Provvigioni agenti immobiliari: quando e come spettano? Quali sono i requisiti per ottenerle?

Provvigioni agenti immobiliari, in cosa consistono, quando spettano e in che misura?

Mediazione nel diritto Civile

Il mediatore è una figura che opera nel contesto del mercato immobiliare quando si tratta di operazioni legate alla vendita o compravendita di beni immobili. Il suo ruolo è di mediare, per l’appunto, facendo in modo che acquirente e venditore trovino un punto d’accordo.

A darci una prima definizione di mediazione è l’articolo 1754 del codice civile che così recita: “E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato
ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

Al successivo articolo, il 1755, si chiama invece in causa la provvigione del mediatore, specificando che “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto
del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.

L’articolo 1757 del codice civile chiarisce inoltre che “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge al momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi
della condizione. La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o riscendibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità”.

Fatte queste necessarie premesse, andiamo ora ad analizzare questi punti fondamentali:

• quali sono i requisiti che consentono a un mediatore di definirsi tale;
• quando sorge il diritto all’ottenimento della provvigione;
• cosa succede se il mediatore viola il contratto di mediazione e se e come cambia il suo diritto alla provvigione;
• come interviene il diritto alla provvigione nel caso di concorso tra più mediatori.

Mediatore immobiliare: i requisiti giuridici

Il mediatore o agente immobiliare può esercitare operazioni legate alla vendita e compravendita di beni immobili solo se possiede una specifica abilitazione: in assenza di questa, trattandosi di una professione regolamentata, non si ha il diritto alla provvigione.

La legge numero 30 del 1989 prevedeva per i mediatori l’iscrizione obbligatoria al ruolo degli agenti di affari in mediazione, iscrizione soppressa poi con l’entrata in vigore del decreto legislativo numero 59 del 2010 che ha previsto invece l’obbligo di Segnalazione Certificata di inizio attività (SCIA) da presentare alla Camera di commercio territoriale in cui si intende esercitare l’attività.

L’articolo 6 della legge numero 39 del 1989 prevedeva che avessero diritto alla provvigione solo coloro iscritti nei ruoli. A seguito delle modifiche sopramenzionate, questo disposto è da intendersi nel senso che oggi hanno diritto alla provvigione solo i mediatori iscritti nei registri della Camera di commercio o delle imprese.

Interventi della Cassazione sul tema delle provvigioni

In una recente sentenza, la numero 1735 del 2016, in merito proprio al tema delle provvigioni, la Corte di Cassazione ha chiarito che “il mediatore ha diritto al compenso solo dal momento dell’iscrizione e pertanto è tenuto a restituire l’acconto percepito quando ancora non possedeva la qualifica, non potendo la sopravvenienza della stessa nel corso del rapporto, né l’unitarietà del compenso spettante al mediatore, legittimare ex post un pagamento non consentito dalla legge al momento della sua effettuazione”.

Cosa succede se invece l’attività di mediazione si svolge in forma societaria e a porla in essere sono collaboratori o dipendenti senza regolare qualifica di mediatori? Anche su questo punto interviene la corte di Cassazione specificando in una sentenza del 2020, che nella specifica ipotesi di intermediazione societaria, sorge l’obbligo di iscrizione alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura, sia in capo alla società sia in capo ai suoi legali rappresentanti che sugli ausiliari che operano nel campo della mediazione per conto della società.

Questo non significa che dipendenti e/o collaboratori di un’agenzia immobiliare non possano svolgere attività di mediazione ma per ottenere il diritto alla provvigione è necessario che essa sia svolta da soggetti abilitati, poiché, come specificato dalla Corte di Cassazione con sentenza numero 8697 del 2002,

“per gli ausiliari della società di mediazione è prescritta l’iscrizione nel ruolo solo quando, per conto della società, risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, ed impegnativi per l’ente da cui dipendono; essa non è invece richiesta per quei dipendenti della società che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti”.

Infine, con la sentenza numero 11656 del 2018, la Suprema Corte ha chiarito che “ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene”.

Questa pronuncia riguarda le ipotesi in cui il mediatore non riceve formale e scritto conferimento di incarico perché suddetta formalità la legge non la prevede obbligatoriamente.

