Dott. Michele De Luca
In un condominio, la gestione e l’ordinaria manutenzione delle parti in comune sono assoggettate a norme di diritto civile e ad interpretazioni giurisprudenziali. Una questione piuttosto ricorrente in quest’ambito corrisponde al rifacimento delle scale, e nel dettaglio se il medesimo intervento possa costituire una semplice modifica o un’innovazione vera e propria. La distinzione è di rilievo, in quanto nell’ultimo caso si richiede un’approvazione a maggioranza qualificata in assemblea.
La differenza tra modifica e innovazione
Per prima cosa, veniamo alla distinzione, appunto, tra modifica e innovazione. È una distinzione che si fonda su criteri tanto su criteri oggettivi che soggettivi. La modifica consta d’interventi migliorativi del godimento del bene comune, senza che ciò ne alteri l’essenza o l’originaria funzione. Un’innovazione, al contrario, comporta un sostanziale mutamento, suscettibile d’alterare l’entità del bene o modificarne la destinazione d’uso.
In altre parole, la modifica è da qualificarsi quale intervento atto a rendere più funzionale o confortevole il bene comune, senza che ne venga modificata la funzione essenziale. Nel caso del rifacimento di una scala, questo è un intervento per migliorarne sicurezza o estetica, senza alterarne la funzione di collegamento. Quanto all’innovazione, la stessa modifica la natura del bene. È il caso, ad esempio, di un’area comune in proprietà esclusiva, o alterazioni che incidono sulla destinazione d’uso o sull’essenza del bene.
Sul piano soggettivo, la modifica è d’interesse individuale o limitato, e l’innovazione riguarda invece l’intera collettività dei condòmini, ed ecco perché richiede procedure specifiche, ai sensi dell’art. 1136 del Codice Civile.
Il rifacimento delle scale nella sentenza della Cassazione n. 10473/2025
Di recente, la Cassazione ha apposto un chiarimento sulla questione. Quel che ha chiarito, è che il rifacimento di scale condominiali non costituisce innovazione, a condizione che si tratti di mera modifica indirizzata a migliorare il godimento delle parti comuni. Parliamo della sentenza n. 10473/2025, la quale ha precisato che: “Il rifacimento della scala del palazzo, che risaliva agli anni Cinquanta e risultava disagevole da utilizzare, rappresenta una mera modifica finalizzata al miglior godimento del bene comune, e non un’innovazione che alteri la funzione o la destinazione del bene stesso”.
Per la Suprema Corte, interventi come la sostituzione di scale, sebbene comportino dei lavori impegnativi, non costituiscono automaticamente innovazioni, a meno che non comportino un sostanziale mutamento dell’essenza del bene.
La deliberazione condominiale sul rifacimento delle scale e relative considerazioni
Nel caso di specie, nel condominio l’assemblea aveva deliberato il rifacimento delle rampe di scale conducenti dal seminterrato fino al secondo piano. Ora, il proprietario di uno dei cinque appartamenti dello stabile, aveva impugnato in giudizio la decisione, e sosteneva al riguardo che si sarebbe trattato di un’innovazione e non d’una semplice modifica. I lavori di rifacimento, a detta del condòmino, una volta ultimati gli avrebbero impedito il pieno godimento della propria abitazione. Nei giudizi di primo e secondo grado il ricorso del condòmino venne respinto, con i giudici che hanno considerato in ambo le sentenze il rifacimento delle scale come opera di ristrutturazione atta anzi a rendere più agevole il godimento del bene comune in questione, e non la qualificavano come innovazione.
Anche sul piano della spesa, l’opera non era stata considerata in giudizio eccessivamente gravosa o voluttuaria, visto che il costo dell’intervento era stato parametrato al valore dell’immobile dalla CTU, ossia un tecnico qualificato super partes incaricato. Sempre nei giudizi di primo e secondo grado, si riscontrava come, il rifacimento delle rampe, non sarebbe stato d’impedimento al godimento dell’immobile, come invece lamentato dal ricorrente. La questione è giunta allora in Cassazione.
Il rifacimento delle scale nel caso di condominio parziale
C’è un aspetto specifico da menzionare, quello attinente al condominio parziale, situazione nella quale determinate parti dell’edificio sono proprietà esclusiva dei singoli condòmini, mentre altre sono parti comuni. Ci riferiamo, a tal proposito, all’art. 1123 C.c., stabilente alla lettera quanto segue.
