Affitti brevi, annullato l’obbligo di identificazione de visu: cosa cambia per host e gestori | La Guida

Il TAR Lazio annulla la Circolare del Viminale sull’identificazione de visu per gli ospiti delle locazioni brevi. Scopri cosa cambia per proprietari, gestori e piattaforme con questa svolta normativa.

Una svolta per le locazioni brevi: annullata la circolare sull’identificazione fisica degli ospiti

Nel mondo della ricettività extralberghiera, una novità importante ha recentemente modificato il quadro normativo per chi opera nel settore degli affitti brevi. Con la sentenza n. 10210/2025, il TAR del Lazio ha annullato la Circolare del Ministero dell’Interno emessa nel novembre 2024, che imponeva l’identificazione de visu degli ospiti.

La decisione rappresenta una vittoria per i gestori di case vacanza, B&B e appartamenti in locazione turistica, in particolare grazie all’azione della Fare – Federazione associazioni ricettività extralberghiera, che aveva sollevato la questione. Ma cosa significa, nel concreto, questo annullamento? E quali sono le conseguenze pratiche per chi affitta?

Vediamolo nel dettaglio.

La circolare del Viminale: cosa prevedeva

Nel novembre 2024, il Ministero dell’Interno aveva pubblicato la Circolare n. 0038138, introducendo l’obbligo per le strutture ricettive di procedere all’identificazione fisica – o “de visu” – degli ospiti. Questa misura nasceva in un contesto di aumento dei flussi turistici, dovuto anche agli eventi legati al Giubileo e alla situazione internazionale, che richiedeva – secondo il Ministero – un rafforzamento delle misure di sicurezza.

In particolare, il Viminale riteneva non sufficienti le modalità di self check-in da remoto, ovvero:

• invio telematico dei documenti d’identità;
• accesso alla struttura tramite codici o key boxes;
• assenza di contatto diretto tra host e ospite.

Secondo la Circolare, queste modalità “scavalcavano” la fase di identificazione personale, rendendo inefficace il controllo previsto dall’art. 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza). In altre parole, l’identificazione a distanza non era più considerata conforme alle normative di pubblica sicurezza.

Per questo motivo, a partire dal 18 novembre 2024, era stato imposto ai gestori l’obbligo di verificare fisicamente l’identità dell’ospite al momento dell’arrivo, anche nel caso di locazioni gestite a distanza o tramite piattaforme digitali.

Perché il TAR ha annullato l’obbligo di identificazione de visu

Con la sentenza n. 10210/2025 del 27 maggio, il TAR Lazio – Sezione I Ter ha ritenuto illegittimo l’obbligo imposto dalla Circolare. Il Tribunale ha accolto le argomentazioni presentate da FARE, sottolineando che la Circolare:

• non ha valore interpretativo, ma introduce un nuovo obbligo non previsto dalla legge;
• contrasta con la normativa vigente, che ha già previsto una semplificazione degli adempimenti per le imprese;
• non rispetta il principio di proporzionalità, in quanto impone un vincolo che non garantisce una maggiore sicurezza.

Vediamo meglio i punti chiave su cui si è basata la decisione del TAR.

Contrasto con la legge: la modifica del TULPS

Il TAR ha richiamato le modifiche introdotte dal Decreto Legge n. 201/2011, che ha semplificato alcuni obblighi previsti dal TULPS. In particolare, l’articolo 40 del decreto ha modificato il comma 3 dell’art. 109 TULPS, eliminando oneri considerati non indispensabili per la sicurezza pubblica, come appunto l’obbligo di identificazione fisica degli ospiti.

La Circolare del 2024, secondo il TAR, ha ignorato questa evoluzione normativa, reintroducendo una prassi ormai superata. Di fatto, ha imposto un obbligo che la legge aveva volontariamente eliminato per favorire la snellezza amministrativa e l’efficienza delle attività imprenditoriali, soprattutto nel settore turistico.

Il principio di proporzionalità

Un altro punto decisivo è stato il principio di proporzionalità, elemento fondamentale nel diritto amministrativo. Secondo il TAR, l’identificazione de visu non è uno strumento proporzionato agli obiettivi che la Circolare voleva perseguire, ossia ordine e sicurezza pubblica.

