Dott. Michele De Luca
Come ci si regola a proposito delle spese di sostituzione dell’ascensore se il locale del condomino è a piano terra, e, oltretutto, si tratta di un’attività commerciale con accesso diretto dalla strada? Nell’ambito del condominio, la ripartizione delle spese dovute per la manutenzione e la sostituzione di parti in comune è un aspetto che ha attirato molto l’attenzione dei giuristi. Ciò specie nel momento in cui si è trattato di un bene quale l’ascensore, che può assumere un’utilità tanto per i condomini che per i proprietari di locali commerciali al piano terra. Sul punto è intervenuta la Cassazione, che ha ora ben definito la questione riguardo la partecipazione alle spese dei suddetti soggetti.
L’assemblea condominiale e la controversia
Il caso ha riguardato un’assemblea condominiale che ha deliberato la sostituzione di quattro ascensori. In quell’occasione, l’assemblea ha esentato i proprietari dei locali commerciali al pian terreno a contribuire, sul presupposto di un regolamento di natura contrattuale che operava una differenziazione delle quote di spesa. A quel punto, la delibera è stata impugnata per via giudiziale da alcuni dei condomini. La motivazione è stata quella per la quale non vi fosse, internamente al regolamento, una deroga alla regola legale di riparto delle spese, per come prevista dall’art. 1124 del Codice Civile. La suddetta deroga ex lege avrebbe reso possibile, per come fatto valere dai ricorrenti, l’esonero dalle spese, di sostituzione e manutenzione degli ascensori, per determinati soggetti. Soggetti che, in questo caso, sarebbero stati i proprietari dei negozi posti al piano terra del condominio con accesso diretto dalla strada.
Spese di sostituzione dell’ascensore per i negozi a piano terra: le sentenze di primo e secondo grado
Nella sentenza di primo grado, il Tribunale si è pronunciato per l’annullamento della delibera condominiale. A detta della Corte, mancherebbe una deroga espressa come quella contemplata dall’art. 1124 C.c. Ciò a conferma della tesi riportata dalla parte ricorrente. Il Condominio ha opposto a propria volta ricorso in appello, ma anche qui la sentenza ha ricevuto conferma.
Il condominio, dal proprio canto, ha fatto valere nel ricorso che i proprietari dei negozi al pian terreno non avevano delle quote millesimali attribuite per le spese ordinarie e straordinarie, per come risultava dalla “tabella C” allegata al regolamento condominiale. Di conseguenza, il condominio medesimo riteneva che vi fosse stata in giudizio un’applicazione erronea dell’art. 1124 C.c., poiché la deroga in questione sarebbe stata presente.
Ci sarebbe da premettere che il nuovo ascensore installato si intende un bene d’uso comune nel condominio salva la possibilità di deroghe. E in ciò rientra nel campo d’applicazione dell’art. 1124 C.c. Dal principio, fin dall’installazione dei primi ascensori, vi era stata l’applicazione analogica dell’articolo, che in origine si riferiva solamente alle scale. Poi è intervenuta la Riforma del Condominio del 2012 (L. n. 220/2012).
L’ascensore come bene comune
L’ascensore è per definizione ex art. 1117 C.c. un bene in comune nel condominio. Ma, lo ricordiamo, le considerazioni di cui sopra (caso dell’ascensore che rientra nell’art. 1224 C.c.) valgono se l’ascensore è di nuova installazione, che rientra altresì nella casistica dell’ascensore sostituito. Diversamente, qualora il riferimento sia ad un ascensore presente ab origine nel condominio, lo stesso rientra automaticamente quale bene comune condominiale.
La differenza è notevole, perché se rientra nell’ambito applicativo di cui all’art. 1124 C.c., è possibile stabilire una deroga per porre le spese a carico soltanto di una parte dei condomini. O, comunque, escludere una parte dei condomini, come quelli i cui locali d’uso commerciale e ad accesso diretto dalla strada, per l’appunto. In quel caso, cioè in presenza di deroga ex art. 1124, arriverebbe a configurarsi una comunione parziale, rientrante nel campo dell’art. 1123 C.c., comma terzo (posizione espressa dalla Cassazione nella Sent. n. 10850/2020).
Spese di sostituzione dell’ascensore per i negozi a piano terra: il giudizio in Cassazione
Il caso addiviene allora in Cassazione, Sez. II Civile, la quale Corte ha deliberato, con Sent. n. 31675 del 4 dicembre 2025. Vediamo quali sono state le valutazioni operate dalla Suprema Corte sulla fattispecie qui considerata. Nello specifico, per la lettera dell’art. 1124 C.c., le spese di manutenzione, ricostruzione o sostituzione dell’ascensore sono da ripartire, per una metà, proporzionalmente al valore delle singole unità immobiliari, mentre, per l’altra metà, proporzionalmente all’altezza del piano. Si prevede, sempre per la norma in oggetto, che la disposizione espressa possa essere derogata. Deroga la cui mancanza era stata lamentata dai condomini che avevano effettuato il primo ricorso in giudizio.
