Responsabilità amministratori condominiali [Guida]

Nello svolgimento delle loro attività gli amministratori condominiali sono soggetti a una serie di responsabilità. Proviamo a riassumerle in brevità in queste righe iniziali:

• da una parte abbiamo la responsabilità civile, che sorge quando vengono violate delle norme del Codice civile, tipicamente di natura contrattuale ed extracontrattuale
• dall’altra parte abbiamo la responsabilità penale, che sorge invece quando vi è una violazione di una norma del Codice penale.

Proviamo ad approfondire meglio tale tema.

La responsabilità dell’amministratore di condominio

Come abbiamo visto, la responsabilità dell’amministratore condominiale può essere di tipo civile o penale. Non è però escluso che i fatti di cui si è reso protagonista l’amministratore condominiale possano far scaturire contemporaneamente delle responsabilità sia di tipo civile che di tipo penale.

Nella maggior parte delle ipotesi, è pur vero che le condotte dell’amministratore di condominio scaturiscono delle responsabilità di tipo civile, a loro volta suddivise in responsabilità di tipo contrattuale ed extracontrattuale:

• la prima tipologia di responsabilità riguarda i rapporti fra privati che hanno assunto obbligazioni regolate in un contratto: è disciplinata dall’art. 1218 del Codice civile, secondo cui

Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

• la seconda tipologia di responsabilità è invece extracontrattuale, e si riferisce all’inosservanza delle norme che prescrivono la tenuta di determinati comportamenti. È regolata dall’art. 2043 c.c., secondo cui

Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.

Amministratore condominiale: obblighi e doveri

Ma da dove arrivano i profili di responsabilità dell’amministratore condominiale?

Tipicamente, dalla violazione degli obblighi e dei doveri che sono stabiliti per legge e che disciplinano in che modo l’amministratore condominiale deve svolgere il proprio incarico.

Sanciti dagli artt. 1130 c.c. e ss., vedono tra i più importanti:

• in rapporto all’assemblea condominiale, l’esecuzione delle delibere, la convocazione almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto annuale e la tenuta del registro dei verbali di assemblea;
• la cura dell’osservanza del regolamento condominiale;
• la verifica della regolarità della contabilità condominiale, la tenuta dei registri e l’esecuzione degli adempimenti fiscali previsti dalla legge;
• la tenuta dei registri di anagrafe condominiale;
• la disciplina sull’uso e sul godimento delle parti comuni, ovvero la fruizione dei servizi comuni, la riscossione dei contributi, l’esecuzione delle manutenzioni;
• la conservazione della documentazione sul rapporto con il condominio;
• la redazione del rendiconto annuale della gestione e la convocazione dell’assemblea per la sua approvazione.

Profili di responsabilità civile dell’amministratore

L’inosservanza dei doveri previsti dalla legge, e che sopra abbiamo in piccola parte anticipato, comporta la responsabilità dell’amministratore sul piano civile.

Per quanto concerne la responsabilità contrattuale, l’amministratore di condominio è soggetto a quanto previsto dall’art. 1710 c.c., secondo cui

• il professionista ha il dovere di eseguire l’incarico conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia, in virtù del contratto di mandato tra le parti.

C’è dunque una responsabilità di tipo contrattuale da parte dell’amministratore per gli obblighi che sono assunti nei confronti del condominio nell’esercizio del suo mandato, in caso di violazione di tali doveri.

Ne scaturisce pertanto il dovere di risarcire il danno al danneggiato.

Ad esempio, ciò può avvenire nel caso in cui l’amministratore

• non abbia convocato un condomino all’assemblea condominiale
• non abbia effettuato gli opportuni adempimenti fiscali previsti dalla legge.

Leggi anche: La nostra guida sulla vendita di un immobile in condominio

La prescrizione dell’azione di responsabilità

I condomini ritengono di aver subito un danno dal comportamento dell’amministratore, per negligenza o imperizia?

Possono allora agire con un’azione di responsabilità contro il professionista

• per profili di responsabilità contrattuale
• o per profili di responsabilità extracontrattuale.

