Immobile senza agibilità: il compratore può rifiutare di pagare il saldo?

In ambito delle compravendite immobiliari, sussiste un argomento piuttosto dibattuto che è la possibilità per il compratore di rifiutarsi di pagare il saldo per via dell’assenza d’agibilità dell’immobile. La questione si complica nel momento in cui il bene in consegna riporta delle difformità in confronto a quanto pattuito, e manca di certificazioni essenziali, come appunto il certificato d’agibilità. 

Partiamo allora dall’analisi di un caso di specie, alla luce di considerazioni sulle norme di riferimento e delle più importanti pronunce giurisprudenziali, con implicazioni pratiche sulla tematica.

Il caso di specie

Nella fattispecie è avvenuto che un compratore si è opposto al pagamento del saldo di un immobile. E ciò con la motivazione che, l’immobile stesso, risultava diviso in due unità ad uso commerciale, piuttosto che presentare un unico ambiente ad uso abitativo, come previsto nel rogito per la compravendita. Il venditore aveva promesso d’ottenere il cambio di destinazione d’uso e di liberare la parte occupata da un conduttore. Adempimenti che però non avevano avuto luogo, non fino a quel momento.

Sia in primo che in secondo grado il compratore aveva visto respinto il proprio ricorso, con la motivazione espressa in giudizio che fosse stato reso partecipe delle condizioni di fatto dell’immobile e che l’inadempimento fosse stato da imputare all’acquirente medesimo. Ma tale esito ha subìto un ribaltamento in Cassazione. La Suprema Corte ha infatti accolto il ricorso dell’acquirente, sulla base d’alcuni principi fondamentali a riguardo dell’agibilità e dell’obbligo del venditore alla consegna di un bene conforme a quanto pattuito.

Le norme di riferimento

Ai sensi dell’art. 1447 C.c., il venditore è obbligato a consegnare all’acquirente l’immobile libero da cose e persone, oltre a consegnare allo stesso i documenti relativi alla proprietà e all’uso del bene.

C’è poi lo specifico requisito d’abitabilità, ora “agibilità”, espressa dall’art. 24 del Testo Unico Edilizio (D.Lgs. 222/2016), a previsione che l’agibilità attesta la conformità dell’immobile ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. La mancanza, pertanto, del certificato d’agibilità, può costituire ai sensi di legge un grave difetto.

Principali pronunce giurisprudenziali su casi di immobile senza agibilità

Vi sono anche delle sentenze d legittimità, ad opera della Cassazione, di cui la più recente è la Sent. Cass. n. 22651/2025. In essa si riscontra che, se l’immobile destinato ad uso abitativo manca d’agibilità (e dunque del relativo certificato), la carenza è insanabile. Ne consegue che la vendita dell’immobile può esser configurata come vendita di “aliud pro alio”, cioè di un bene differente da quello pattuito. Il che, sempre per la medesima sentenza, vale da giustificativo del rifiuto del pagamento del saldo. 

A risalire nel tempo, vi è stata la Sent. Cass. n. 34211/2022, la quale aveva anch’essa affermato che l’assenza di un certificato d’abitabilità conduce alla considerazione di “aliud pro alio”, qualora la mancanza non risulti sanabile. E prima ancora, la Sent. Cass. n. 24786/2006, con la quale la Suprema Corte ha evidenziato come, nel caso di specie intervenuto in quell’occasione, il saldo fosse subordinato allo sfratto del conduttore dell’immobile; ma fino a che l’immobile restava occupato dal medesimo conduttore, il compratore avrebbe potuto legittimamente rifiutare di pagare.

Si era pronunciata sulla questione anche la Sent. Cass. n. 10703/1994. Per la stessa, il fatto che il compratore fosse a conoscenza del mancato rilascio del certificato d’abitabilità e senza rinuncia esplicita, non esclude l’inadempimento dalla parte del venditore.

Il ruolo dell’agibilità (ex abitabilità)

L’agibilità, abitabilità nella precedente denominazione, è un requisito immancabile per gli immobili destinati ad uso abitativo. Se manca, detta mancanza può far sì che il bene venga considerato inutilizzabile o non conforme alle aspettative del compratore, anche nel caso in cui quest’ultimo fosse già a conoscenza dello stato di fatto al momento dell’acquisto.

La giurisprudenza ha espresso in diverse occasioni dei principi. Per il primo, la mancanza del certificato d’agibilità può giustificare il rifiuto del pagamento del saldo, in quanto elemento incidente sulla commercialità del bene. Per un altro principio, la conoscenza della mancanza senza un’esplicita rinuncia, non preclude di diritto l’inadempimento del venditore, specie se la stessa carenza non è sanabile.

Quando si configura “aliud pro alio” nella fattispecie dell’immobile senza agibilità

Ritorniamo sulla concezione di “aliud pro alio” e dunque sulla configurazione del fenomeno giuridico. La corte giudicante può giungere alla conclusione che sia stato consegnato un bene diverso da quello pattuito, nello specifico un immobile, ad una condizione. Essa si verifica quando la mancanza d’agibilità, o anche altre difformità, risultano insanabili e sono tali da costituire sostanziale differenza rispetto a quanto promesso contrattualmente. Bisogna ribadire che non rileva il fatto che l’acquirente fosse già a conoscenza della difformità in questione, dato che la promessa era quella di rimuoverla e in ogni caso il bene dovrebbe risultare conforme a quanto stabilito sul contratto, nel momento in cui viene consegnato. 

L’evoluzione normativa e l’attuale disciplina

Ad opera del D. Lgs. n. 222/2016 è avvenuta la sostituzione della “abitabilità” con la “segnalazione certificata ‘agibilità” (S.C.A), questa la nuova denominazione di tale elemento così essenziale per la commerciabilità dell’immobile. La S.C.A. può essere rilasciata anche dal proprietario per il tramite di un tecnico di fiducia, in alcune condizioni di deroghe ai requisiti minimi.  

Immobile senza agibilità e conclusioni pratiche

Quel che se ne trae, dall’ultimo caso di specie e relativa pronuncia ad opera della Corte di Cassazione, come del resto dalla consolidata giurisprudenza di legittimità in materia, è che vi è un diritto vero e proprio, riconosciuto al compratore, di opporsi al pagamento in presenza delle condizioni già esplicitate, un diritto che dura fino all’avverarsi delle nuove condizioni, quelle previste nel rogito.

La previsione di un’apposita clausola, sullo stesso rogito, con la previsione che il saldo sia esigibile solamente all’avvenuto sfratto dell’occupante o in seguito ad altri adempimenti, non è la condizione indispensabile affinché il compratore abbia il diritto in discussione, ma rafforza il medesimo diritto.  

Quel che si è affermata, in definitiva, è l’importanza del certificato d’agibilità in quanto elemento da cui non si possa prescindere ai fini della commerciabilità dell’immobile, e anche affinché il bene immobiliare risulti idoneo alla destinazione d’uso pattuita.