Roberto Rossi
In ambito edilizio un ruolo importante è storicamente stato svolto dalla figura delle cooperative edilizie, di norma costituite sotto forma di società a responsabilità limitata, con l’obiettivo di favorire il soddisfacimento di una necessità abitativa da parte dei soci che partecipano a tale raggruppamento di intenti.
L’oggetto sociale della cooperativa edilizia (sia quello delle cooperative a proprietà indivisa che quello delle cooperative a proprietà divisa) è infatti rappresentato dalla realizzazione o dall’acquisto di case da assegnare ai soci in proprietà o in godimento, a seconda di quanto stabilito all’interno del contratto che disciplina le posizioni dei soci stessi in relazione all’operazione edilizia da sostenere.
Ne deriva che all’interno della cooperativa edilizia a proprietà indivisa o divisa, i soci non stanno perseguendo una finalità di lucro, ovvero lo scopo di ottenere dalle attività sociali degli utili che andranno poi successivamente ripartiti (come invece avviene nelle altre società). I soci hanno invece l’esclusivo obiettivo di conseguire una abitazione a prezzi più convenienti rispetto a quelli che possono essere trovati sul mercato.
Come è organizzata la cooperativa edilizia
La cooperativa edilizia è organizzata con
- un presidente
- un consiglio di amministrazione eletto dai soci all’atto della costituzione.
Trattandosi di una società cooperativa, i soci devono essere almeno nove.
Al suo interno troveranno attribuzione ruoli utili per consentire il regolare svolgimento delle attività per cui la cooperativa edilizia è sorta e che, si precisa, sono tutt’altro che banali, tali da richiedere delle competenze specifiche in ambito edilizio e immobiliare.
Ricordiamo infatti, a titolo di esempio non esaustivo, che tra le principali operazioni che la cooperativa edilizia deve svolgere ci sono quelle di:
- acquisizione dell’area
- stipula del contratto di appalto con il costruttore
- gestione del contratto di appalto
- assegnazione degli edifici sociali ai soci.
Le operazioni, così complesse, spingono spesso i soci che partecipano alla cooperativa edilizia, e che sono dunque promotori di questo approccio edilizio, ad appoggiare le iniziative ai movimenti cooperativi e alle strutture di servizio di cui questi sono di norma dotati.
Come da titolo del presente approfondimento, le cooperative edilizie si possono suddividere in due principali categorie: da una parte abbiamo infatti le cooperative a proprietà indivisa, mentre dall’altra parte troviamo le cooperative a proprietà divisa.
Scopriamo insieme quali sono le differenze, non certo marginali.
Le cooperative edilizie a proprietà indivisa
Cominciamo con questo focus con le cooperative a proprietà indivisa, che sono sicuramente il fenomeno che ha avuto la maggiore diffusione nel nostro Paese, e che in alcune regioni ha trovato una linfa particolarmente fortunata, tanto da radicarsi con successo e alimentare il compimento di molte operazioni di tipo edilizio e immobiliare, ispirando una ricerca di solidarietà, socialità e, ovviamente, convenienza.
Nel dettaglio, le cooperative a proprietà indivisa hanno come oggetto sociale l’acquisto o la costruzione di case che sono destinate a rimanere di proprietà della cooperativa, la quale le assegnerà ai soci in diritto di godimento o di utilizzo.
Insomma, la partecipazione a una cooperativa a proprietà indivisa non permette al socio di diventare proprietario dell’immobile, ma solamente di poterne utilizzare nei limiti del contratto, grazie all’assegnazione che verrà lui effettuata dalla società cooperativa.
In altri termini, la cooperativa a proprietà indivisa, dopo l’acquisto e l’edificazione delle case, manterrà la proprietà degli stabili e ne curerà sia la gestione che la manutenzione. Addosserà ai soci assegnatari delle case tutti i costi e i relativi oneri che sono riconducibili alle operazioni di gestione e di manutenzione, oltre a un canone corrispettivo del godimento.
Con queste caratteristiche, le cooperative a proprietà indivisa hanno permesso a molte persone che non riuscivano ad arrivare alla proprietà di una casa attraverso i soli propri mezzi, di poterne fruire con un godimento o un uso veicolato dalla partecipazione alla cooperativa, potendo peraltro contare su agevolazioni e contributi piuttosto significativi, di cui parleremo tra breve.
L’impatto delle cooperative a proprietà indivisa è tuttavia stato molto importante anche perché ha sviluppato nel nostro Paese un vero e proprio approccio solidale, che si è radicato con positività in alcuni territorio a maggiore vocazione nel nostro territorio.
Di fatti, come da funzionamento che sopra abbiamo brevemente riassunto, si può ben evidenziare come il sodio, anche se può disporre di una casa per sé e per i propri familiari a tempo praticamente indeterminato, non può mai acquistarne la proprietà.
Questo schema culturale permette pertanto di far prevalere il soddisfacimento di una esigenza primaria (l’abitazione), piuttosto che quello della fruizione di un diritto reale come quello della proprietà del bene immobile in cui si vive.
