Quante deleghe può avere un condomino?

Quando si riceve la convocazione per un’assemblea condominiale, può capitare di non potere o di non volere partecipare alla riunione.

In questi casi, è possibile delegare un’altra persona a partecipare al posto nostro, conferendo al delegato diversi potere, più o meno ampi.

Ma ci sono limiti alle deleghe che un condominio può avere?

O potenzialmente un condomino può avere tutte le deleghe che vuole, fino ad arrivare a rappresentare tutto il condominio?

Approfondiamo.

La delega per l’assemblea condominiale

Prima di tutto, ricordiamo che l’art. 67 disp. att. c.c. riconosce espressamente la possibilità di intervenire in assemblea condominiale anche attraverso un rappresentante. La norma impone che la delega sia fatta per iscritto, non potendo dunque essere conferita per via orale.

Ciò premesso, la norma non prevede alcuna regola specifica sulle modalità di redazione della delega e sul suo contenuto.

È anche vero che la prassi oramai consolidata può darci una mano per cercare di capire come regolarsi, e che cosa includere nella delega, a pena di nullità.

Proviamo a elencare insieme le principali caratteristiche:

1. I dati identificativi di chi delega (delegante) e l’unità immobiliare di sua proprietà, con precisa indicazione della stessa
2. I dati identificativi del soggetto delegato
3. Il conferimento della procura ad agire in nome e per conto del delegante
4. Gli argomenti oggetto di delega, nel caso in cui il delegante abbia deciso di partecipare solamente ad alcune questioni all’ordine del giorno ma non ad altre, per cui preferisci invece far valere la delega
5. La data dell’assemblea condominiale in cui far valere la delega
6. La sottoscrizione del delegante e quella del delegato.

Una volta realizzata nei termini di cui sopra, la delega deve essere presentata al Presidente dell’assemblea condominiale. Spetterà al Presidente verificare la regolarità formale e conservare la delega nei documenti del condominio.

Rispondendo a una domanda molto frequente tra i condomini, ricordiamo anche che la delega può essere conferita solamente in rapporto a un’assemblea per volta, non potendo essere né universale né temporalmente indefinita.

Chi si può delegare?

Ogni condomino è libero di delegare chi desidera, salvo che il regolamento condominiale non vieti la presenza in assemblea di persone estranee, ovvero di chi non ha niente a che vedere con lo stabile interessato.

In ogni caso, giova richiamare quanto previsto dal quinto comma dell’art. 67 disp. att. c.c., secondo cui è vietato, a pena di nullità della stessa, conferire delega all’amministratore, considerato il suo evidente conflitto di interessi. Ai sensi del secondo comma della norma, se un’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea.

Ancora, ricordiamo che il delegato rappresenta quest’ultimo con pieni poteri salvo che la delega non contenga specifiche limitazioni. In caso di mancato o inesatto inadempimento alle regole del mandato, il delegato sarà responsabile solo nei confronti del delegante ma non nei confronti del condominio, che rimane estraneo ai rapporti interni tra delegato e delegante.

Ci sono limiti alle deleghe che un condomino può avere?

Tutto ciò premesso, la legge n. 220/2012 di riforma del condominio ha introdotto un numero massimo di deleghe conferibili al condomino.

In particolare, la legge prevede che:

• se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Pertanto, in un condominio in cui sono presenti 30 condomini, il rappresentante non potrà avere più di 6 deleghe o rappresentare più di un quinto dei millesimi totali;
• se invece i condomini sono 20 o meno, non sussistono limiti al numero di deleghe, salvo che il regolamento di condominio non ne preveda.

E se i limiti delle deleghe in condominio vengono superati?

In questo caso, è previsto che il presidente dell’assemblea debba preliminarmente verificare la regolarità formale delle stesse.

Se invece il presidente non dovesse rendersi conto dell’eccesso di deleghe in capo a un solo condomino, allora la deliberazione presa in costanza della stessa deve considerarsi annullabile, con la Cass. civ. sez. unite n. 4806/2005 che ricorda chesono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.