Condono edilizio, quando non opera il silenzio-assenso

La tematica del condono edilizio si caratterizza dall’esigenza di una verifica documentale attenta, e d’una verifica di conformità fra le opere realizzate e le autorizzazioni necessarie. Un punto fondamentale è attinente alle condizioni affinché possa aversi silenzio-assenso sull’istanza di condono. Altro punto attiene invece alle conseguenze d’eventuali carenze interessanti la documentazione allegata.

Con una recente sentenza, pronunciata il 22 ottobre 2025 (Sent. n. 1179/2025), il Tar Emilia Romagna ha fornito una chiarificazione determinante in materia.

La normativa di riferimento

A proposito di condono edilizio, la principale normativa è data dalla L. n. 47/1985, la cd. Legge sul Condono Edilizio, la quale è passata per diverse modifiche e interpretazioni nel corso del tempo. Proprio ad opera della suddetta legge è stato introdotto il principio del silenzio-assenso, in virtù del quale il decorso d’un determinato termine dall’istanza dà l’effetto d’automatica approvazione dell’istanza stessa. Sempre se nel frattempo l’Amministrazione non si sia pronunciata espressamente.

Ma affinché il silenzio-assenso si formi, occorrono delle condizioni precise. In primo luogo, occorre che la domanda sia correlata da tutta la documentazione utile e necessaria alla valutazione della conformità dell’intervento. Parliamo al riguardo di nulla osta, autorizzazioni e asseverazioni tecniche. Nel caso in cui tali elementi siano mancanti, la mancanza impedisce appunto che si formi il silenzio-assenso, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità e amministrativa.  

La sentenza del Tar Emilia Romagna n. 1179/2025

Torniamo ora alla Sentenza del Tar Emilia Romagna n. 1179/2025, e dunque al caso di specie che l’ha originata. I proprietari di un edificio avevano avanzato un’istanza di condono per lavori non assentiti, eseguiti al secondo piano del medesimo immobile. Gli stessi lavori, per poter beneficiare di un condono, avrebbero dovuto essere accompagnati dalla realizzazione di un portico di collegamento tra il fabbricato medesimo e quello posto di fronte.

La realizzazione del portico di collegamento era stata prevista nella concessione edilizia originaria del 1992. La medesima era indicata nel documento quale condizione per poter derogare alla distanza minima di metri 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (distanza minima di cui all’art. 9, punto 2, Decreto Interministeriale del 2 aprile 1968, n. 1444. L’istanza era stata respinta dal Comune, sulla base della mancata realizzazione del portico. Ciò proprio in quanto essa costituiva condizione per la deroga alle istanze tra edifici, così come contemplata dalla normativa edilizia.

I principi ribaditi dal Tar Emilia Romagna

Il Tar Emilia Romagna si è pronunciato a sua volta per un rigetto del ricorso, e al riguardo ha ribadito dei fondamentali principi, riportati nello schema sotto.

1. L’onere della prova: i ricorrenti avrebbero dovuto dimostrare la realizzazione del manufatto oggetto di condono. Fatto sta che la prova in questione risultava carente, e oltretutto smentita dalla documentazione fotografica e aerofotogrammetrica prodotta dal Comune. Rimaneva come prova soltanto la testimonianza dei proprietari, ma questa non è stata ritenuta sufficiente a superare le evidenze oggettive prodotte in giudizio.
2. L’insufficienza dell’asseverazione: la documentazione allegata all’istanza avrebbe dovuto comprendere anche l’asseverazione da parte di un tecnico abilitato, ad attestazione della conformità delle opere. Il fatto che l’asseverazione fosse mancata, e che non fosse stata neppure prodotta in giudizio, ha fatto da grave difetto istruttorio.
3. L’effetto dell’incompletezza documentale: per un filone giurisprudenziale ormai consolidato, il decorso del tempo senza una risposta amministrativa, non basta a generare il silenzio-assenso se la domanda è priva di documentazione completa ed esaustiva. In altri termini, l’istanza incompleta o insufficiente non può essere automaticamente approvata in virtù del silenzio-assenso, e ciò è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione.

La giurisprudenza di riferimento per la domanda di condono edilizio

Entriamo più nello specifico della giurisprudenza di riferimento, quella richiamata dal Tar Emilia Romagna nell’assumere la propria decisione. Il principio è quello per il quale il silenzio-assenso si genera tramite domanda correlata della documentazione necessaria completa, ivi compresi gli eventuali nulla osta e le autorizzazioni sui vincoli che gravano sull’immobile o sul territorio. La Corte di Cassazione, con la Sent. n. 55374/2018, ha dato il seguente chiarimento: “Il silenzio-assenso sulla domanda di condono non si perfeziona per il solo fatto dell’inutile decorso del termine, se non sussistono i requisiti oggettivi e soggettivi di legge, ovvero la prova dell’effettiva conformità delle opere alle autorizzazioni.”

Per spiegare meglio, il fatto che non sia subentrata una risposta formale dalla parte dell’Amministrazione, non è sostitutivo della mancanza d’una documentazione completa e corretta al momento di presentazione della domanda da parte del soggetto interessato.

Conseguenze pratiche della carenza documentale

Abbiamo visto dunque come il silenzio-assenso non si formi nella fattispecie assunta in considerazione, e di come non si realizzi tramite essa la tutela dell’interessato. Se la documentazione non viene allegata, o anche se solo non viene prodotta in giudizio, ciò ha per effetto il rigetto dell’istanza di condono, seppur sia già decorso il termine amministrativo per la risposta dall’Amministrazione.

Si necessita, per la documentazione, che la medesima risulti veritiera e completa, comprensiva della totalità degli elementi di cui l’Amministrazione ha bisogno al fine d’una corretta istruttoria. L’incompletezza o la non veridicità della documentazione può esser pertanto alla base del rigetto. Quel che si ribadisce, nella sostanza, è che la semplice attesa non compensa la mancanza d’elementi probatori i fini del silenzio-assenso. 

Raccomandazioni per un corretto espletamento della domanda di condono edilizio

Chi intende avanzare una domanda di condono edilizio dovrà allora necessariamente attenersi alle suddette linee guida: completezza della documentazione richiesta con tato d’asseverazioni tecniche, con la fornitura d’elementi probatori certi. La parte interessata eviterà così il respingimento della domanda, o che si addivenga a un illegittimo silenzio-assenso.