trattate dallo stesso giudice. Qui è possibile procedere alla riunione dei procedimenti connessi, ai sensi dell’art. 274 c.p.c., così da favorire una decisione coerente e uniforme.
Il terzo aspetto da valutare attiene ai casi in cui non si procede alla riunione dei procedimenti connessi. A tal proposito, il giudice dell’opposizione può sospendere il procedimento in attesa del giudizio pregiudiziale sulla validità della delibera. Quel che comunque si verifica è un’integrazione nell’approccio col quale trattare tali controversie condominiali. Un approccio, quest’ultimo, che resta confermato per quel che attiene all’attribuzione di spese straordinarie, anche se per la prima volta l’interrelazione si spezza qualora si tratti di spese ordinarie, e ciò delinea un nuovo filone giurisprudenziale.
Differenze fra natura dichiarativa e costitutiva della delibera condominiale
Molta importanza è assunta dalla distinzione fra le delibere costitutive e quelle dichiarative, sempre nel quadro delle controversie condominiali, in relazione alle pretese creditorie. Prendiamo il caso delle delibere costitutive che attengono a spese straordinarie. Esse configurano una nuova obbligazione gravante sui condomini, e il loro annullamento comporta nell’automaticità l’infondatezza della pretesa da parte del Condominio. Ciò perché trattasi di delibere costitutive, quelle della tipologia posta in essere, ovvero costituiscono l’obbligazione. Conseguentemente, con l’annullamento della delibera, anche la prestazione richiesta dalla delibera diviene non più esigibile, e ciò rileva nella misura in cui è esattamente sulla base della delibera che una parte richiede il decreto ingiuntivo in tribunale.
Le delibere dichiarative, che abbiamo visto essere il caso di quelle aventi ad oggetto spese ordinarie, a differenza delle prime considerate, non creano delle nuove obbligazioni. Sono dichiarative in quanto confermano un rapporto esistente, lo dichiarano, senza che ad esse sia riconducibile la costituzione del medesimo rapporto. E il rapporto esistente che confermano si basa su criteri di ripartizione predefiniti.
Laddove una delibera contempli tanto l’esigibilità di spese straordinarie che ordinarie (come nel caso sul quale la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi), il suo annullamento per via giudiziale non vuole comunicare l’invalidità di quanto richiesto dalla delibera sulle spese ordinarie. Il che vale anche nell’ipotesi in cui la delibera, contemplante esclusivamente spese ordinarie, venga annullata, ad esempio per carenza di requisiti formali. Il giudice dovrà allora attenersi ad elementi probatori differenti dalla delibera, di cui esempio lampante è il rendiconto consuntivo. C’è da dire che, per il nuovo orientamento giurisprudenziale, a prescindere dalle motivazioni che avrebbero indotto all’annullamento della delibera contemplativa delle sole spese ordinarie, la sussistenza di queste rimane indipendente dall’atto condominiale.
La sentenza cassata e il rinvio al giudice di merito
Una volta annullata la delibera, l’ordinanza della Cassazione n. 2211/2025 non esclude in automatico quella che è la pretesa creditoria del Condominio. Abbiamo visto come permanga, in capo al giudice dell’opposizione, il dovere di verificare la fondatezza della richiesta di pagamento di spese ordinarie, sempre tenendo presenti i criteri ripartizione all’uopo previsti dalla normativa applicabile.
Ed è da notare il fatto che la Corte di Cassazione abbia riconosciuto, nell’occasione trattata, una natura dichiarativa alle delibere comportanti spese ordinarie, con il credito che può ad ogni modo esistere, anche contrariamente a quanto dichiarato dall’assemblea condominiale. Quanto dichiarato, infatti, potrebbe anche risultare erroneo, ma ciò non inficia il rapporto (se esiste comunque) che viene comunque passato al vaglio giudiziale. Non si ravvisa dunque nessuna necessità, nelle circostanze descritte, di procedere ad un ricorso sull’annullamento della delibera avente ad oggetto le spese ordinarie, ma solamente qualora la stessa contempli anche, o soltanto, delle spese straordinarie.
Quel che si è delineato, col chiarimento sulla natura e le funzioni della delibera condominiale, è un equilibrio fra diritti dei condomini da una parte e gestione effettiva delle spese comuni dall’altra. Una lettura, quella rilasciata dalla Suprema Corte, che punta alla preservazione della funzionalità del Condominio, e, per via congiunta, alla tutela dei diritti dei creditori. La sentenza emessa dalla Corte d’Appello, che aveva respinto le ragioni dell’opposizione, è stata cassata, e rimessa la questione al giudice di primo grado il quale dovrà attenersi alle nuove considerazioni chiarificatrici apportate.
