Usucapione per accordo negoziale, sostituisce la sentenza?

Trattiamo della tematica giuridica affrontata dalla recente pronuncia della Cassazione n. 565/2025. Nella fattispecie, un uomo aveva ottenuto un riconoscimento di proprietà di un bene immobile attraverso accordo di mediazione trascritto nei registri immobiliari. Si trattava di una negoziazione con l’assistenza di un mediatore. L’accordo riconosceva l’avvenuta usucapione, quindi l’acquisto della proprietà a causa di possesso protratto nel tempo, in quanto modalità acquisitiva della proprietà.

La principale domanda, che si è posta in merito, riguardava proprio l’accordo di mediazione. Quest’ultimo, una volta trascritto, può essere a tutti gli effetti considerato efficace erga omnes, ovvero opponibile a chiunque, anche ai terzi? In pratica, nel caso considerato, all’accordo di mediazione andrebbe riconosciuta la stessa valenza di una pronuncia giudiziale che accerta l’usucapione?

La vicenda giudiziaria che ha avuto luogo

Un uomo ha tentato di far valere un suo diritto su alcuni beni pignorati, per i quali sosteneva d’essere proprietario di parte di quei beni a seguito d’usucapione. Al fine di dimostrare di rientrare in tale posizione, ha presentato due verbali di conciliazione, ovvero accordi raggiunti in mediazione. Questi ultimi, a detta dell’uomo, riconoscevano la sua proprietà.

Il Tribunale di Terni, investito della decisione, ha deciso di respingere la sua opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. Stando a quanto rilevato dal Tribunale, i verbali di conciliazione erano stati trascritti dopo che fossero stati iscritti i pignoramenti sui beni (cioè, i creditori avevano già avviato il procedimento di esecuzione forzata e avevano trascritto i pignoramenti sui beni).

Vi era poi il fatto, anch’esso fatto valere dal Tribunale, che la trascrizione di quegli accordi di mediazione, essendo avvenuta successivamente, non aveva effetto d’opponibilità nei confronti dei creditori che avevano già trascritto i pignoramenti o iscritto ipoteche sui beni.

Inoltre, l’accertamento dell’usucapione, che nel diritto italiano si configura come un acquisto a titolo derivativo (cioè, tramite un atto di trasferimento), non può avere effetto nei confronti di chi ha già un gravame (come un pignoramento o un’ipoteca) iscritto sui beni.

L’uomo ricorre in appello, e qui subentra la decisione della Corte d’Appello di Perugia. La Corte d’Appello ha confermato il rigetto. La motivazione principale risiede nel fatto che, gli accordi di mediazione, per il fatto d’esser stati contratti fra le parti, producono effetti solo tra le parti stesse e non sono opponibili a terzi (articoli 2644 e 2915 c.c.). Conseguentemente, gli accordi di mediazione successivi ai pignoramenti sono inefficaci nei confronti dei creditori che avevano già iscritto gravami sui beni.

L’intervento in Cassazione 

L’uomo ha portato il caso in Cassazione, con le motivazioni che seguono. Come fatto valere dal ricorrente, secondo l’articolo 2643, n. 12-bis c.c., l’accordo di mediazione può venire equiparato a una pronuncia giudiziale d’accertamento dell’usucapione.

E poi l’usucapione, come acquisto a titolo originario, quindi senza bisogno di trasferimento da parte di un soggetto precedente, produce effetti d’acquisto della proprietà a prescindere dagli atti d’autonomia privata come gli accordi di mediazione.

Pertanto, concludeva il ricorrente nelle proprie motivazioni di ricorso, anche un accordo negoziale di mediazione, che riconosca e trasferisca il diritto di proprietà per mezzo d’accordo fra le parti, dovrebbe avere effetto anche nei confronti dei creditori già iscritti sui beni.

Differenza tra accordo privato e pronuncia giudiziale

Partiamo dalla differenza riscontrata fra l’accordo privato e la pronuncia giudiziale, nella sentenza Cass. n. 565/2025. Per come la Cassazione ha valutato il caso, ha messo in risalto che l’accordo di mediazione, innanzitutto, non è un atto giudiziario, bensì un atto d’autonomia privata tra le parti. Ne segue il fatto che non può detenere un’efficacia erga omnes come se fosse la sentenza pronunciata giudizialmente, alla quale invece spetta detto definitivo potere.

Effetti dell’accordo trascritto relativo a usucapione

Quali sono allora gli effetti che si fanno risalire all’accordo trascritto? La trascrizione d’un accordo di mediazione produce effetti soltanto tra le parti, dunque si parla d’efficacia inter partes, e non è opponibile a terzi, a differenza di quel che le parti dell’accordo intendevano. Nella fattispecie, il terzo acquirente che non aveva preso parte alla mediazione, non si trovava in una posizione giuridica vincolata dall’accordo.

Usucapione e acquisto della proprietà

L’usucapione, compiendo un rapido excursus sull’istituto, è un modo d’acquisto della proprietà a titolo originario, cioè indipendente da un atto di trasferimento scritto, e si perfeziona con il possesso protratto nel tempo. Tuttavia, vi è da considerare che l’usucapione non estingue in automaticità i diritti preesistenti, come possono essere ipoteche o altri gravami iscritti su beni immobili. La recente sentenza della Corte Costituzionale n. 160/2024, ha confermato che l’usucapione può coesistere con diritti reali minori che erano già venuti ad esistenza. Fra questi si può annoverare anche, per l’appunto, l’ipoteca. Quindi, non li cancella automaticamente.

Effetti sui creditori e sui gravami dell’usucapione per accordo di mediazione

Quali sono, adesso, gli effetti sui creditori, e altri gravami? La Cassazione ha reso noto che, anche qualora un accordo di mediazione riconosca l’usucapione di un bene, l’usucapione medesimo non pregiudica i diritti di creditori che già abbiano iscritto dei gravami sul bene. Gravami come possono essere ipoteche, o pignoramenti. E ciò specie se, tali gravami, vengono trascritti prima dell’accordo.  

Conclusione della pronuncia

Nel testo della pronuncia si è dunque concluso che, l’accordo di mediazione attestante l’usucapione, non può venire equiparato a una sentenza d’accertamento giudiziale, e a differenza di quest’ultima non può essere opponibile a terzi, con particolar riferimento ai creditori con gravami iscritti.

La conseguenza che ne scaturisce, è che le trascrizioni derivate da accordi di mediazione non prevaricano i preesistenti gravami. In pratica, l’istituto riconosciuto attraverso accordo privato non è modificativo dei diritti dei terzi, ma si limita ad esplicare effetti fra le parti interessate dall’accordo medesimo, e che l’hanno sottoscritto. Su detti accordi prevarrà sempre la tutela dei diritti dei creditori preesistenti, un principio che si pone a difesa della certezza del diritto.

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