Roberto Rossi
La comproprietà immobiliare è la proprietà di un immobile divisa in due o più quote, assegnate ad altrettanti intestatari. Ne deriva che il diritto di godimento dell’immobile e la responsabilità della sua gestione devono essere ripartiti tra i soggetti che risultano essere titolari delle quote.
Da dove ha origine la divisione dell’immobile in comproprietà
La divisione dell’immobile in comproprietà può avvenire in seguito a diverse situazioni, alcune delle quali più comune di altri.
Un esempio è quello della comunione ereditaria o della comunione legale tra i coniugi. In base a questa condizione, i beni acquistati con contratto durante il matrimonio sono comuni ad entrambi i coniugi.
Tuttavia, la comproprietà può derivare anche da un accordo tra più soggetti che decidono volontariamente di acquistare insieme lo stesso immobile.
Le quote di comproprietà possono avere
- sia lo stesso valore percentuale (si pensi al caso di marito e moglie che hanno scelto di adottare il regime della comunione dei beni: in questa ipotesi la proprietà dell’immobile viene suddivisa in parti uguali tra i coniugi)
- sia un valore differente (per esempio, in caso di eredità gli eredi legittimari avranno quote percentuali diverse sulla base al grado di parentela).
La cessazione della comproprietà
Così come nasce, la comproprietà può anche cessare. In particolare, tranne nel caso di comunione tra marito e moglie (che si scioglie solo con la separazione e il divorzio) la comunione dura fino a quando l’immobile non viene ceduto o i comproprietari procedono con la divisione delle rispettive quote.
La divisione contrattuale o negoziale
Nel caso di divisione contrattuale o negoziale, l’immobile viene diviso in tante parti per quanti sono i comproprietari. Si pensi alla comproprietà di un edificio, suddiviso in più appartamenti: ognuno non avrà una quota percentuale sull’intero bene, ma il 100% su una specifica parte dell’immobile.
E se l’immobile non è divisibile in natura?
Si andrà avanti con l’assegnazione del bene a uno dei comproprietari (gli altri saranno liquidati) o con la vendita dell’intero immobile a terzi (e conseguente ripartizione del ricavato tra ogni comproprietario).
Insomma, nel caso di divisione contrattuale, i comproprietari concludono un contratto con cui:
- individuare il bene da dividere
- riportare le quote dei partecipanti alla divisione
- indicare le modalità con cui assegnare ai comproprietari le quote e i conguagli in denaro.
La divisione giudiziale
Purtroppo, può capitare che non tutti i comproprietari siano in grado di pensarla allo stesso modo e accordarsi bonariamente con la divisione contrattuale.
In questo caso, ogni comproprietario ha il diritto di ricorrere al Tribunale del luogo dove è collocato il bene oggetto di divisione e domandare la divisione giudiziale dell’immobile in comproprietà.
Ai sensi dell’art. 784 del c.p.c., la domanda di divisione giudiziale deve essere proposta nei confronti di tutti i comproprietari e dei creditori opponenti (nel caso in cui vi siano) con atto di citazione. Ne deriva che tutti i comproprietari devono poi partecipare al giudizio come attori o convenuti, rispettando il principio del litisconsorzio necessario, che va applicato anche nel caso di eventuali domande accessorie a quella di divisione.
Il procedimento di mediazione
Prima della domanda di divisione in giudizio, però, è bisogna anche ricordare che a pena di improcedibilità della domanda, ai sensi dell’articolo 5, comma 3 del D. lgs. n. 28 del 2010, va esperito obbligatoriamente un procedimento di mediazione.
In sede di mediazione, i comproprietari sono convocati davanti a un mediatore, che ha come obiettivo quello di far giungere le parti a un’intesa. Affinché si formalizzi tale accordo, è necessario però il consenso di tutti i comproprietari al progetto di divisione che sarà predisposto alla fine della mediazione.
Il ruolo del giudice nella divisione giudiziale della comproprietà di un immobile
Giunti in sede giudiziaria, il giudice cercherà ancora di capire se sia o meno possibile trovare un accordo tra le parti per la divisione contrattuale.
Nel caso in cui questo tentativo sfoci in un esito negativo, allora valuterà se l’immobile sia o meno divisibile in natura. Nominerà dunque un perito che avrà il compito di procedere alla separazione delle quote in singole proprietà tra loro indipendenti.
