Dott.ssa Susanna Caruso
Nel condominio orizzontale la strada di accesso si presume comune. La Cassazione chiarisce quando è possibile costituire una servitù e perché il principio nemini res sua servit non sempre si applica.
Nel contesto dei condomini orizzontali, uno dei temi che genera più contenzioso riguarda la natura delle strade di accesso e la possibilità di limitarne l’uso. Cancelli, sbarre o recinzioni installate da alcuni proprietari finiscono spesso per incidere sui diritti degli altri condomini. La questione diventa ancora più delicata quando entra in gioco il tema della servitù di passaggio e il principio giuridico noto come nemini res sua servit.
Su questi aspetti è intervenuta la Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza n. 31913 del 7 dicembre 2025, offrendo chiarimenti importanti sulla presunzione di condominialità, sulla validità delle servitù a favore dei beni comuni e sui profili processuali legati all’impugnazione proposta solo da alcuni condomini.
L’orientamento espresso assume un valore pratico rilevante, soprattutto per chi vive in complessi residenziali di villette a schiera, sempre più diffusi.
Condominio orizzontale: cosa si intende e perché la strada conta
Con l’espressione condominio orizzontale si fa riferimento a una realtà diversa dal classico edificio che si sviluppa in verticale. In questo caso, il complesso è formato da unità immobiliari autonome, come villette o case a schiera, che condividono alcune parti funzionali. Tra queste rientrano spesso viali interni, strade di accesso, corselli o aree di manovra.
La giurisprudenza riconosce da tempo che il condominio può esistere anche senza scale o piani sovrapposti. Ciò che conta è la presenza di beni destinati al servizio comune, indispensabili per l’uso e il godimento delle singole proprietà.
Proprio per questa ragione, la strada che consente l’accesso alle villette assume un ruolo centrale. Se serve l’intero complesso, la legge tende a considerarla bene comune, salvo prova contraria.
La vicenda: cancello sulla strada e lite tra condomini
Il caso esaminato dalla Cassazione nasce all’interno di un complesso residenziale composto da villette a schiera. Alcuni proprietari decidono di installare un cancello sulla strada interna, di fatto impedendo il transito agli altri condomini.
Chi subisce la limitazione agisce in giudizio. La richiesta è chiara: rimozione del cancello e risarcimento del danno. Secondo gli attori, infatti, la strada è un bene condominiale e non può essere sottratta all’uso collettivo.
La difesa dei convenuti si fonda su un punto preciso. La strada, a loro avviso, non sarebbe comune ma di proprietà esclusiva del costruttore. A sostegno di questa tesi richiamano la presenza, negli atti di acquisto, di una servitù pedonale e carrabile a favore dei condomini sulle aree destinate a strada. Da qui l’argomento: se esiste una servitù, allora la strada non è condominiale, perché nessuno può avere una servitù su un bene proprio.
Il primo giudice respinge la domanda. In appello, però, la decisione cambia. Anche se l’impugnazione viene proposta da un solo condomino, la Corte riconosce la natura condominiale della strada e ordina la rimozione del cancello. La questione arriva così in Cassazione.
La presunzione di condominialità e l’articolo 1117 c.c.
Uno dei passaggi centrali della decisione riguarda l’applicazione dell’art. 1117 del Codice civile. Questa norma individua una serie di beni che si presumono comuni, salvo che il titolo disponga diversamente. L’elenco non è chiuso e include tutte le parti che, per struttura e funzione, risultano destinate all’uso collettivo.
Nel caso dei condomini orizzontali, la strada di accesso rientra spesso tra questi beni. La sua funzione è evidente: consente di raggiungere le singole unità immobiliari. Proprio questa destinazione oggettiva fa scattare la presunzione di condominialità.
Per superarla, non basta una semplice indicazione generica. Serve un titolo chiaro e inequivocabile che attribuisca la proprietà esclusiva a uno o più soggetti. La Cassazione ribadisce che la prova deve emergere dal primo atto di trasferimento, oppure da un regolamento contrattuale accettato da tutti i condomini.
In mancanza di questi elementi, la strada resta comune.