Infatti, la verifica dell’identità al momento del check-in non impedisce che l’alloggio venga poi utilizzato da soggetti terzi, magari non identificati. Un ospite può comunque consegnare le chiavi ad altri, vanificando l’effetto dell’identificazione iniziale.

Quindi, secondo i giudici, il provvedimento:

• non era idoneo a garantire realmente maggiore sicurezza;
• era eccessivo rispetto al fine perseguito;
• non era sorretto da un’istruttoria adeguata.

In altre parole, si è trattato di un provvedimento sproporzionato e ingiustificato, che imponeva un onere pesante ai gestori senza reali benefici per la collettività.

L’impatto per host, property manager e piattaforme

Con l’annullamento della Circolare, si ritorna alla situazione normativa precedente al 18 novembre 2024. Questo significa che:

• non è più obbligatoria l’identificazione fisica dell’ospite;
• restano valide le modalità di check-in da remoto;
• i gestori possono tornare a usare key box, codici di accesso e piattaforme automatizzate.

Per chi lavora nel settore, soprattutto per le microimprese e property manager digitali, si tratta di un alleggerimento burocratico significativo. L’identificazione de visu, infatti, avrebbe comportato:

• maggiore impegno operativo, specie per chi gestisce da remoto;
• costi aggiuntivi, come personale in loco o servizi di terzi;
• rischi per la sostenibilità del modello di business, basato sulla flessibilità e l’automazione.

Inoltre, molti operatori avevano già implementato sistemi tecnologici avanzati per garantire sicurezza e tracciabilità, come la verifica automatica dei documenti, l’invio dei dati alla questura tramite il Portale Alloggiati Web e sistemi di videosorveglianza all’ingresso.

Il ruolo decisivo della FARE

La Fare – Federazione associazioni ricettività extralberghiera ha avuto un ruolo chiave nella vicenda. È stata infatti l’associazione a impugnare la Circolare, evidenziandone gli effetti negativi per il settore.

Secondo il presidente della Federazione, questa sentenza rappresenta un importante riconoscimento di un principio fondamentale: la sicurezza non deve essere usata come pretesto per ostacolare l’innovazione e appesantire ingiustamente le attività regolari.

In effetti, la posizione della FARE ha trovato eco in gran parte del settore, che da tempo chiede:

• maggiore chiarezza normativa;
• equilibrio tra sicurezza e libertà d’impresa;
• soluzioni che non penalizzino chi opera legalmente e in trasparenza.

Verso una nuova regolamentazione sull’indentificazione?

La vicenda dell’identificazione de visu riapre il dibattito sulla regolamentazione delle locazioni brevi in Italia. Mentre alcune amministrazioni locali spingono per restrizioni più rigide, il settore richiede norme coerenti, proporzionate e in linea con l’innovazione tecnologica.

Una possibile direzione futura potrebbe essere:

• la definizione di standard digitali nazionali per il check-in da remoto;
• l’integrazione con basi dati pubbliche per la verifica delle identità;
• il rafforzamento della collaborazione tra gestori e autorità di pubblica sicurezza.

Nel frattempo, la sentenza del TAR Lazio segna un precedente importante, che potrebbe influenzare anche altre decisioni simili in futuro.

L’annullamento della Circolare sull’identificazione fisica degli ospiti rappresenta una svolta per l’intero settore delle locazioni brevi. Grazie all’azione legale della FARE, il TAR Lazio ha chiarito che non è possibile introdurre nuovi obblighi burocratici senza base normativa, soprattutto quando questi si rivelano inefficaci e sproporzionati.

Per i gestori, host e property manager, torna quindi la possibilità di operare con flessibilità, sfruttando le potenzialità della tecnologia senza il timore di sanzioni legate a procedure di check-in ormai consolidate e legittime.

Tuttavia, la vicenda mostra anche quanto sia urgente un quadro normativo chiaro e stabile, capace di tutelare la sicurezza pubblica senza frenare lo sviluppo di un settore strategico per il turismo italiano.