Il progetto di divisione andrà redatto dal consulente tecnico e gli verrà dato seguito mediante una sentenza costitutiva, senza che vi sia il consenso dei comproprietari.
Se invece la divisione in natura non è possibile, il giudice procederà con la verifica se uno dei comproprietari sia o meno disponibile ad acquistare l’intero immobile liquidando, in denaro, le quote degli altri comproprietari.
E se nessuno dei comproprietari sia disponibile a procedere con l’acquisto? In questa ultima ipotesi il tribunale può disporre la vendita coattiva dell’immobile a terzi, procedendo poi alla ripartizione del ricavato tra i comproprietari secondo le rispettive quote.
Divisione giudiziale di beni ereditari
Vi è poi il caso della divisione giudiziale dei beni ereditari: l’art. 1116 c.c. stabilisce infatti che alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità.
La disciplina impone dunque un litisconsorzio necessario per tutti gli eredi ma non per i soggetti che sono chiamati all’eredità, che di fatti non hanno ancora acquisito lo status di eredi.
Ciò premesso, il procedimento di divisione prevede la stima del valore dei beni ereditari, indicando la differenza tra l’attivo e il passivo lasciati dal de cuius, al fine di ottenere una somma netta che sarà la massa ereditaria da dividere.
In tale situazione, è bene prestare attenzione al caso che di alcuni diritti abbiano goduto solo uno o più coeredi. L’art. 714 c.c. afferma infatti che “può domandarsi la divisione anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l’usucapione per effetto di possesso esclusivo“. Viene dunque meno la comunione ereditaria dei beni se un coerede esercita il possesso esclusivo su un bene comune, usucapendolo. In questo caso non sarà possibile procedere alla domanda di divisione.
Le pronunce della Corte di Cassazione
Su un tema così complesso non sono state poche le pronunce da parte della Corte di Cassazione. Si ricorda in particolar modo la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019, con cui si è intervenuto sull’argomento della divisione ereditaria che ha ad oggetto degli immobili abusivi. La Corte ha in questo caso chiarito definitivamente la natura giuridica del contratto di divisione, dichiarando la necessaria applicazione della disciplina in materia urbanistica agli atti di scioglimento della comunione, ordinaria o ereditaria, che hanno ad oggetto edifici o loro parti, indipendentemente dalla data di edificazione degli stessi.
Tra le altre pronunce di legittimità si possono altresì ricordare quelle che hanno affermato come la divisione ereditaria abbia natura di atto mortis causa. Pertanto, è sottratto all’applicazione della disciplina in materia urbanistica che si riferisce ai soli atti tra vivi.
Stando alla dottrina tradizionale, invece, la divisione ereditaria è un atto tra vivi che ha carattere meramente dichiarativo. Una posizione che si basa sul tenore letterale dell’art 757 c.c., sulla base del quale ogni condividente è considerato come se avesse avuto sin dall’origine la proprietà dei singoli beni che gli sono stati assegnati, e non la comproprietà pro quota dei beni che fanno parte della comunione ereditaria.
Come conseguenza di quanto sopra, l’atto di divisione non comporterebbe alcun trasferimento: gli effetti del provvedimento si limitano pertanto a eliminare ogni incertezza soggettiva ed oggettiva sul destino dei beni comuni, rendendo così palesi quali soggetti divengono titolari esclusivi dei beni che fino a quel momento erano in comunione.
La Corte di Cassazione, procedendo all’analisi degli istituti rilevanti ai fini della decisione, ha pronunciato i seguenti ed interessanti principi di diritto:
a) lo scioglimento di una comunione ereditaria è un atto tra vivi e non a causa di morte e, pertanto, ad esso si applica la medesima normativa dettata per gli atti tra vivi traslativi di beni immobili;
b) alle divisioni di immobili (sia nella comunione ereditaria che nella comunione ordinaria) si applicano in ogni caso le norme sulla regolarità edilizia dei fabbricati oggetto del contratto, a prescindere dalla data della loro costruzione;
c) la divisione ha efficacia retroattiva, ma non ha natura dichiarativa, bensì traslativa e, quindi, lo scioglimento della comunione ereditaria, ove abbia ad oggetto immobili abusivi, sottostà al medesimo trattamento giuridico della comunione ordinaria;
d) il provvedimento giudiziale che dispone la divisione non può essere validamente adottato se non vi è il rispetto della normativa prescritta, a pena di nullità, per gli atti traslativi di beni immobili in tema di regolarità edilizia.
