La perizia sullo stato dei luoghi [Guida Completa 2025]

La perizia sullo stato dei luoghi è un’analisi tecnica predisposta da operatore qualificato come un perito o altro esperto nel settore edilizio e immobiliare (architetto, ingegnere o geometra). Il professionista deve essere regolarmente abilitato all’esercizio della professione e deve essere iscritto al proprio Ordine o Collegio di appartenenza.

L’obiettivo della perizia sullo stato dei luoghi, come suggerisce il suo stesso nome, è quello di fornire al lettore di tale documento una relazione approfondita, con cui descrivere in modo dettagliato ed obiettiva lo stato dei locali oggetto di un’operazione, come quella di compravendita o di finanziamento.

Gli obiettivi per cui può essere realizzata la perizia dello stato dei luoghi sono infatti numerosi e, proprio per questo motivo, val la pena di riassumerne in brevità i principali, anche al fine di far comprendere la versatilità di tale documento.

La perizia può infatti essere effettuata per:

• determinare il valore di mercato di un immobile o di un terreno, in qualità di perizia estimativa;
• descrivere gli eventuali danni subiti e quantificare la spesa che è necessaria per la loro riparazione, in qualità di perizia per danni;
• verificare la conformità alle normative edilizie vigenti al momento della redazione del documento;
• verificare le misure e le distanze e, di conseguenza, il rispetto delle previsioni di legge;
• assolvere alle richieste di consulenza da parte del Tribunale.

Come si effettua la perizia sullo stato dei luoghi

La perizia dello stato dei luoghi è un documento che rappresenta la parte finale di un processo che inizia con un necessario sopralluogo che è utile per l’effettuazione dell’esame preliminare dei locali che saranno protagonisti di questo approfondimento.

Il tecnico abilitato si recherà dunque sul posto per il compimento dei rilievi delle misure e per scattare le foto che fungeranno da corredo alla perizia stessa. Se necessario, richiederà ulteriori informazioni o documento, ed eseguirà dei saggi che gli permetteranno di completare il set iniziale per la redazione del documento.

Superata questa prima fase, il secondo step riguarderà la redazione della relazione, eseguendo la descrizione corretta dello stato di fatto dei luoghi rilevati. Nella relazione si dovrà in particolar modo descrivere:

• dove è ubicato l’immobile
• in base a quali titoli autorizzativi è stato edificato e/o modificato
• in che modo è suddiviso internamente
• quali sono stati i materiali utilizzati nella sua costruzione
• la documentazione catastale
• e così via.

Superato anche questo step, si procederà con le successive fasi della perizia tecnica, che riguardano l’oggetto dell’analisi: finalità ultima della perizia è infatti soddisfare una necessità da parte del lettore del documento e, dunque, la parte conclusiva della perizia non potrà che essere declinata proprio sulla base della finalità che intende soddisfare.

Le perizie sullo stato dei luoghi terminano poi con un paragrafo che è destinato alle conclusioni da parte del redattore del documento, in cui verranno riassunti brevemente i risultati emersi.

La perizia sullo stato dei luoghi in caso di mutuo

La perizia sullo stato dei luoghi (perizia immobiliare) è richiesta ogni volta che si domanda un mutuo. Serve infatti a entrambe le parti (cliente e banca) per attestare la conformità e l’effettivo valore di mercato dell’immobile che sarà offerto in garanzia all’istituto di credito.

Per gli istituti di credito la perizia sullo stato dei luoghi è fondamentale: costituirà la rassicurazione del fatto che il valore economico-commerciale della casa che si sta contribuendo a finanziarie in fase di compravendita è coerente con l’importo del prestito concesso al proprio cliente.

Se il cliente della banca non fosse più in grado di rimborsare il mutuo nei termini previsti, allora l’istituto di credito potrà recuperare il credito rivalendosi proprio sull’immobile. La casa sarà venduta all’asta per soddisfare le pretese del creditore, nei limiti di quanto iscritto in garanzia ipotecaria.

Proprio per l’importanza che la perizia riveste nell’operazione di mutuo, potrebbe essere funzionale che il cliente dell’istituto di credito richieda per conto proprio una pre-perizia, o la chieda alla stessa banca. In questo modo potrà farsi un’idea più accurata di quanto poter chiedere alla banca. In questo caso – contrariamente a quanto vedremo tra breve – la perizia dello stato dei luoghi è a carico del privato, che potrà richiederla sia a un proprio tecnico di fiducia che a un tecnico dell’istituto di credito.