“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
E qual è la questione, nel caso di specie? Il condominio, della fattispecie di cui alla sentenza della Cassazione richiamata, sosteneva che la scala fosse di sua proprietà e di un altro condomino. Si sarebbe trattato allora di un condominio parziale. La Cassazione ha ribadito che, se la scala conduce al tetto, bene comune a tutti i condomini, non può esser considerata proprietà esclusiva d’alcuni di essi. E inoltre, che la presenza di titoli di proprietà non è di per sé bastevole a dimostrare che, quella stessa parte, sia esclusivamente proprietà d’alcuni condòmini. Ciò a maggior ragione se uso e funzione della scala sono collettivi.
Per la Corte, la figura del condominio parziale, riconosciuta dal codice, è da applicarsi solamente a un bene con destinazione esclusiva e funzionale a una parte specifica dell’edificio, e non dovrebbe rientrare fra le parti d’uso comune come le scale conducenti al tetto.
L’approccio giurisprudenziale alla modifica delle parti comuni
Nell’approccio giurisprudenziale avutosi in materia (modifica delle parti comuni), la sostituzione d’elementi come le scale, purché limitata a migliorare la funzionalità, non costituisce innovazione e pertanto non richiede neppure una maggioranza speciale.
La posizione della Cassazione, ribadita in diverse occasioni, è che l’intervento diretto al migliore utilizzo delle parti comuni, senza alterarne funzione e destinazione, si configura quale mera modifica. È un orientamento basato altresì sull’art. 1102 C.c., secondo cui i condomini possono liberamente apportare modifiche per un uso più intenso o razionale delle parti comuni, sempre che non comportino alterazioni sostanziali.
Valutazione delle onerosità e necessità
Ad incidere nella valutazione da tenersi, vi è l’altro aspetto, già prima in riferimento, dell’onerosità dell’intervento. La Cassazione, dal proprio canto, si è pronunciata nel senso che un’opera non è gravosa o voluttuaria nel caso in cui i costi siano proporzionati al valore dell’immobile o alle esigenze di miglioramento del condominio. Anche sul piano oneroso, dunque, non avrebbe potuto parlarsi d’innovazione. In relazione a quest’interpretazione, anche interventi di una certa entità onerosa sono ammessi, se giustificati dalle finalità di miglioramento e sicurezza.
Le altre considerazioni della Cassazione
Il ricorrente in Cassazione considerava che la rampa di scale sarebbe stata in parte di sua proprietà e in parte del proprietario dell’appartamento sullo stesso piano. Ma ciò, a detta della Corte, non teneva conto del fatto che la scala consentiva l’accesso al tetto che è un bene in comune. Poi, i titoli e gli estratti tavolari ai quali il ricorrente si riferiva, non erano stati riprodotti nel ricorso, era dunque stato violato l’onere d’autosufficienza ex art. 36 n.6 Codice di Procedura Civile.
Un esempio di condominio parziario corrisponde ad un edificio dalla particolare conformazione, dove determinati appartamenti risultano coperti dal tetto e altri no. In tale ipotesi, i condòmini non hanno diritto a prender parte all’assemblea che deliberi su cose delle quali non dispongono della titolarità. E, coerentemente con ciò, non detengono l’onere di partecipare alle spese se i beni comuni sono destinati a servire solamente una parte del fabbricato, che possa trattarsi di scale come di cortili, lastrici solari, e altre opere o impianti (come si trae dalle sentenze della Cassazione n. 8292/2000 e 791/2020).
Si parla di un principio che vige anche in presenza del condominio minimo, condominio che abbia due soli comproprietari (e sul qual caso è stato statuito dalla Cass. n. 4709/2022).
Il verdetto finale della Cassazione, con rigetto del ricorso
La Corte di Cassazione, viste le premesse, ha rigettato il ricorso del condomino, con la condanna di quest’ultimo a rifondere le spese legali al condominio, oltre ad un altro importo quale contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, qualora sia stato da corrispondere.
La Suprema Corte, per tutti i motivi di cui in narrativa, rigetta il ricorso del condomino e lo condanna a rifondere al condominio le spese legali; inoltre, viene dato atto della ricorrenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
