Dott. Michele De Luca
Riguardo al tema degli abusi edilizi su parti comuni di un condominio, questo rappresenta una questione molto delicata e dibattuta nel diritto condominiale e urbanistico in Italia. Con la recente sentenza del Consiglio di Stato n. 614/2025, sono subentrati degli importanti chiarimenti in materia, in particolar modo in relazione alla legittimazione passiva e alla soggettività giuridica del condominio: si ha responsabilità diretta a carico dei singoli condòmini e l’illegittimità d’alcune notifiche di provvedimenti amministrativi.
Abusi su parti comuni e problematica di fondo: mancanza di personalità giuridica in capo al condominio
Con la legge 11 dicembre 2012, n. 220 (c.d. “Riforma del Condominio”), sono state apportate non poche novità, anche se la medesima non ha risolto il principale limite del nostro ordinamento, vale a dire la mancanza d’una piena personalità giuridica del condominio.
La qualificazione del problema
Entriamo nel cuore della problematica. Il condominio, per come accennato, non detiene una soggettività giuridica autonoma né patrimoniale piena, distinta da quella dei singoli condòmini. Infatti, la capacità del condominio ad agire in giudizio, di essere destinatario d’atti amministrativi e d’assumere obbligazioni, è alquanto limitata. Ed è di sovente argomento d’interpretazioni contrastanti tra la giurisprudenza da una parte e la prassi amministrativa dall’altra.
Implicazioni pratiche
Inerentemente a quelle che sono le implicazioni pratiche, parliamo di una lacuna che crea delle incertezze nel momento in cui sono notificati atti di carattere sanzionatorio o di demolizione. Il che rileva particolarmente quando si tratta d’abusi edilizi su parti comuni, o su parti di proprietà esclusiva che comunque incidono sui beni comuni.
La sentenza del Consiglio di Stato n. 614/2025: chiarezza sugli abusi su parti comuni
Passando alla considerazione del caso che ha condotto poi alla pronuncia della sentenza del Consiglio di Stato n. 614 del 27 gennaio 2025, si è avuta una controversia nella quale alcuni condòmini hanno impugnato un’ordinanza di demolizione di abusi edilizi, notificata all’amministratore di condominio, ma non ai singoli condòmini proprietari delle unità immobiliari.
Il punto centrale
Per come il Consiglio di Stato ha stabilito, l’ordine di demolizione, notificato dall’amministratore di condominio, è da ritenersi illegittimo. Ma sulla base di quale motivazione? Per la Corte, il condominio, in qualità d’ente di gestione, non possiede una soggettività giuridica autonoma né patrimoniale che possa esser destinataria dei suddetti atti.
La decisione chiave
“L’ordinanza di demolizione deve essere notificata direttamente ai singoli condomini proprietari delle unità immobiliari coinvolte, e non all’amministratore di condominio, in quanto quest’ultimo non può essere ritenuto soggetto passivo in modo esclusivo per gli abusi su parti comuni.”
Tradotto in altri termini, sono i singoli condòmini ad essere responsabili, e in quanto tali hanno l’onere di rispondere personalmente degli abusi edilizi sulle parti comuni, come a qualsiasi altro abuso che comunque incida sul patrimonio condominiale. Alla luce della sentenza dunque, è da ritenersi illegittimo l’ordine di demolizione notificato all’amministratore di condominio.
Il dibattito giurisprudenziale relativamente agli abusi su parti comuni
Il dibattito che ne è seguito è stato piuttosto acceso, ed ha visto contrapporsi la giurisprudenza di merito e quella di legittimità.
Due approcci principali
In merito agli approcci principali, abbiamo la posizione che nega la legittimazione dell’amministratore e quella che, per contro, assegna legittimazione all’amministratore.
La posizione a diniego della legittimazione dell’amministratore si fonda sulla sentenza del Tar della Sicilia del 1° dicembre 2022 n. 3130. Detta sentenza afferma che le ordinanze di demolizione sono da notificare direttamente ai condòmini e non all’amministratore, non essendo proprietario delle parti in comune e non disponendo d’autonomia giuridica. Ci ritroviamo di fronte ad un’interpretazione che sostiene come l’amministratore agisca come mandatario dei condòmini, ma senza che la medesima figura possa essere destinataria di atti riguardanti la proprietà o le responsabilità individuali. In questo senso, anche la Cassazione Civile, con la sentenza n. 12622/2010.
Quanto alla posizione del dibattito che assegna legittimazione all’amministratore, questa trae fondamento da sentenze interpretative della norma dell’art. 1131 del Codice Civile, oltre che dal principio per il quale l’amministratore può essere la parte convenuta in giudizio o destinataria di atti relativi alle parti comuni. Una posizione che fa molto leva sulla figura dell’amministratore come rappresentante legale del condominio.