Le cooperative edilizie a proprietà divisa
Sebbene le cooperative a proprietà indivisa abbiamo contribuito a sviluppare i principi di solidarietà di cui sopra, e di cui abbiamo parlato brevemente in questo approfondimento, nel nostro territorio statisticamente sono le cooperative a proprietà divisa quelle che hanno trovato la maggiore diffusione quantitativa.
Il loro funzionamento è, per certi versi, l’opposto di quello che è previsto dalle cooperative a proprietà indivisa.
Le cooperative edilizia a proprietà divisa, infatti, assegnano ai soci la proprietà individuale dell’alloggio, secondo una tendenza che vuole preferire l’acquisizione della proprietà diretta dell’abitazione, piuttosto che – come invece avviene per l’altra grande categoria di cooperative – far prevalere l’interesse al possesso del bene immobile.
E così, al momento dell’assegnazione, l’edificio eretto dalla cooperativa, che costituisce la proprietà sociale, viene frazionato in un condominio e la proprietà di ogni unità immobiliare è trasferita ai singoli soci.
Una volta che le unità immobiliari sono state attribuite ai singoli soci, la cooperativa a proprietà divisa non ha più senso di esistere e, dunque, viene posta in liquidazione, ammesso che sia stata costituita solamente per lo sviluppo di un singolo intervento edilizio.
Può infatti capitare che le cooperative edilizie a proprietà divisa non siano state costituite solamente per la conduzione di un unico progetto, ma che i soci promotori si siano messi d’accordo per farne un contenitore operativo per la conduzione di numerosi interventi edificatori, diventando così punto di riferimento costante dei soci e di coloro che aspirano a diventarlo, per l’acquisto di una casa.
Finanziamento del progetto e benefici fiscali
Nelle cooperative edilizie, quindi, sono i soci che finanziano la costruzione del nuovo alloggio di cui diventeranno assegnatari, e lo fanno coprendo una parte o il totale delle spese, e sia che gli immobili siano di nuova edificazione, sia che invece siano il frutto di un progetto di recupero abitativo o, ancora, di acquisto ex novo di un immobile esistente.
Ai soci che decidono di attuare in questo modo il proprio progetto edilizio non rimane quindi che scegliere se intervenire con un mutuo agevolato, oppure utilizzare le proprie risorse finanziarie.
Nel caso frequente in cui si opti per il mutuo, al momento dell’assegnazione dell’alloggio ogni socio si farà carico della sua parte di mutuo, accollandoselo in relazione alla sua proprietà.
Nel caso poi di assegnazione di contributi pubblici per la realizzazione degli interventi di edilizia convenzionata, le cooperative devono essere regolarmente iscritte all’Albo Nazionale delle Società Cooperative Edilizie e di Abitazione.
Per quanto concerne poi i benefici fiscali, le cooperative a proprietà indivisa possono godere di una deduzione dall’imponibile IRES e possono beneficiare anche delle disposizioni e delle agevolazioni di legge in favore dell’edilizia abitativa, come quelle che sono previste per il recupero del patrimonio immobiliare nazionale.
Per quanto invece riguarda i benefici dei singoli soci, ne abbiamo in buona parte già parlato, ma può essere utile riepilogarli.
I vantaggi economici
Partecipare a un progetto di cooperativa edilizia permette infatti di poter accedere a contributi pubblici, mutui agevolati e costi più bassi, che non mancheranno di trasferire vantaggi sia in fase di acquisto che in quella di locazione, rispetto a quanto invece avviene a condizioni di mercato.
Il motivo è da ricercarsi nel fatto che più persone riunite in una struttura cooperativa hanno sicuramente maggiore potere contrattuale rispetto a quello che le stesse persone, singolarmente, potrebbero esercitare.
La personalizzazione
Ricorrere a una cooperativa edilizia per la conduzione del proprio progetto immobiliare permette poi di non rinunciare alla necessaria personalizzazione che renderà unico il proprio edificio.
Il progetto edilizio può infatti essere seguito con attenzione fin dalle primissime fasi, permettendo così ai soci promotori di poter essere direttamente coinvolti in ogni scelta, dai fornitori al design degli appartamenti.
Lo spirito solidaristico
Non bisogna infine dimenticare quanto sia importante l’affermazione dello spirito solidaristico che è alla base di ogni iniziativa cooperativa.
I soci promotori possono infatti entrare a far parte di una cooperativa di abitazione (o crearne una, se non esistente), partecipando a una comunità attiva che decide e sceglie in modo partecipato, che è in grado di coinvolgere ciascuno e che raggiunge un risultato che è il frutto di un bisogno collettivo, condiviso e comune.
Insomma, tanti vantaggi che hanno creato la base di riferimento per le tantissime persone che nel corso degli anni si sono avvicinate alle cooperative a proprietà indivisa e a quelle a proprietà divisa, mantenendone la presenza sul territorio italiano, a beneficio di un crescente numero di iniziative immobiliari.
