Dott.ssa Susanna Caruso
La riforma delle successioni elimina la restituzione della casa donata quando viene lesa la legittima. Gli eredi potranno chiedere solo un risarcimento economico. Ecco cosa cambia davvero con il Ddl Semplificazioni.
Il mondo delle successioni entra in una nuova fase, segnando uno dei cambiamenti più profondi degli ultimi decenni. Con il nuovo Ddl Semplificazioni, inserito nella manovra e in particolare con l’articolo 44, il legislatore ridisegna l’intero equilibrio tra donazioni, eredità e circolazione degli immobili.
La novità è tanto semplice quanto dirompente: se una donazione lesa la legittima, gli eredi non potranno più chiedere la restituzione dell’immobile, ma avranno diritto esclusivamente a un risarcimento economico. Un passaggio decisivo che modifica prassi giuridiche consolidate, tocca interessi familiari ed economici e libera il mercato immobiliare da un freno che durava da anni.
Secondo la riforma, la casa donata non torna più nel patrimonio ereditario; resta invece dove si trova, anche se nel frattempo è stata venduta. Gli eredi mantengono una forma di tutela, ma non più “reale”: nasce al loro favore solo un credito risarcitorio nei confronti del donatario, ossia di chi ha ricevuto l’immobile in donazione.
La scelta, come spiegano i tecnici, punta a “migliorare gli equilibri tra tutela familiare e certezza dei traffici immobiliari”, superando quella che da anni molti notai descrivono come una zona grigia capace di frenare compravendite, mutui e investimenti.
Un sistema che cambia tutto: dalla tutela reale al risarcimento
Per comprendere la portata della riforma, occorre ricordare come funziona il sistema tradizionale previsto dal codice civile. Fino a ora, chi rientrava tra i legittimari – coniuge, figli e, in mancanza, ascendenti – poteva contare su uno strumento molto potente: l’azione di riduzione. Grazie a essa, l’erede leso poteva far valere il proprio diritto anche molti anni dopo la donazione, e non solo contro chi aveva ricevuto l’immobile, ma persino contro eventuali acquirenti successivi.
In pratica, l’immobile donato rimaneva “sotto osservazione” per lungo tempo. Questo creava un clima di incertezza che molti operatori del mercato conoscono bene: case invendibili, acquirenti cauti, banche restie a concedere mutui, notai costretti a proporre soluzioni alternative come polizze sulle donazioni o atti complessi di retrocessione.
Il nuovo sistema elimina radicalmente questo meccanismo. Le principali novità sono:
- nessuna restituzione dell’immobile, anche se la donazione ha leso la quota di legittima;
- tutela solo economica, non più reale;
- l’acquirente diventa “intoccabile”, purché la compravendita sia stata trascritta prima dell’azione di riduzione;
- rimane un’unica eccezione, limitata a casi molto specifici di donazioni a catena.
Il principio che regola tutto è semplice ma fondamentale: la priorità temporale delle trascrizioni. Chi trascrive per primo, prevale.
L’obiettivo: sbloccare la circolazione delle case donate
Da anni il mercato immobiliare convive con la diffidenza verso le case provenienti da donazione. Anche quando la donazione risale a molto tempo prima, persiste il timore che un erede, magari non ancora nato al momento della donazione, possa in futuro rivendicare diritti sulla casa.
Il nuovo Ddl interviene proprio su questo problema. Con la scelta di abbandonare la tutela reale a favore di una compensazione economica, la riforma punta a raggiungere tre effetti principali:
- dare certezza alle compravendite;
- agevolare mutui e finanziamenti su immobili donati;
- ridurre la mole di contenziosi che negli anni hanno affollato i tribunali.
Molti professionisti del settore immobiliare definiscono questa riforma una “liberalizzazione attesa da decenni”. Le donazioni, infatti, rappresentano una quota significativa dei trasferimenti immobiliari familiari. Ogni incertezza sulla loro circolazione finiva per riflettersi sull’intero comparto.