A detta della Cassazione al riguardo, la deroga ai criteri legali può esser stabilita mediante un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato con la maggioranza richiesta. O, in alternativa, per mezzo d’una delibera assembleare approvata all’unanimità.
Tornando al caso adesso trattato, il regolamento contrattuale del condominio menzionava solamente le quote millesimali di spesa per la manutenzione ordinaria e straordinaria. E di esse non vi era attribuzione alcuna ai proprietari dei negozi al pian terreno con ingresso dalla strada. Ma, in tutto ciò, non contemplava una deroga specifica alla regola generale del riparto. Senza tale deroga, i proprietari dei locali al piano terra non avrebbero potuto beneficiare di un’esenzione dalle spese). Oltretutto, il riferimento era a spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, mentre qui si era trattato della sostituzione dell’ascensore, caso non espressamente contemplato.
L’utilità potenziale dell’ascensore per i locali posti a piano terra
Per via di una giurisprudenza consolidata, gli ascensori, così come del resto le scale, sono beni che si presumono comuni nel condominio. Per quanto stabilisce anche, per come visto, l’art. 1117 C.c., il che vale anche per i negozi o gli altri locali al piano terra. A scopo di raggiungere i medesimi non è necessario l’uso dell’ascensore, ma lo stesso ascensore può essere utile anche a quei proprietari per raggiungere le parti in comune del condominio. Delle quali parti comuni hanno anch’essi il diritto a usufruire, come nel caso della terrazza di copertura e di altre parti.
Si presume, pertanto, che la partecipazione alle spese sia obbligatoria anche per i condomini con locali commerciali al piano terra. Ciò vista l’assenza di un titolo che li escluda espressamente dal correlativo obbligo.
Le conclusioni della Cassazione sul caso giudiziario
Come rilevato dalla Corte di Cassazione, non era sussistente una convenzione espressa che fosse valevole a escludere i proprietari dei locali al piano terra dal partecipare alle spese di sostituzione dell’ascensore. Nella sentenza, la Corte ha riscontrato che il regolamento di condominio, e la “tabella C” ad esso allegata, prevedevano delle quote di spesa proporzionate alla posizione in altezza del piano. Ma quest’aspetto non è stato ritenuto tale da esonerare totalmente i proprietari dei locali commerciali al piano terra, poiché non costituisce la deroga che sarebbe servita per l’art. 1124 C.c. Non c’era neppure assegnazione di quote di spesa, per come già rilevato, a carico dei proprietari suddetti nella tabella C allegata. Piuttosto, il riferimento era a spese ordinarie e straordinarie, ed era manchevole una disposizione espressa alla sostituzione dell’ascensore, che per la Suprema Corte sarebbe stata assolutamente necessaria.
Spese di sostituzione dell’ascensore per i negozi a piano terra, le conclusioni
La Corte di Cassazione, in definitiva, ha chiarito che serve un atto specificamente individuato, come può essere o una specifica convenzione contrattuale o una delibera unanime, affinché i proprietari dei locali commerciali al piano terra possano ritenersi esonerati. Se così non è, tali proprietari sono tenuti a pagare le spese per via dell’utilità, seppure potenziale, del raggiungimento della terrazza condominiale e d’altre parti in comune.
Il principio applicabile, per come riconosciuto dalla Cassazione, è quello di cui all’art. 1124 C.c., con le deroghe ammesse soltanto nei limiti indicati dalla legge e dalle delibere assembleari. A nulla ha rilevato la volontà dell’assemblea condominiale, espressa col regolamento condominiale di natura contrattuale, di ripartire le spese in proporzione all’altezza del piano da raggiungere, per mezzo degli ascensori, appunto.
Un regolamento del genere avrebbe potuto interpretarsi come esonerativo della contribuzione per chi avesse un locale al piano terra, e in particolare per chi fosse proprietario di un locale cui si accede dalla strada. Ma, per come ribadito dalla Corte, a conferma delle doglianze manifestate dai condomini attori nel primo giudizio, occorre a tal fine una deroga espressa, e la ripartizione proporzionale non implica di per sé che le spese per i proprietari in questione vengano del tutto azzerate.
Una nuova affermazione dei principi di solidarietà e partecipazione tra condòmini
Si può affermare che, la sentenza emessa, rafforzi il principio di solidarietà e partecipazione alle spese per i beni comuni, dato che riconosce come anche i soggetti con accesso potenziale alle parti comuni sono da ritenersi portatrici di un interesse diretto e beneficianti, seppure potenzialmente (e salvo previsione contraria) dell’utilizzo degli ascensori. Altro aspetto da non tralasciare, è stato chiarito cosa debba intendersi per la deroga di cui all’art. 1224 C.c., e in particolare la medesima dev’essere espressa. In mancanza di essa, non basta che non siano previste quote di spesa a carico di determinati soggetti affinché questi risultino esonerati dalle spese relative a beni che, per definizione, sono comuni nel condominio.