I costi della perizia immobiliare per il mutuo

La perizia sullo stato dei luoghi richiesta per un mutuo non dovrebbe avere costi per il cliente e dovrebbe essere a carico della banca.

Può però capitare che le banche detraggano il costo della perizia dall’importo del mutuo erogato. O, ancora, che facciano pagare il costo della perizia inserendolo, sostanzialmente, in altre voci di costo contrattuale come le spese di istruttoria.

È anche prassi che le perizie non vengano effettuate da tecnici interni alle banche. Si ricorre infatti di frequente a professionisti esterni, convenzionati con l’istituto di credito. Il costo di una simile relazione si aggira intorno ai 500 euro, anche se l’onere può variare – anche notevolmente – in base agli accordi delle singole banche con i periti di riferimento.

La documentazione necessaria per la perizia immobiliare

Immaginando che la banca abbia già affidato l’incarico al tecnico, il perito dovrà prima di tutto raccogliere la documentazione necessaria, fornita dal proprietario dell’immobile in vendita.

I documenti che dovranno essere esaminati sono principalmente questi:

• visura storica catastale dell’immobile, con cui ricostruirà la storia dei passaggi di proprietà del bene, le eventuali modifiche effettuate e il valore catastale;
• atti di conformità degli impianti e dei materiali utilizzati per costruire e modificare l’immobile, accertando l’eventuale presenza di abusi edilizi e di mancate conformità con le normative vigenti;
• atto di provenienza dell’immobile;
• planimetria catastale;
• pratica edilizia e abitabilità;
• computo metrico estimativo (se l’immobile è da ristrutturare).

Recuperata tutta la documentazione di cui ha bisogno, il perito può procedere alla valutazione della casa in senso stretto, sulla base di

• dimensione
• posizione
• anzianità
• stato degli impianti
• altri aspetti che ritiene che possano influenzare in modo più o meno significativo il valore di un immobile.

Una volta terminata l’analisi dei documenti e effettuato il sopralluogo sull’immobile, il perito può preparare la sua relazione sullo stato dei luoghi e inviarla all’istituto di credito.

Come valutare il valore dell’immobile in sede di perizia

Chi ha avuto un’esperienza diretta con le perizie sullo stato dei luoghi avrà notato che capita di sovente che il valore di mercato del bene oggetto di perizia può divergere anche notevolmente rispetto a quello di effettiva compravendita.

Il motivo è legato al fatto che il tecnico che effettua la perizia può ricorrere a diverse analisi, i cui metodi valutativi possono far divergere il valore finale a causa della diversa disponibilità dei dati, natura e condizioni dell’immobile da valutare, e altre condizioni specifiche.

Proviamo a riassumere di seguito quali sono le principali analisi metodologiche che possono essere effettuate in sede di perizia, e che cosa cambia per il valore dell’immobile:

• analisi del mercato immobiliare: si basa su conoscenze di dati e informazioni in uso nella prassi commerciale, legato al mercato immobiliare di riferimento territoriale. Il perito dovrà dunque effettuare un’analisi del mercato immobiliare per individuare il segmento a cui appartiene l’immobile oggetto di valutazione;
• analisi economico-estimativa: si riferisce a un segmento di mercato con analisi di parametri relativi a immobile, localizzazione, tipo di contratto, destinazione, tipologia immobiliare ed edilizia, dimensione di domanda e offerta, e così via;
• confronto di mercato: si riferisce alla rilevazione del prezzo di mercato e delle caratteristiche di immobili che si ritiene possano essere paragonati all’immobile da valutare. Si analizzano pertanto le compravendite di immobili simili, concluse sul libero mercato.

Il ruolo dell’efficienza energetica nella perizia dello stato dei luoghi

L’occasione ci permette anche di ricordare come sia sempre più ampia la consapevolezza sui vantaggi economici prodotti dall’efficienza energetica dell’immobile.

Ecco perché il perito deve tener conto anche delle caratteristiche energetiche dell’immobile all’interno delle proprie perizie tecniche. Tra i documenti utili per l’effettuazione dell’analisi trova dunque spazio anche l’attestato di prestazione energetica, che è il documento con cui si certifica la qualità energetica.

Il documento è obbligatorio nei rapporti contrattuali (locazione e compravendita), fa emergere la classe di efficienza energetica, che rappresenta a sua volta una caratteristica molto importante dei consumi specifici di un immobile, fornendo una stima indicativa dei costi di gestione ordinari.