Dott. Michele De Luca
Il cappotto termico per gli edifici svolge un’importante funzione di riqualificazione energetica, ma la sua installazione, come avremo modo di vedere in quest’articolo, non è sempre consentita. Si tratta, in particolare, del caso in cui l’installazione medesima risulti impattante sull’estetica dell’edificio, ledendone il decoro architettonico.
A stabilirlo, una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 17920/2023. Per “decoro architettonico” dell’edificio, si fa riferimento ad un’altra pronuncia della Suprema Corte, questa volta la n. 851/2007. Nella stessa lo si definisce come l’estetica del fabbricato, formata dall’insieme di linee e strutture che lo connotano. E si parla anche di “armonica fisionomia” e di “specifica identità“, quali caratteristiche assegnate all’edificio proprio dalle linee e strutture menzionate.
Ora, il decoro dell’edificio non rientra espressamente nell’elencazione posta dall’art. 1117 del Codice Civile, riguardanti le parti in comune di un edificio. Ma, poiché la stessa elencazione è a carattere esemplificativo e non tassativo, si ritiene che il decoro rientri tra le parti in comune a pieno titolo, seppur il decoro dello stabile sia un concetto di elaborazione giurisprudenziale. In quanto oggetto di proprietà comune, viene anche sottoposto a tutela da interventi che potrebbero causarne l’alterazione, anche solo sul piano estetico. Il che prescinde dal valore storico o artistico dell’edificio.
Il decoro architettonico, inoltre, come tratto da altra sentenza della Cassazione, la n. 8830/2008, è da conservare ogni qualvolta sia rinvenibile una linea armonica nell’edificio, una linea pur molto semplice che ne caratterizzi la fisionomia. Si ritiene, alla luce dell’ultima sentenza pronunciata dalla Cassazione, che neppure un intervento quale l’installazione del cappotto termico possa costituire eccezione a tal principio. E ciò, nonostante il fatto che l’installazione medesima rientri in una finalità quale la riqualificazione energetica, con tutta l’importanza che essa assume nel Piano di Ripresa e Resilienza.
Come il cappotto termico incide sull’aspetto del fabbricato
Il cappotto termico è infatti un’opera edilizia che costituisce strumento diretto per raggiungere gli obiettivi di riqualificazione energetica, di cui al pacchetto Fit For 55, emanato in sede europea, le cui disposizioni sono state per l’appunto recepite dal Piano di Ripresa e Resilienza. Il cappotto termico prevede un’opera edile data dall’applicazione di vari strati isolanti, in sovrapposizione, sulla facciata esterna del fabbricato.
In quanto tale, incide sulle linee architettoniche, il più delle volte apportando una deturpazione e dunque un peggioramento delle medesime. Il livello d’invasività dell’opera può arrivare a coprire parte della superficie calpestabile di balconi e verande.
La pronuncia 17920/2023 della Corte di Cassazione
Torniamo dunque alla pronuncia giurisdizionale della Suprema Corte, con riferimento all’ordinanza n. 17920 del 22 giugno 2023. In essa, la Corte ha affermato come ogni intervento, effettuato sulla facciata condominiale, dovrà essere rispettoso del decoro architettonico dello stabile, stando alla definizione di cui sopra, data dalla Corte medesima.
Nella fattispecie considerata, si discuteva di interventi posti a contenimento della dispersione termica dell’edificio. Con la medesima ordinanza, la Corte ha anche operato riferimento ad una compatibilità fra l’intervento medesimo e il consenso di soggetti terzi interessati alla conservazione estetica del fabbricato, inteso come interesse al bene immateriale. Consistente, il bene immateriale, esattamente nell’estetica del fabbricato.
La fattispecie su cui si è pronunciata la Corte di Cassazione: il giudizio di primo grado
Parliamo ora della specifica fattispecie sulla quale la Corte di Cassazione si è pronunciata lo scorso giugno. In essa la parte attrice citava in giudizio, innanzi al Tribunale di Cosenza, il proprio vicino, con la richiesta di rimozione relativa ad opere edilizie. Secondo quanto asserito dalla stessa parte attrice, si sarebbe trattato di opere abusive, e, nello specifico: la trasformazione di luci in vedute, oltre alla rimozione di una colonna fognaria a servizio del proprio appartamento.
