Giorgio Bagnardi
Una recente decisione del Tribunale di Napoli chiarisce ancora una volta che il raccordo di scarico che collega l’impianto sanitario del singolo appartamento alla colonna condominiale – la cosiddetta braga – non rientra tra i beni comuni previsti dall’articolo 1117 c.c. Poiché serve esclusivamente a convogliare i reflui dell’unità immobiliare da cui origina, essa è considerata parte dell’impianto privato e rimane nella piena disponibilità e custodia del proprietario dell’appartamento, il quale risponde pertanto, dei danni causati ai sensi dell’articolo 2051 c.c. per omessa o insufficiente custodia.
Nel caso esaminato, l’infiltrazione proveniente dal piano superiore non era dovuta alla colonna, ma al deterioramento del coibentante della braga, come accertato dal tecnico ctu nominato dal giudice. Il Tribunale ha, quindi, condannato i proprietari dell’unità sovrastante al risarcimento dei danni, incluse le spese di ripristino e un’indennità per il mancato utilizzo dei locali coinvolti.
La pronuncia ribadisce un principio costante della Giurisprudenza di legittimità: il principio affermato è che il singolo condomino deve essere considerato custode della braga e, di conseguenza, responsabile ex art. 2051 c.c.. Di conseguenza, chi ne ha la custodia risponde oggettivamente delle infiltrazioni provocate da usura o rotture, senza necessità di provare la colpa.
Rilevante anche la valutazione in via equitativa del danno da mancata fruizione e godimento dell’immobile: la compromissione dell’abitabilità, tra insalubrità e umidità, è sufficiente a giustificare un ristoro economico anche in assenza di una quantificazione economica dettagliata.
La sentenza si pone in linea con gli orientamenti consolidati della Corte di Cassazione, che considerano la responsabilità da custodia lo strumento naturale per tutelare chi subisce infiltrazioni tra unità sovrapposte (sent. 9390/2025).
