Innovazioni condominiali: cosa sono, esempi, maggioranze e giurisprudenza

Le innovazioni condominiali, o innovazioni in condominio, sono quelle modifiche alle parti comuni che vengono realizzate per renderle migliori o per far rendere più comodo il loro uso.

Sono previste dall’art. 1120 c.c., secondo cui:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

La lettura della norma potrebbe tuttavia lasciare qualche perplessità.

Sebbene infatti le innovazioni in condomino sia contemplate proprio da questo riferimento normativo, la disciplina non fornisce un’esatta definizione.

Come spesso accade, a sopperire a tale carenza ci ha pensato la giurisprudenza, che con la Cass. n. 12654/2006 ha definito le innovazioni come le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni.

Quali sono i requisiti delle innovazioni in condominio

Ora che abbiamo le idee un po’ più chiare, cerchiamo di approfondire questo argomento.

Per prima cosa, parlando dei requisiti delle innovazioni condominiali, chiariamo che l’innovazione può riguardare sia qualcosa di nuovo che prima non c’era, sia la modifica o la trasformazione di una cosa o di un servizio comune già esistente.

Se quanto sopra è vero, non lo è il fatto che tutti gli interventi sulle parti comuni debbano necessariamente essere considerati innovativi.

Affinché si possa parlare di innovazioni nei termini di cui sopra è infatti fondamentale che gli interventi siano diretti al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

In altri termini, un intervento – anche se gravoso – non è necessariamente considerabile come innovativo se non possiede i requisiti di cui sopra, che dovranno essere valutati caso per caso anche in relazione alla situazione di fatto preesistente.

Innovazione o semplice modifica: la differenza

Prima di procedere oltre, è utile chiarire un punto spesso fonte di contenzioso: la differenza tra innovazione e semplice modifica delle parti comuni, distinzione decisiva perché solo la prima richiede la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c.

La modifica consiste in un intervento migliorativo del godimento del bene comune, che non ne altera l’essenza o la funzione originaria: rientra nell’ambito dell’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun condomino può apportare, a proprie spese, le modifiche necessarie per un uso più intenso o razionale della cosa comune, senza necessità di una delibera a maggioranza qualificata. L’innovazione, al contrario, comporta un mutamento sostanziale del bene, tale da alterarne l’entità materiale o la destinazione d’uso, e coinvolge l’interesse dell’intera collettività condominiale.

Un esempio pratico aiuta a comprendere la distinzione: la giurisprudenza ha chiarito che il rifacimento di una scala condominiale, se diretto solo a renderla più sicura o agevole senza alterarne la funzione, resta una semplice modifica e non richiede le maggioranze previste per le innovazioni.

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Quali maggioranze sono richieste per le innovazioni

Il codice civile ha previsto delle specifiche maggioranze per la deliberazione delle innovazioni. In riferimento alla maggioranza necessaria per la delibera di un’innovazione, l’art. 1120 c.c. richiama l’art. 1136 c.c., domandando la maggioranza degli interventi e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Ci sono tuttavia alcune eccezioni, che richiedono la maggioranza degli intervenuti e la presenza di un numero di condomini tale da rappresentare almeno la metà del valore dell’intero edificio. Ci riferiamo in questo caso alle innovazioni che hanno ad oggetto:

• opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
• opere e interventi finalizzati a eliminare le barriere architettoniche, a contenere il consumo energetico degli edifici, a realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, a produrre energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
• installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Il caso particolare degli impianti non centralizzati (art. 1122-bis c.c.)

Merita un cenno a parte l’ipotesi disciplinata dall’art. 1122-bis c.c., che consente al singolo condomino di installare, sulle superfici comuni idonee (tipicamente il lastrico solare), impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per la produzione di energia da fonti rinnovabili (il caso più frequente è quello dei pannelli fotovoltaici), senza bisogno di una preventiva delibera assembleare.

Resta però fermo l’obbligo di comunicare preventivamente l’intervento all’amministratore, che dovrà riferirne in assemblea: quest’ultima può imporre modalità alternative di esecuzione a tutela della sicurezza e del decoro, e può persino vietare l’installazione se questa rischia di compromettere la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio.

Le innovazioni vietate dal codice civile

Non sempre, però, le innovazioni sono possibili. Il comma quarto dell’articolo 1120 c.c. vieta, infatti, le innovazioni:

• che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
• che ne alterano il decoro architettonico;
• che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Ad esempio, a titolo di esempio è vietato installare un ascensore se l’installazione dell’impianto rende difficile l’ingresso in un’abitazione privata. O, invece, si eseguono interventi lesivi del decoro dell’edificio.

Su quest’ultimo punto, la giurisprudenza più recente ha inoltre chiarito che un regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre limiti ancora più stringenti di quelli previsti dal codice civile, vietando anche interventi che, pur non compromettendo la stabilità dell’edificio, ne alterano la simmetria o l’aspetto architettonico uniforme.

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I rimedi contro l’approvazione delle innovazioni

Occupiamoci dunque di comprendere che cosa accade se l’assemblea approva un’innovazione che è espressamente vietata. O se, di contro, approva un’innovazione consentita dalla legge, ma è stata assunta con una maggioranza inferiore a quelle richieste?

Nel caso di un’innovazione vietata dalla legge, la delibera deve essere considerata nulla: si tratta di materia che esula dalle competenze assembleari, e la nullità può essere fatta valere senza limiti di tempo.

