Servitù di veduta e usucapione: la Cassazione precisa i requisiti

Con la recente sentenza Cass. civ. Sez. II, Ord. n. 32816 dello scorso 27 novembre, la Corte di Cassazione è intervenuta sul tema della servitù di veduta ricordando come per l’usucapione sia sufficiente l’esistenza di opere idonee all’affaccio.

Il caso su cui si sono espressi i giudici della Suprema Corte è partito dal ricorso proposto da una società per azioni contro la sentenza della Corte d’Appello con cui veniva rigettato il gravame proposto dal ricorrente, confermando la decisione dei giudici di prime cure che, a loro volta, avevano la domanda della società per azioni volta ad ottenere la declaratoria di usucapione. Per i giudici, però, sulla scorta delle prove acquisite non erano presenti tutti gli elementi costitutivi della fattispecie invocata.

Le lamentele del ricorrente

Ai legali della società per azioni non rimane dunque che ricorrere in Cassazione lamentando tre motivi:

• la violazione e la falsa applicazione degli artt. 905, 907, 1061, 1140 e 2697 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. Per il ricorrente, infatti, la Corte d’appello avrebbe erroneamente preteso la prova dell’esercizio della servitù di veduta, quando invece per la natura stessa del diritto di servitù il titolare del relativo possesso non è tenuto ad alcun comportamento attivo;
• la violazione degli art. 132 c.p.c., n. 4, artt. 115 e 116 c.p.c., nonché art. 111 Cost., per apparenza, intrinseca contraddittorietà ed illogicità della motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4. Di fatti, per i legali della ricorrente la sentenza ora oggetto di impugnazione non ha esplicitato le ragioni del diniego della domanda, anche se ha riconosciuto la presenza di opere visibili e permanenti, oltre che la risalenza delle stesse ad oltre un ventennio prima dell’azione avversaria;
• infine, la violazione e la falsa applicazione degli art. 2697 c.c. e art. 115 c.p.c., considerato che è stato omesso un esame di un fatto decisivo per il giudizio, come la “non clandestinità delle opere“, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5. Per il ricorrente, la Corte d’appello non ha considerato la conoscenza, in capo al titolare del fondo servente, sulla presenza di opere permanenti e stabili, deputate all’esercizio della servitù di veduta.

L’avvio dei termini di usucapione

La Corte d’Appello, respingendo le lamentele del ricorrente, ha affermato che non risulta provato e/o allegato l’intervenuto iniziale acquisto dell’effettivo esercizio del potere di fatto uti domini della servitù, ovvero del momento da cui far decorrere i venti anni che sono utili per la maturazione del diritto dell’usucapione, non potendosi infatti far coincidere questo momento con quello dell’ultimazione dell’opera, “che costituisce, in relazione alla fattispecie reale invocata, un antecedente logico-naturale, differente dall’esercizio del possesso esclusivo, della situazione di fatto corrispondente al relativo diritto reale, non potendosi del resto neppure omettere di aggiungere che difetta anche la prova rigorosa (gravante sull’attore), del possesso pacifico, di cui anche con riferimento alla servitù discontinua, è pur sempre necessaria l’allegazione e la prova”.

La Corte territoriale ha dunque negato la declaratoria di usucapione della servitù di veduta per la mancanza di prova sia sull’effettivo esercizio del potere di fatto, sia sul possesso pacifico.

Il requisito dell’apparenza

Tuttavia, la Corte di Cassazione sottolinea su questo punto come i giudici di seconde cure non abbiano fatto i conti con la giurisprudenza consolidata di legittimità, secondo cui il requisito dell’apparenza della servitù discontinua, che è domandato per la sua costituzione per usucapione, si configura come presenza di segni visibili d’opere di natura permanente obiettivamente destinate al suo esercizio, che possano rilevare in modo univoco l’esistenza del peso che grava sul fondo servente per l’utilità del fondo dominante.

Le opere – siano esse naturali o artificiali – devono rendere manifesto trattarsi non certo di un’attività posta in essere in via precaria ma di un onere preciso e stabile, che corrisponde al contenuto di una determinata servitù che però non implica per forza l’uso continuativo delle opere stesse. La loro apparenza e destinazione all’esercizio della servitù devono essere permanenti, a riprova della possibilità di tale esercizio e dunque della permanenza del relativo possesso, anche in caso di utilizzazione saltuaria.

Per i giudici di legittimità, pertanto, l’esercizio saltuario non è elemento che può ostacolare la corretta configurazione del possesso.

La visibilità delle opere

Per i giudici della Cassazione, però, non è questo l’unico elemento su cui la sentenza impugnata si rivela carente. Il riferimento è alla visibilità delle opere exart. 1061 c.c., che “deve essere tale da escludere la clandestinità del possesso e da far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza dell’obiettivo asservimento della proprietà a vantaggio del fondo dominante”.

Ebbene, sotto questo profilo di valutazione la Corte d’Appello ha omesso ogni motivazione, nonostante questa indagine sia doverosa tanto che, secondo la giurisprudenza di legittimità, l’esistenza di un’opera munita che sia dotata di parapetti e muretti, da cui sia possibile guardare e affacciarsi verso il fondo del vicino, è elemento sufficiente per integrare una veduta e il possesso della relativa servitù, senza bisogno che vi sia anche l’esercizio effettivo dell’affaccio né che tali opere siano sorte per l’esercizio esclusivo della veduta, essendo sufficiente che le stesse tale esercizio rendano possibile.

Per questi motivi la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinviato la trattazione alla Corte d’Appello, in diversa composizione.