Ricordiamo che

• l’azione per responsabilità contrattuale si prescrive nel termine ordinario di 10 anni, ai sensi dell’art. 2496 c.c.
• se invece la responsabilità è di tipo extracontrattuale, allora l’azione di responsabilità si prescrive nel termine più breve di 5 anni.

In ogni caso, i termini di prescrizione traggono origine dal giorno in cui si è verificato l’illecito da parte dell’amministratore condominiale.

Mala gestio dell’amministratore condominiale e profili di responsabilità

Un caso piuttosto interessante riguarda la condizione di mala gestio da parte dell’amministratore, che si verifica quando il professionista gestisce in modo “cattivo” il condominio.

Su ciò che si intende per “cattiva gestione” si può ovviamente discutere. Può ad esempio riguardare

• vari aspetti della vita del condominio, come la mancata tenuta della contabilità o la scarsa gestione amministrativa
• il deterioramento dei rapporti con i terzi
• l’inosservanza degli obblighi e dei doveri che fanno capo all’amministratore durante l’espletamento del mandato.

Di norma, la mala gestione dell’amministratore di condominio determina per questo professionista una serie di responsabilità di tipo contrattuale, da cui possono derivare:

• danni di natura patrimoniale o non patrimoniale
• danni sia nei confronti dei singoli condomini che del condominio nel suo complesso.

In entrambi i casi – sia che i danni siano stati determinati agli specifici condomini, sia che invece vengano provocati al condominio nel suo complesso – le parti offese possono agire in giudizio per domandare il risarcimento del danno.

Profili di responsabilità penale dell’amministratore condominiale

Riprendiamo ora quanto abbiamo detto in apertura: l’amministratore di condominio può essere responsabile penalmente quando viola una norma penale, come si evidenzia dal dettato degli artt. 1130, commi tre e quattro, e 1135 c.c.

Ai sensi della prima norma citata, l’amministratore deve “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”. Ai sensi della seconda norma, deve “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.

L’amministratore è penalmente responsabile nel caso in cui:

• non adotti le misure necessarie alla sicurezza nell’edificio condominiale;
• ometta di effettuare lavori in parti dell’edificio che mostrano condizioni di rovina. Si può dunque attivare la fattispecie di cui all’art. 677 c.p., ovvero l’omissione di lavori in edifici e costruzioni;
• non osservi le norme di pubblica sicurezza o le norme di legge. Una simile condotta può infatti integrare il reato di inosservanza di un provvedimento di pubblica autorità ex art. 650 c.p.;
• non ottemperi ad obblighi previdenziali e assicurativi del personale che è impiegato all’interno del condominio;
• ometta di intervenire per evitare che si creino potenziali situazioni di pericolo.

In aggiunta a ciò, ricordiamo come potrebbero costituire ipotesi di responsabilità penale dell’amministratore condominiale quelle previste dagli artt. 594 e 595 del codice penale sui reati di

• ingiuria
• diffamazione

cui l’amministratore può incorrere durante un’assemblea condominiale, magari caratterizzata da toni particolarmente accesi.

L’elenco non è naturalmente finito qui.

A titolo di ulteriore esempio non esaustivo citiamo:

• l’art. 614 del codice penale per violazione di domicilio, come potrebbe accadere in quel caso in cui l’amministratore si introduca nell’abitazione di un condomino contro la sua volontà;
• l’art. 646 del codice penale sul reato di appropriazione indebita, come potrebbe accadere se l’amministratore in uscita non riconsegna i documenti al condominio;
• la truffa aggravata ex artt. 61, n. 11 e 640 del codice penale se per esempio l’amministratore redige un rendiconto non veritiero;
• l’art. 449 del codice penale sull’incendio di parti comuni;
• l’art. 615 del codice penale e i reati in materia di violazione della privacy dei condomini.

Ricordiamo infine che chi ha il sospetto che una condotta tenuta dall’amministratore di condominio integri un’ipotesi di reato, può denunciare o querelare alla pubblica autorità.