Rimozione con la quale si veniva a creare un ampliamento dello spazio d’isolamento, che la parte attrice lamentava a proprio danno. Il tutto oltre ad un uso dichiarato illegittimo dalla stessa parte, per la parte convenuta in giudizio. Dal proprio canto, la parte convenuta ha contestato ogni addebito nel merito, ed inoltre ha avanzato, nella stessa sede, una domanda convenzionale volta all’accertamento d’interventi edilizi a sua volta messi a punto dalla controparte, in una situazione antecedente.
Nella situazione richiamata, la parte attrice avrebbe già deturpato sul piano architettonico la facciata in comune, con l’apposizione di un rivestimento in cappotto termico, a copertura dell’intonaco. La parte convenuta ha poi fatto riferimento anche ad una sostituzione di infissi originali, operata dalla parte attrice per l’appartamento di propria competenza (intervento incidente, a pari titolo, sulla facciata comune).
Il ricorso in Corte d’Appello
Anche la parte convenuta ha presentato quindi richiesta di rimozione immediata delle opere segnalate. E con l’ulteriore spiegazione secondo cui, gli interventi realizzati, erano stati posti in essere senza il suo preventivo consenso. Nell’ambito del giudizio di primo grado, il Tribunale Ordinario ha accolto interamente quanto contestato dalla parte attrice in giudizio, respingendo, altrettanto integralmente quelle della parte convenuta. Quest’ultima ha poi fatto ricorso alla Corte d’Appello di Catanzaro, e in questa sede è avvenuto un ribaltamento rispetto alla sentenza di primo grado.
La pronuncia in questione è quella della sentenza n. 39 del 12 gennaio 2021. Con la stessa, la Corte d’Appello competente per territorio ha ordinato la rimozione del cappotto termico a copertura dell’intonaco originario dell’edificio. Ciò in quanto la copertura effettuata è stata ritenuta lesiva del decoro architettonico. Si è quindi ordinato, con la sentenza medesima, che la copertura originale del fabbricato venisse ripristinata. Si trattava nello specifico di una copertura con pietre a vista. La parte, stavolta soccombente in giudizio, ha così sollevato ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione.
La sentenza della Corte di Cassazione e le motivazioni alla base
Una volta presentato il caso, unitamente a tutte le premesse, entriamo nel merito di quelle che sono state le valutazioni della Suprema Corte nell’emissione della sentenza n. 17920/2023. Per come anticipato, il verdetto ha ritenuto il decoro dell’immobile come soggetto a protezione, giuridicamente. Per arrivare alla sentenza, la Corte di Cassazione ha operato delle valutazioni in toto favorevoli a quelle già compiute dalla Corte d’Appello di Catanzaro. Il testo della cui pronuncia è stato così integralmente confermato.
Nello specifico, la Cassazione ha ritenuto le motivazioni già esposte dalla Corte d’Appello come congrue e logicamente motivate. Ha in aggiunta definito le medesime come aderenti ad un orientamento ormai consolidatosi nella giurisprudenza. Un orientamento che contempla la negatività di interventi sulla facciata, e dunque sull’estetica, di un edificio, trattandosi in particolare di un condominio.
Gli interventi edilizi nel caso di specie
L’intervento inerente all’installazione del cappotto termico non costituisce un’eccezione, nel momento in cui la fattispecie integra l’alterazione del decoro architettonico della palazzina. Ancor più nel dettaglio, i lavori effettuati consistevano nella copertura dell’area superiore della palazzina con dell’isolante termico. Si parla della palazzina comprendente entrambi gli appartamenti delle parti in causa. Il proprietario dell’appartamento, commissionante i lavori, avrebbe dovuto necessariamente chiedere il consenso all’altro proprietario: sebbene la facciata dell’appartamento di quest’ultimo non era stata interessata dai lavori menzionati, a risentirne era l’aspetto dell’intero edificio comune.
Nel giudizio di legittimità, non a caso, è stato valutato il risultato finale dell’opera edile apportata, la quale aveva apportato all’edificio un notevole contrasto, tra le finiture delle porzioni sovrapposte nell’ambito della medesima facciata. La palazzina, comprendente i due appartamenti, si presentava, per tale via, con la parte inferiore rifinita con pietre a vista, e quella superiore con un intonaco bianco e uniforme. Un contrasto estetico tale da notarsi a colpo d’occhio, con un immediato pregiudizio della vocazione originaria nella presentabilità dell’edificio. Il medesimo si presentava, fin dalla sua realizzazione, con uno stile rustico.