Quando il titolo non basta a escludere la comunione
Nel giudizio in esame, i ricorrenti sostengono che il regolamento e gli atti di acquisto dimostrino la proprietà esclusiva della strada. Tuttavia, la Corte non condivide questa lettura.
Secondo i giudici, la semplice previsione di una servitù di passaggio non è incompatibile con la natura condominiale del bene. Anzi, può coesistere con essa. La valutazione sulla destinazione del bene resta un accertamento di fatto, riservato al giudice di merito e non sindacabile in Cassazione se motivato in modo corretto.
Il punto chiave è che la presunzione di condominialità non si supera con formule ambigue o con riferimenti indiretti. Serve una volontà negoziale precisa, che escluda senza margini di dubbio il diritto degli altri condomini.
Servitù e principio nemini res sua servit: quando non vale
Uno degli aspetti più interessanti della pronuncia riguarda il principio nemini res sua servit, secondo cui non può esistere una servitù su un bene di proprietà dello stesso soggetto.
La Cassazione chiarisce che questo principio non opera in modo assoluto. Vale solo quando una sola persona è proprietaria sia del fondo dominante sia del fondo servente. La situazione cambia, invece, quando il proprietario di uno dei fondi è anche comproprietario dell’altro.
Nel contesto condominiale, infatti, l’intersoggettività del rapporto deriva dalla presenza di più titolari del bene comune. Di conseguenza, è possibile costituire una servitù su un bene di proprietà individuale a favore della restante proprietà condominiale.
Questo chiarimento smonta l’argomento difensivo secondo cui la presenza della servitù escluderebbe automaticamente la natura comune della strada. Al contrario, le due situazioni possono convivere senza contraddizioni.
Impugnazione proposta da un solo condomino: è valida?
La decisione affronta anche un tema processuale spesso trascurato: cosa accade quando solo alcuni condomini impugnano una sentenza?
Nel caso specifico, l’appello viene proposto da un solo attore. I ricorrenti sostengono che la Corte avrebbe dovuto integrare il contraddittorio con gli altri condomini rimasti inerti.
La Cassazione respinge questa tesi. Quando un condomino agisce per accertare la natura condominiale di un bene, non è necessario coinvolgere tutti gli altri, a meno che la controparte non proponga una domanda riconvenzionale diretta a mettere in discussione la comproprietà degli assenti.
In assenza di una simile iniziativa, l’azione resta ammissibile. Inoltre, gli effetti favorevoli della decisione si estendono anche ai condomini che non hanno partecipato all’impugnazione, secondo principi ormai consolidati.
Condominio orizzontale, la strada di accesso resta comune se serve l’intero complesso
Tirando le fila del ragionamento, la Cassazione ribadisce un concetto semplice ma spesso ignorato: la strada che conduce alle villette è comune, se serve l’intero complesso e se manca un titolo contrario chiaro.
Non conta che alcuni proprietari la utilizzino in modo più intenso. Né è decisiva la presenza di una servitù. Ciò che rileva è la funzione oggettiva del bene e la sua destinazione al servizio collettivo.
L’installazione di un cancello che impedisce il passaggio agli altri condomini rappresenta, in questo contesto, una limitazione illegittima del diritto di comproprietà.
Ricorso respinto e principi confermati
La Corte di Cassazione respinge il ricorso e conferma la decisione di merito. I ricorrenti vengono condannati non solo alle spese di lite, ma anche al pagamento di somme aggiuntive, a fronte di una condotta processuale ritenuta gravemente colposa.
La pronuncia rafforza alcuni principi chiave in materia di condominio orizzontale e strada di accesso:
- la presunzione di condominialità resta centrale;
- il principio nemini res sua servit non impedisce la costituzione di servitù a favore dei beni comuni;
- il singolo condomino può agire a tutela del bene comune;
- le limitazioni arbitrarie all’uso delle parti comuni non trovano tutela.
Si tratta di indicazioni preziose per amministratori, proprietari e professionisti del settore immobiliare, chiamati sempre più spesso a gestire conflitti legati agli spazi condivisi.