Secondo l’impianto normativo riformato, l’acquirente di un immobile donato non dovrà più temere iniziative giudiziarie, sempre che abbia trascritto il proprio atto prima dell’azione di riduzione. Una volta registrata la vendita, la sua posizione si consolida definitivamente.
Il nuovo ruolo degli eredi e il punto critico della riforma
Se da un lato la riforma semplifica il mercato, dall’altro introduce una tutela più debole per gli eredi. Essi mantengono un diritto, ma non più “sul bene”: possono solo chiedere denaro.
Questo cambio, pur comprensibile nelle intenzioni, presenta una criticità evidente. Il risarcimento dovrà essere chiesto al donatario. Ma cosa succede se il donatario non ha più patrimoni, se possiede solo debiti o se risulta nullatenente?
Questo timore circola già negli ambienti giuridici e notarili: l’erede rischia concretamente di rimanere senza alcuna tutela reale, proprio perché la riforma sposta il baricentro dal bene tangibile – l’immobile – al patrimonio personale del donatario. Patrimonio che, in molti casi, potrebbe non bastare.
Nel sistema precedente, anche quando il donatario risultava insolvente, l’erede poteva comunque tentare di recuperare l’immobile. Oggi non sarà più possibile, salvo una sola eccezione.
L’unica eccezione prevista dal nuovo regime
L’azione di riduzione potrà ancora colpire l’immobile in un solo caso:
quando il terzo che detiene l’immobile lo ha ricevuto tramite donazione da un donatario che, a sua volta, è insolvente.
Si tratta di una situazione rara, poiché quasi sempre gli immobili donati vengono poi venduti e non donati ulteriormente. Ma il legislatore ha voluto mantenere questa apertura per evitare che una donazione “a catena” renda impossibile ogni tutela economica dell’erede.
In tutte le altre circostanze, soprattutto quando avviene una compravendita, l’immobile diventa definitivamente sottratto alla sfera successoria.
Eredi, un equilibrio nuovo tra famiglia e mercato
Il senso della riforma, in definitiva, è chiaro. Il legislatore sceglie di proteggere la certezza delle transazioni immobiliari, anche a costo di ridurre la forza dei diritti successori.
Si passa da un modello che privilegia la famiglia a un modello che tutela il mercato.
Una scelta che molti considerano coerente con le esigenze attuali, soprattutto in un sistema economico in cui investimenti, mutui e circolazione dei beni immobili rappresentano leve fondamentali. Ma è altrettanto vero che il nuovo sistema lascia irrisolto un nodo: quello degli eredi che, in caso di donatario insolvente, potrebbero non recuperare nulla.
Alcuni giuristi temono che, nel tempo, questa debolezza possa generare nuovo contenzioso. Altri ritengono che la riforma rappresenti un passo necessario verso una visione più moderna e meno conflittuale delle donazioni.
Di certo, l’impatto sulle famiglie sarà significativo. Molti nuclei utilizzano la donazione come strumento di pianificazione patrimoniale, per anticipare ai figli la disponibilità di una casa. Con la nuova disciplina, questa scelta diventa meno rischiosa per il mercato e più semplice nei passaggi successivi.
Una riforma che semplifica, ma cambia gli equilibri
Il Ddl Semplificazioni segna una svolta profonda. Da oggi:
- la casa donata non può più essere restituita agli eredi;
- la tutela dei legittimari diventa esclusivamente economica;
- gli acquirenti sono maggiormente protetti;
- il mercato immobiliare si libera da un freno storico;
- gli eredi, però, perdono una garanzia reale importante.
La riforma guarda alla modernizzazione e alla certezza dei traffici immobiliari. Tuttavia riduce il peso della protezione tradizionalmente riconosciuta ai familiari del defunto. Sarà il tempo a mostrare se il nuovo equilibrio funzionerà davvero e se il sistema reggerà nei casi in cui il donatario non possa risarcire quanto dovuto.