Nel caso di delibera assunta con una maggioranza inferiore a quelle richieste, essendo la materia decisa con quorum inferiore a quello di legge, la delibera deve essere considerata annullabile. In questa ipotesi, chi intende contestarla deve agire con tempestività: la delibera può essere impugnata entro 30 giorni, termine che decorre dalla data dell’assemblea per i condomini presenti e dissenzienti, e dal ricevimento del verbale per gli assenti.

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I diritti del condomino dissenziente

In questo ambito, può essere utile cercare di riassumere quali siano i diritti del condomino dissenziente, ovvero di colui che ha votato negativamente in assemblea.

A parte l’impugnazione della delibera, è infatti fondamentale chiarire che cosa possa concretamente fare colui che ha dissentito perché non vuole partecipare alla spesa legata alla realizzazione dell’innovazione.

La questione riveste naturalmente una particolare importanza, in quanto il codice civile prevede che le deliberazioni assembleari, valide, siano vincolanti per tutti i partecipanti al condominio.

L’art. 1121 c.c. introduce tuttavia una deroga a questa norma, disponendo che

qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Pertanto, dinanzi ad un’innovazione che risulta essere particolarmente onerosa o che non è strettamente indispensabile che sia suscettibile di utilizzazione separata, i condomini contrari potranno decidere di non partecipare alla spesa non utilizzando il frutto della innovazione.

E se non è possibile l’utilizzo separato dell’innovazione?

Nel caso in cui la fruizione separata dell’innovazione gravosa o voluttuaria non sia concretamente realizzabile, allora l’innovazione sarà ammessa solamente se la maggioranza che l’ha deliberata o accettata decide anche di accollarsi integralmente la spesa.

Facciamo un esempio per chiarire meglio di cosa si tratta.

Ipotizziamo che in un condominio la maggioranza dei condomini che rappresentano uno stabile con due piani fuori terra, nessuno scantinato o box interrato, che ha un tetto spiovente e un lastrico solare di copertura, opti per l’installazione di un ascensore.

In questo caso ci troviamo dinanzi a un classico esempio di innovazione che è gravosa e voluttuaria per i condomini del piano terra.

Di fatti, per coloro che vivono a piano terra e non hanno bisogno di utilizzare l’ascensore per arrivare al loro appartamento, l’installazione dell’impianto sopra citato non potrà che comportare solamente una spesa, non apportando invece alcun vantaggio in termini di godimento degli spazi comuni.

Ebbene, in questo caso i proprietari che si trovano al primo piano potranno installare l’ascensore a proprie spese. E, per impedire che i proprietari del piano terra utilizzino l’impianto, potranno decidere di optare per l’installazione di un congegno utile a consentire l’utilizzazione separata del bene, sempre a loro spese.

Se invece nella situazione che sopra abbiamo delineato interviene anche la presenza di un disabile, lo scenario cambia: la normativa in vigore ha infatti introdotto alcuni importanti correttivi per favorire l’abbattimento delle barriere architettoniche.

Proviamo a riassumere di seguito di che cosa si tratta.

Eliminazione delle barriere architettoniche

A tale ultimo proposito, non possiamo che condividere alcune riflessioni sulla norma, il decreto legge n. 76/2020, che ha introdotto nel nostro ordinamento che le innovazioni con cui negli edifici privati vengono eliminate le barriere architettoniche, non possono essere mai considerate di carattere voluttuario come previsto dall’articolo 1121 del codice civile, di cui viene così introdotta una eccezione.

Pertanto, nel caso in cui l’innovazione si renda necessario per eliminare una barriera architettonica, il condominio dovrà procedere alla sua realizzazione. L’unico limita per l’installazione di tale innovazione (si pensi al già rammentato ascensore) è costituito dal pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Si ricorda infine, a completamento del nostro odierno approfondimento, che l’ultimo comma dell’art. 1121 c.c. dispone che la mancata partecipazione alla spesa iniziale per i condomini dissenzienti non è certamente equivalente a privarsi per sempre dell’utilizzo del bene.

In ogni tempo futuro, infatti, i condomini o i loro eredi e aventi causa, possono partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Domande frequenti

Posso installare un pannello fotovoltaico senza chiedere il permesso all’assemblea?

Sì, se si tratta di un impianto non centralizzato installato su una superficie comune idonea come il lastrico solare: l’art. 1122-bis c.c. non richiede una delibera preventiva, ma impone di informare l’amministratore, che dovrà riferirne in assemblea. Quest’ultima può comunque vietare l’installazione se compromette stabilità o decoro dell’edificio.

Entro quanto tempo si può impugnare una delibera che approva un’innovazione?

Per le delibere annullabili (ad esempio per maggioranza insufficiente o vizi di convocazione) il termine è di 30 giorni, decorrenti dalla data dell’assemblea per i presenti dissenzienti e dal ricevimento del verbale per gli assenti. Per le delibere nulle, perché relative a innovazioni espressamente vietate dalla legge, non ci sono invece limiti di tempo per farne valere la nullità.

Chi paga un’innovazione se alcuni condomini non vogliono usufruirne?

Se l’innovazione è gravosa o voluttuaria e il bene è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non ne vogliono usufruire possono essere esonerati dalla spesa, ai sensi dell’art. 1121 c.c. Se l’uso separato non è possibile, l’innovazione può essere realizzata solo se la maggioranza favorevole si accolla integralmente il costo.