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Requisiti specifici dei mediatori

I mediatori devono rispettare alcuni requisiti di onorabilità e professionalità.

Per quanto riguarda i primi, è necessario che i mediatori:

• non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive;
• non abbiamo commesso reati puniti con la reclusione;
• non siano stati condannati per reati contro la pubblica amministrazione, fede pubblica, rapina, furto, omicidio volontario altri reati ancora.

Per quanto riguarda invece i secondi, è necessario che i mediatori abbiano conseguito un diploma di scuola secondaria e un corso di formazione idoneo a seguito di esame, ad accertare capacità e attitudine professionale a svolgere il ruolo di mediatore.

Requisito ancora più importante è l’iscrizione nella apposita sezione del REA di cui all’art. 73 c.5 del D.Lgs. 59/2010.

Provvigioni agenti immobiliari, la copertura assicurativa

Il mediatore che vuole esercitare legalmente l’attività di mediazione, è tenuto a sottoscrivere una polizza assicurativa che copra i rischi professionali e protegga i clienti.

Questi gli importi minimi fissati dalle polizze:

• euro 260.000,00 per ditte individuali;
• euro 520.000,00 per società di persone;
• euro 1.550.000,00 per società di capitali.

Attenzione.

L’attività di mediatore è incompatibile contemporaneamente con l’esercizio di attività imprenditoriale nel medesimo settore merceologico della mediazione, né come dipendente di un imprenditore in quel settore.

Allo stesso modo, è incompatibile con il lavoro presso un ente pubblico o come dipendente o collaboratore di imprese finanziarie.

Infine, non può essere esercitata insieme a professioni intellettuali nel medesimo settore merceologico o in situazioni di conflitto di interessi.

Provvigioni agenti immobiliari e conclusione dell’affare

Abbiamo sopra letto che l’articolo 1754 del codice civile specifica che è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Una nota la si deve fare al concetto di “conclusione dell’affare” da intendersi in questo contesto come la semplice conclusione di una operazione di natura economica che ha portato acquirente e venditore a soddisfare i propri interessi. Per ottenere la provvigione invece, nel seguente articolo, il 1755, si chiarisce che la stessa si ottiene se l’affare si conclude “per effetto del suo intervento”.

Attenzione. È bene specificare che il concetto di “conclusione dell’affare” può includere anche la stipulazione di un contratto preliminare che è tale se rispetta i requisiti di forma stabiliti dalla legge.

È rilevante sottolineare che la conclusione dell’affare non coincide necessariamente con la vendita effettiva di un immobile, per esempio il mediatore ha diritto all’ottenimento della sua provvigione anche se la vendita avviene, dopo il contratto di mediazione, tra acquirente e venditore sempre che il primo abbia visionato l’immobile in questione prima della scadenza del contratto.

Questo principio si applica anche se il contratto preliminare non viene seguito dalla stipula del contratto definitivo e anche se le parti coinvolte nell’operazione finale sono diverse da quelle originarie.

Chiarimenti della Corte di Cassazione

La corte di Cassazione con sentenza numero 15161 del 2004 ha chiarito che “qualora il contratto preliminare preveda che il definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione sorge alla data della stipula del preliminare, non a quella coincidente con il termine finale di efficacia e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere, poiché detta facoltà integra, sostanzialmente, una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla provvigione”.

Se invece il contratto è sottoposto a condizione, si applicano i commi 1 e 2 dell’articolo 1757 del codice civile che così recita “se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione”.

Non consente invece l’ottenimento della provvigione il cosiddetto “contratto preliminare di preliminare” ossia una scrittura privata sottoscritta dalle parti che manifestano interesse alla stipula del contratto preliminare del definitivo e poi al perfezionamento del definitivo accordo.

Provvigioni agenti immobiliari, nesso causale tra affare e mediatore

Il diritto alla provvigione del mediatore si basa sul nesso causale tra la sua attività e la conclusione dell’affare. Anche in situazioni complesse con diversi soggetti coinvolti nella conclusione dell’affare, il mediatore ha diritto alla provvigione se la sua opera ha contribuito in modo significativo a questa conclusione.

