Dott. Michele De Luca
Nella proprietà immobiliare, e nelle dinamiche condominiali, l’opponibilità delle clausole riportate nel regolamento condominiale di natura contrattuale è una tematica dalla valenza centrale. Per come la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi su detta tematica, le clausole d’un regolamento condominiale, espressamente richiamate nell’atto d’acquisto e dunque rese note al nuovo condomino, che le accetta, sono vincolanti senza che si renda necessario trascriverle. È un principio dal rilievo notevole anche laddove si parla di riconoscimento e applicazione delle servitù di panorama o veduta.
Servitù di panorama e di veduta: aspetti giuridici e giurisprudenziali
Le servitù di panorama o di veduta sono dei diritti reali a conferimento della possibilità di godere d’una libera visuale, e spesso sono tutelate come diritti di natura reale o contrattuale, o entrambi. Assume molto rilievo la distinzione tra la servitù di veduta tout court e quella di veduta panoramica. La prima servitù attiene al diritto di guardare e affacciarsi sul fondo d’altri. L’altra tutela, oltre a ciò, il diritto ad usufruire di un panorama dal valore estetico e ambientale.
Sono diritti acquisibili altresì per usucapione, come la giurisprudenza ha in passato chiarito, come per negozio o destinazione del padre di famiglia. Nei casi dell’usucapione e della destinazione del padre di famiglia si ha un’acquisizione a titolo originario, mentre, nel caso del negozio, a titolo derivativo. Ma, in ogni caso, si richiede che i diritti in questione debbano essere riconosciuti espressamente, e manifestamente esercitati, in maniera stabile e duratura.
La possibilità di edificare nuove opere o sopraelevare quelle esistenti
In particolare, per il diritto di veduta, vi è il divieto di costruire a una distanza inferiore a tre metri. Dal diritto di veduta si può giungere anche alla costituzione di una servitù di veduta, anche per usucapione. La servitù di veduta panoramica comporta invece il divieto assoluto di edificare nuove opere (servitus non aedificandi), o d’innalzare costruzioni già esistenti (servitus altius non tollendi).
In merito si era pronunciata la Cassazione nella Sent. n. 17922/2023, nella quale vengono citate altre sentenze precedenti (Sent. n. 6683/1995, Sent. n. 10250/1997, Sent. n. 1206/1999). La servitù di veduta tout court consente invece la realizzazione o la sopraelevazione di opere, purché a distanza legale ex art. 907 del Codice Civile. Per aversi servitù di veduta panoramica, non basta l’originaria destinazione del padre di famiglia o l’esercizio di tale veduta ultraventennale. Occorrono, bensì, opere visibili e permanenti a ciò finalizzate, ovvero alla veduta panoramica. Le servitù non apparenti non possono infatti essere acquisite né per usucapione né per destinazione del padre di famiglia, per quanto dispone l’art. 1060, co.1 c.c.
La servitù di panorama nel caso di riferimento
Con l’Ordinanza della Cassazione n. 33106 del 18 dicembre 2025 è stata affrontata una determinata fattispecie. Una proprietaria aveva agito giudizialmente contro una società che era appena subentrata nella proprietà di un altro immobile, e aveva proceduta alla realizzazione di nuove opere edilizie.
Le stesse ostruivano la vista panoramica sul mare della proprietaria inizialmente richiamata, e dunque costei lamentava la lesione di tale servitù, contemplata dal regolamento condominiale. La questione verteva sul fatto se le clausole regolamentari di natura contrattuale, di cui vi era richiamo nell’atto di trasferimento della proprietà alla società, fossero o meno opponibili all’acquirente medesimo.
Mancava una trascrizione delle clausole del regolamento condominiale riguardanti la servitù. Per contro, vi era un atto di conferimento che comunque richiamava i suddetti diritti, inerenti alla servitù iscritta. La proprietaria del primo appartamento ha agito giudizialmente contro la società proprietaria dell’altro appartamento, e nella sentenza di primo grado ha ottenuto il reintegro del possesso della servitù. Ma, in appello, il giudice ha invece accolto il ricorso avanzato dalla società, dato che nel giudizio di merito non era stato mostrato l’atto d’acquisto della società come prova del fatto che vi erano le clausole d’interesse richiamate.
Per il giudice d’appello, il fatto che fosse stata omessa la produzione di un documento scritto incorporante un diritto reale, non avrebbe potuto ammettere delle strade alternative, quali confessioni o testimonianze. Mancava inoltre, sempre come rilevato in appello, la prova relativa all’acquisizione della servitù, che sia avvenuta per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Tutte carenze, quelle riscontrate, che per il giudice d’appello impedivano l’opponibilità al terzo acquirente, ovverosia la società convenuta in giudizio, di clausole regolamentari di servitù atipiche, nell’eventualità esistenti. La proprietaria del primo appartamento menzionato ha poi proceduto al ricorso per Cassazione.