La decisione del Consiglio di Stato e le sue conseguenze
Vi è da notare come l’ultima tesi segnalata, sebbene condivisa da alcune pronunce giurisprudenziali, rischia d’attribuire all’amministratore una responsabilità più ampia di quella che la legge medesima gli attribuisce, e quindi di generare delle potenziali contraddizioni. La sentenza del Consiglio di Stato n. 614/2025 si colloca proprio in questa linea, ma con una decisa precisazione: la responsabilità degli abusi edilizi e delle eventuali demolizioni deve ricadere esclusivamente sui singoli condomini proprietari.
Se ci si domanda il perché di questa conclusione, il Consiglio di Stato ha considerato che il condominio, come ente, non è provvisto di soggettività autonoma né patrimoniale, e nemmeno processuale. Pertanto, non può esser legittimato passivamente in procedimenti attinenti ad abusi edilizi. E la responsabilità, ai sensi della stessa tesi, ricade sui singoli proprietari, soggetti effettivi titolari delle unità immobiliari e dei rispettivi abusi.
Ma non è tutto, perché la sentenza da ultimo pronunciata chiarisce che le notifiche di provvedimenti sanzionatori o di demolizione dovranno essere fatte ai condòmini direttamente piuttosto che all’amministratore, onde non ricadere nell’ambito d’illegittimità e possibili impugnazioni.
L’impostazione menzionata è rafforzativa del principio di responsabilità personale, ed apporta altresì chiarezza al ruolo dell’amministratore, a cui spetta il compito di vigilare, ma non d’assumere responsabilità dirette per gli abusi.
Le criticità emergenti: l’installazione delle verande
Non sono mancate, sempre nello stesso ambito e per quanto attiene alla pronuncia citata, delle criticità che emergono. Emblematico è il caso dei lavori effettuati sulle verande, tema su cui pure si è incentrata l’attività del Consiglio di Stato in una sentenza ancora più recente, la n. 7486 del 24 settembre 2025.
In ambito condominiale, le verande (di volta in volta la chiusura su tre lati di un balcone aggettante, se non vi sono divieti d’innovazione riportati nel regolamento di natura contrattuale) non possono qualificarsi come manufatti di mera pertinenza dell’immobile cui afferiscono. Ciò sempre per la lettera della suddetta sentenza. La veranda costituisce invece un aumento volumetrico e superficiale determinato dalla costruzione di un nuovo locale in avanzamento rispetto al corpo di fabbrica principale. Un manufatto che certamente incide su aspetto e decoro architettonico dell’intero edificio.
Se allora una veranda viene realizzata in assenza di titoli abilitativi validi, quel che si ha è un abuso edilizio destinato ad esplicare effetti diretti sui beni comuni (in particolar modo per il decoro architettonico, concetto di matrice giurisprudenziale). Sempre per quest’ultima sentenza del Consiglio di Stato, l’intervento sulla veranda riporta pertanto degli effetti diretti anche sull’operato dell’amministratore di condominio, funzionalmente tenuto a vigilare sull’integrità delle parti dello stabile che sono di comproprietà fra i condòmini.
L’esito della sentenza Consiglio di Stato n. 7486/2025 sulle competenze in capo all’amministratore
La sentenza in oggetto ha richiamato il combinato disposto degli artt. 1130, comma 1 n. 4 e 1131, comma 1 C.c., rispettivamente l’onere dell’amministratore a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, e il conferimento allo stesso amministratore del potere di rappresentanza del condominio, tanto in giudizio che al di fuori di esso, nei limiti dei propri poteri. Anche qui si parla, a proposito dell’amministratore, come di una figura sulla quale grava il compito di vigilare sugli abusi, senza che si parli di una responsabilità diretta per i medesimi.
Abusi su parti comuni, la svolta
Alla luce delle considerazioni svolte, la sentenza del Consiglio di Stato n. 614/2025 è attualmente un punto di svolta decisivo nel diritto condominiale e urbanistico italiano, una pronuncia dalla quale si possono trarre i seguenti capisaldi.
- Responsabilità diretta dei singoli condomini in caso d’abusi edilizi su parti comuni o in riguardo a interventi non autorizzati.
- Illegittimità dell’ordine di demolizione notificato all’amministratore di condominio. Amministratore che, abbiamo visto, non può essere considerato soggetto passivo in tali contenziosi.
- Necessità di notificare i provvedimenti direttamente ai condomini, a scopo di garantire la legittimità procedurale e la tutela dei diritti.
Quello che si è appena ottenuto è un orientamento giurisprudenziale che contribuisce a sciogliere un nodo in un ambito sino ad ora fonte di molteplici contenziosi. E che contribuisce parimenti al rafforzamento del principio di responsabilità personale, con delle ricadute rilevanti sulla gestione e sulla tutela delle parti comuni negli edifici condominiali.