In sintesi, il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando la sua attività è un elemento necessario per la conclusione dell’affare, anche se non è coinvolto in tutte le fasi fino all’accordo finale.

Questo vale anche se un altro mediatore interviene successivamente nelle trattative. Quello che conta è che l’attività del primo mediatore abbia contribuito in modo significativo alla conclusione positiva dell’affare.

Le circostanze che non interrompono il nesso di causalità per il diritto alla provvigione del mediatore includono:

• la firma del contratto subito dopo la scadenza dell’incarico di mediazione;
• la vendita a un prezzo inferiore a quello indicato dall’agenzia immobiliare;
• le modifiche contrattuali o le condizioni sospensive.

Ciò che conta è che il mediatore abbia messo in relazione le parti dell’accordo.

Inoltre, il diritto alla provvigione sorge anche in caso di mediazione unilaterale, dove una sola parte conferisce l’incarico al mediatore. Questo diritto sussiste se l’affare viene concluso attraverso l’opera del mediatore, indipendentemente da clausole contrattuali o violazioni di esclusive.

Infine, il mediatore che trattiene parte del denaro prima della conclusione effettiva dell’affare può essere condannato per appropriazione indebita.

Concorso tra più mediatori

Cosa succede se nella trattativa intervengono più agenti immobiliari? Come si regola il diritto alla provvigione? Rispondiamo a questi interrogativi.

Innanzitutto, si può verificare l‘ipotesi di divisione di provvigione tra agenti immobiliari se c’è un nesso causale oggettivo tra conclusione dell’affare e il loro intervento ovvero se c’è una cooperazione tra l’attività dei mediatori.

Invece, il diritto alla provvigione del mediatore non sorge se, dopo trattative iniziate con il mediatore senza successo, le parti giungono alla conclusione dell’affare attraverso nuove iniziative non legate alle precedenti trattative.

Ad esempio, se la vendita di un immobile avviene dopo la scadenza del mandato della prima agenzia immobiliare con una differenza solo nel prezzo, il diritto al compenso può essere riconosciuto solo in parte in favore della prima agenzia.

Invece, quando più mediatori intervengono nella conclusione di un affare, anche senza cooperare o beneficiare dell’attività dell’altro, entrambi hanno diritto a una quota proporzionale di compenso secondo l’art. 1758 c.c.

Concorso tra mediatori e quantificazione della provvigione

Nel caso di concorso tra mediatori, la quantificazione della provvigione dipende dall’importanza dell’opera svolta da ciascuno di essi, essendo un’obbligazione divisibile secondo l’art. 1314 c.c.

Se la provvigione è stata pagata solo a un mediatore, le parti rimangono comunque responsabili per le quote spettanti agli altri mediatori, senza possibilità di rivalsa verso chi ha ricevuto l’intera provvigione, come confermato dalla Cassazione civile, Sez. III, 11.6.2008 n. 15484.

In caso di comunione nel diritto alienato o acquistato da più soggetti, l’obbligo di pagare la provvigione al mediatore grava su tutti i contitolari, anche se alcuni non hanno conferito l’incarico o partecipato alle trattative ma hanno comunque beneficiato dell’attività del mediatore. Questo obbligo è solidale tra la parte acquirente e alienante, come stabilito dalla Cassazione civile sez. II, 24/01/2024, n. 2389.

Per quanto riguarda la sub-mediazione, ovvero il rapporto di mediazione tra il mediatore incaricato e un terzo a cui il primo affida l’incarico di concludere l’affare, è ammissibile se non vietata dalla legge.

Tuttavia, la responsabilità di corrispondere la provvigione al submediatore rimane solo del mediatore che gli ha conferito direttamente l’incarico, senza applicare la disciplina dell’art. 1758 c.c. che riguarda il caso di più mediatori incaricati dalla stessa parte. Questo è stabilito dalla Cassazione civile, Sez. II, 3/09/1991, n. 9350 e Cassazione civile, Sez. III, 8/03/2002, n. 3437.

Provvigioni agenti immobiliari, cosa succede nel caso di mancato adempimento dell’attività di intermediazione

L’articolo 1759 del codice civile recita che “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.

