Dott.ssa Susanna Caruso
Cosa comporta la demolizione parziale di un immobile abusivo? Quali sono i rischi per i proprietari: quando scatta l’acquisizione comunale e le sanzioni previste dalla legge.
Il tema della demolizione parziale degli edifici abusivi e delle sue conseguenze è stato approfondito in una recente sentenza dell’adunanza plenaria, la n. 16 del 2023, che ha chiarito alcuni punti chiave. Uno dei principi stabiliti è che, trascorsi i 90 giorni indicati nell’ordinanza di demolizione, l’immobile abusivo passa automaticamente al patrimonio del comune.
Questo avviene senza bisogno di ulteriori atti, a meno che non ci siano particolari situazioni di grave disagio economico o di salute che giustificano un rinvio, come previsto dalla recente legge “salva-casa” del 2024, che permette al comune di estendere il termine fino a un massimo di 240 giorni.
L’acquisizione automatica come sanzione a sé
L’acquisizione gratuita dell’edificio abusivo non è solo una conseguenza della mancata demolizione, ma una vera e propria sanzione, autonoma rispetto alla violazione originaria. Di fatto, se il proprietario non demolisce l’abuso nei tempi stabiliti, il bene diventa proprietà del comune a titolo di sanzione, indipendentemente da ulteriori azioni. Questa disposizione mira a eliminare le situazioni di illegalità persistenti e a scoraggiare comportamenti che violano le normative edilizie.
La questione principale riguarda l’effetto della demolizione parziale sull’acquisizione automatica dell’immobile. Secondo il consiglio di stato, con la sentenza n. 6042 dell’8 luglio 2024, una demolizione parziale non basta a evitare che il bene passi gratuitamente al patrimonio comunale. In linea con precedenti pronunce, si sottolinea infatti che l’ordine di demolizione deve essere seguito integralmente: o si demolisce tutto, oppure si rischia comunque l’acquisizione. Una demolizione parziale viene quindi trattata come un’inadempienza, esponendo il proprietario sia alla perdita dell’immobile sia a possibili sanzioni pecuniarie.
I rischi di una demolizione parziale e progressiva
Permettere una demolizione a metà, o diluita nel tempo, presenta un rischio significativo: il proprietario potrebbe prolungare indefinitamente la scadenza con interventi piccoli e graduali, evitando così una demolizione completa. In pratica, se fosse accettabile demolire solo una parte, il proprietario potrebbe decidere quando e come proseguire, di fatto aggirando l’ordine del comune e lasciando il bene in uno stato di abuso. Questo finirebbe per vanificare il lavoro delle autorità, che si troverebbero a gestire situazioni di abuso che non vengono mai completamente risolte.
La sentenza chiarisce anche un aspetto importante: l’abuso edilizio è visto come un tutto unico, quindi anche la demolizione deve riguardare l’opera nella sua interezza. Non è il proprietario a poter decidere quali parti demolire o tenere: l’ordine di demolizione è specifico e riguarda ogni elemento che contribuisce all’abuso. Una volta che l’amministrazione ha valutato e imposto la demolizione, questa deve essere eseguita completamente.
Conseguenze della demolizione parziale: sanzioni e inottemperanza
Se il proprietario esegue una demolizione parziale, rischia comunque le sanzioni per la mancata esecuzione totale dell’ordinanza. La legge non fa differenze tra una demolizione parziale e un’inottemperanza totale: entrambe vengono considerate violazioni. Accettare demolizioni parziali aprirebbe la strada a facili elusioni, lasciando il proprietario libero di fare piccoli interventi per evitare le sanzioni, paralizzando l’intervento delle autorità.
Un orientamento consolidato
Le ultime sentenze del consiglio di stato e dei tribunali amministrativi regionali (t.a.r.) confermano questo approccio rigoroso. Il T.A.R. Campania, con la sentenza n. 1670 del 17 settembre 2024, ha ribadito che una demolizione parziale non è sufficiente per evitare che il bene passi al patrimonio comunale. Anche pronunce più datate, come quella del T.A.R Lombardia del 2011, condividono questa interpretazione e sostengono l’idea che solo un adempimento totale dell’ordine di demolizione possa impedire l’acquisizione gratuita.
Quindi, demolire solo una parte dell’abuso edilizio non evita il passaggio dell’immobile al comune. La normativa richiede infatti una demolizione completa per scongiurare l’acquisizione automatica e le sanzioni. Questo principio ha lo scopo di impedire al proprietario di eludere gli ordini con interventi parziali o diluiti, garantendo così un’efficace gestione delle irregolarità edilizie.