La Sentenza Cass. n. 33106/2025, tra clausole contrattuali ed opponibilità all’acquirente
La parte ricorrente, nel ricorso in Cassazione, faceva notare che la sentenza gravata aveva in realtà omesso la valutazione della documentazione contrattuale che era stata effettivamente riportata. Dunque, la stessa documentazione era presente, contrariamente a quanto dichiarato.
Era vero che non era stato riportato un contratto di compravendita, ma ciò solamente perché lo stesso non era venuto in essere. Invece, era venuto in essere un atto di conferimento, all’attuale società proprietaria, da parte di un’altra società. In tale atto era comunque riportata l’indicazione secondo la quale, il trasferimento dell’immobile, avveniva contestualmente al trasferimento di tutti i diritti e le servitù già presenti, relativamente alla quota di comproprietà su parti e servizi comuni, sulla base di quanto disposto dall’art. 1117 c.c. Avrebbe dovuto pertanto tenersi in considerazione la clausola regolamentare che inibiva l’ampliamento volumetrico a scapito della vista mare.
L’accoglimento del ricorso
La Suprema Corte si è pronunciata per l’accoglimento del ricorso. Possiamo allora risalire a quello che è il principio fondamentale affermato dalla Cassazione, ovverosia che le clausole di regolamenti condominiali di natura contrattuale, limitative dei poteri dei condòmini sulle parti di loro proprietà, sono vincolanti nel momento in cui le medesime vengono enunciate chiaramente ed esplicitamente, e se nell’atto d’acquisto vi sia richiamo o menzione di tale regolamento. Il che pur non trattandosi, come nel caso trattato, di un contratto di compravendita. Il fatto che le clausole non abbiano avuto una trascrizione, poi, non ne pregiudica l’efficacia, l’importante è che l’acquirente ne sia stato consapevole.
Nel caso cui la Corte è stata chiamata a pronunciarsi, l’atto di conferimento societario richiamava i titoli di provenienza e le servitù. E allora le clausole regolamentari di limitazione alla volumetria e alla vista panoramica erano da considerarsi opponibili alla società acquirente, non rilevando affatto l’assenza d’una trascrizione.
Al giudice d’appello è stata riconosciuta quindi la violazione dell’art. 360, co. 1, n. 5 del Codice di Procedura Civile, per omesso esame di un fatto decisivo ai fini del giudizio oggetto di discussione fra le parti.
La lamentata falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.
La ricorrente in Cassazione, lamentava altresì la violazione, e nello specifico la falsa applicazione, sempre dalla parte del giudice d’appello, degli artt. 115 e 116 c.p.c. Gli stessi articoli sono posti a regolazione della disponibilità e della valutazione delle prove. Rispettivamente, nell’art. 115 c.p.c. è contenuto il principio per il quale il giudice è tenuto a decidere sulla base delle prove fornite dalle parti e dei fatti che, nello specifico, non sono stati oggetto di contestazione. Riguardo l’art. 116, esso prevede il libero convincimento del giudice, che valuta con un prudente apprezzamento le prove giudiziali, salvo che, nel caso considerato, la legge non disponga diversamente.
Riguardo detta contestazione, la Corte non ha accolto il ricorso. Non rileva, a tal fine, che il giudice abbia sbagliato nella valutazione del materiale istruttorio, ma sarebbero occorse altre condizioni. Sarebbe stato quindi diverso se il giudice avesse fondato le decisioni emesse con la sentenza su delle prove non dedotte dalle parti, o se avesse disposto le prove d’ufficio al di fuori dei limiti di legge. O ancora, se avesse disatteso le prove legali con la discrezionalità del proprio apprezzamento. Infine, se avesse attribuito la valenza di prova indiscussa a degli elementi che sarebbero invece stati da valutare. Sono tutti principi su cui si era pronunciata la stessa Cassazione, nella Sent. n. 6774/2022.
Implicazioni pratiche e conclusioni sulla servitù di panorama
Quanto stabilito con la pronunzia della Corte di Cassazione è finalizzato a una tutela maggiore nei confronti di quei soggetti titolari di servitù di veduta o panorama, dato che consentono la valenza degli stessi limiti o restrizioni anche verso i nuovi acquirenti che abbiano assunto conoscenza del regolamento.
La pronuncia afferma l’importanza di prevedere espressamente, nei contratti di compravendita, o anche di conferimento societario, il richiamo alle clausole regolamentari, di modo d’assicurarne l’opponibilità e la tutela per i diritti di veduta o panorama.
Il principio enunciato dalla Cassazione non è soltanto una garanzia fondamentale a tutela delle vedute panoramiche, ma è anche inerente agli altri diritti di natura reale o contrattuale. Si mette decisamente in rilievo l’importanza di una redazione attenta dell’atto, che non ometta la menzione o il richiamo alle clausole regolamentari che interessano per la tutela dei relativi diritti, nell’atto di trasferimento della proprietà. Quanto alla tutela della visuale e del paesaggio, questi sono elementi da non sottovalutare, dotati d’un grande valore ambientale e patrimoniale. E, la tutela in questione, si conferma diritto tutelabile anche nei contesti condominiali e societari, ma pur sempre in presenza di clausole esplicite e riconosciute.