Fatta questa premessa, è importante specificare che secondo la giurisprudenza ha anche in questo contesto una rilevanza importante la ordinaria diligenza di cui all’articolo 1176 codice civile ma che in essa non rientra l’obbligo per il mediatore di accertare la libertà del bene che è oggetto di trattativa, da trascrizioni pregiudizievoli.

Così si è espressa la corte di Cassazione, sezione civile con sentenza numero 8849 del 2017.

Il mediatore immobiliare inoltre, non ha l’obbligo di verificare a quale categoria catastale appartiene un determinato immobile mentre ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente quelle che sono le circostanze a lui note con la comune diligenza.

Obblighi del mediatore

Il mediatore ha l’obbligo di fornire informazioni veritiere e complete riguardo all’immobile oggetto dell’affare, altrimenti può essere ritenuto responsabile per danni causati dall’affidamento della parte su informazioni non vere. Questo principio è stato confermato dalla Cassazione civile in diverse sentenze.

Il mediatore deve informare correttamente sulla regolarità urbanistica dell’immobile e su altre circostanze rilevanti, come la eventuale mancanza del certificato di abitabilità o la provenienza del bene da una donazione. Se tace o fornisce informazioni non veritiere su questi aspetti, può perdere il diritto alla provvigione.

Inoltre, il mediatore ha l’obbligo di informare sugli aspetti tecnici dell’immobile, come il rendimento energetico, e sulle capacità finanziarie delle parti coinvolte nell’affare.

Infine, il mediatore deve dichiarare solo ciò di cui è a conoscenza e non deve fare dichiarazioni non verificabili. Ad esempio, se dichiara la sicura affidabilità del compratore senza conoscerlo realmente, può essere ritenuto responsabile per le conseguenze di queste dichiarazioni.

Provvigioni agenti immobiliari in sintesi

1. Per operare come agente immobiliare, è necessario avere una specifica abilitazione ed essere iscritti presso la Camera di Commercio. Chi non possiede questi requisiti non ha diritto a ricevere provvigioni.
2. Non è richiesto che il mediatore abbia un incarico formale scritto, poiché la legge non lo richiede esplicitamente.
3. L’obbligo di iscrizione presso la Camera di Commercio riguarda prima di tutto la società e poi i suoi rappresentanti legali, il preposto e gli ausiliari che operano nell’intermediazione immobiliare per conto della società.
4. I collaboratori e i dipendenti dell’agenzia immobiliare, se organizzata come società, possono svolgere attività accessoria, ma l’intermediazione principale deve essere gestita esclusivamente da soggetti abilitati.
5. La prova dell’iscrizione presso la Camera di Commercio può essere fornita in giudizio tramite testimoni, presunzioni o attraverso il modulo di proposta di acquisto preparato dal mediatore, che deve indicare l’iscrizione.

Note sul diritto alla provvigione e obblighi del mediatore

1. Il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare si conclude grazie al suo intervento, anche tramite un contratto preliminare valido. Anche se la vendita si conclude direttamente da parte del venditore dopo la disdetta del contratto di mediazione, il mediatore ha diritto alla provvigione se l’acquirente ha visto l’immobile tramite l’agenzia prima della scadenza del contratto.
2. Il diritto alla divisione della provvigione tra mediatori sussiste se cooperano in modo congiunto o autonomo ma beneficiandosi dell’attività reciproca. Tuttavia, se nuove iniziative portano alla conclusione dell’affare senza legami con le trattative precedenti, il diritto al compenso potrebbe essere negato. Se ci sono più contraenti, tutti i contitolari sono solidalmente obbligati a pagare la provvigione al mediatore.
3. Il mediatore ha obblighi informativi verso le parti che possono influenzare l’affare.
4. Non ha l’obbligo di fare indagini tecniche senza incarico specifico ma è responsabile per informazioni errate o per il mancato riferimento di elementi rilevanti che conosce.
5. L’inadempimento degli obblighi informativi non sempre porta alla risoluzione del contratto di mediazione, ma la gravità dell’inadempimento influisce sul suo diritto alla provvigione.