Il cappotto termico e il concetto di “alterazione” dell’edificio
Oltre a quanto già fatto presente, l’accostamento tra due stili così eterogenei è risultato prettamente, e obiettivamente, antiestetico. La Corte di Cassazione, richiamando sul tema l’orientamento già consolidatosi, ha parlato chiaramente di alterazione dell’edificio, e precisando come la stessa non debba tradursi obbligatoriamente in una deturpazione sul piano estetico. L’alterazione, in altri termini, rispetto allo stile estetico col quale l’edificio è stato realizzato, è già di per sé sufficiente, rivelandosi la deturpazione un elemento eventuale e non necessario per la determinazione della fattispecie giuridica di cui si tratta.
Nello stesso caso di specie, si era verificata una manomissione del carattere estetico e delle linee decorative che lo compongono. Manomissione che, alla luce di due precedenti pronunce della Suprema Corte, anch’esse richiamate nel testo della sentenza trattata, era già ritenuta oggetto di tutela. Il riferimento è, a questo proposito, alla sentenza n. 18928/2020, e alla n. 10350/2011 della Cassazione.
Il collegamento con la pronuncia del Tribunale di Milano
La peculiarità della sentenza ultima sul tema, consiste nell’aggiunta di un intervento quale il cappotto termico, non trattato esplicitamente negli altri procedimenti citati. Procedimenti che operavano riferimento, generalmente, ad interventi edili su un fabbricato. L’arricchimento della fattispecie giuridica, definita per via giurisprudenziale, con il cappotto termico, lascia dedurre come la Cassazione abbia positivamente considerato l’orientamento del Tribunale di Milano, delineatosi con la sentenza n. 35338/2021.
Nel testo di quest’ultima pronuncia, si legge come il Tribunale abbia inteso valutare l’impatto negativo, da parte del cappotto termico, sul decoro architettonico della costruzione, in base alla sussistenza della modifica su tutti gli elementi esteriori della stessa. Siano essi i materiali, i colori, gli elementi ornamentali.
Il giudice milanese ha fornito, nel testo della pronuncia, la motivazione di dover preservare, per diritto, la caratteristica identitaria della costruzione. Intendendosi per essa l’armonia nella propria composizione strutturale, ma anche l’identità del prospetto, con le sue forme e altri dettagli. Eventuali interventi sul piano edile non dovrebbero comportare la compromissione dell’aspetto esteriore condominiale. Ma la compromissione è da valutare ancor più attentamente, qualora si tratti d’elementi architettonici, a connotazione della facciata, che sfoggino un particolare pregio ornamentale.
Sempre come stabilito dalla sentenza del Tribunale di Milano, le compromissioni eventualmente poste in essere dai lavori oggetto del procedimento innanzi alla Corte, sono da valutare a prescindere da altre compromissioni già intercorse sulla facciata del medesimo edificio. La sentenza viene richiamata, se non nominalmente, comunque nella sostanza dei contenuti, dalla Cassazione. E, nell’orientamento già emerso ed accolto in sede di legittimità, rientra la precisazione che aiuta a discernere l’intervento lecito da quello non consentito.
Il verdetto, e la natura della sentenza emessa
Nel dettaglio, un intervento edilizio che qualifichi l’aspetto esteriore dell’edificio, anche semplicemente come “diverso“, e non obbligatoriamente come “stravolto“, non rispetta il divieto richiamato dall’art. 1120 del Codice Civile. Ovvero il divieto di non alterazione del decoro dell’immobile. Anche un’opera che preveda un aspetto diverso per lo stabile, necessiterà conseguentemente del consenso unanime dei condomini, espresso in assemblea, non ritenendosi sufficiente il voto a maggioranza.
La sentenza n. 17920/2023 della Corte di Cassazione sul punto, è stata dunque di rigetto. Essa ha incluso la piena conferma della pronuncia in appello, e ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di lite, e al pagamento di un ulteriore importo, in qualità di contributo unificato. Quest’ultimo di entità uguale a quello previsto per il ricorso, qualora sia dovuto.
