Affitto d’azienda: chi risponde dei debiti maturati prima della stipula del contratto?

Affitto d’azienda e debiti maturati prima della stipula del contratto: chi risponde in questi casi dei secondi? Analizziamo questo argomento con un occhio di riguardo alla sorte dei rapporti contrattuali pendenti al momento del trasferimento dell’azienda.

Affitto d’azienda: che cos’è

L’affitto d’azienda è un contratto in cui il locatore trasferisce temporaneamente il godimento di un’azienda al locatario, consentendogli il raggiungimento di molteplici scopi. Può essere impiegato per esternalizzare attività, accedere a nuovi business senza rischi di start-up o salvaguardare il patrimonio in operazioni straordinarie.

La redazione accurata del contratto è essenziale per evitare lacune che potrebbero generare contenzioso. Durante l’affitto d’azienda, il locatario diviene temporaneamente l’imprenditore, gestendo l’azienda nel rispetto di regole fondamentali, come mantenere la ditta, conservare la destinazione originaria e preservare l’efficienza dell’organizzazione.

L’articolo 2561 del codice civile a proposito di usufrutto dell’azienda, recita che l’usufruttuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.

Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell’azienda, si applica l’art. 1015. La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’usufrutto.

Articolo 1015 Codice Civile

L’usufrutto può anche cessare per l’abuso che faccia l’usufruttuario del suo diritto alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni.

L’autorità giudiziaria può, secondo le circostanze, ordinare che l’usufruttuario dia garanzia, qualora ne sia esente, o che i beni siano locati o posti sotto amministrazione a spese di lui, o anche dati in possesso al proprietario con l’obbligo di pagare annualmente all’usufruttuario, durante l’usufrutto, una somma determinata.

I creditori dell’usufruttuario possono intervenire nel giudizio per conservare le loro ragioni, offrire il risarcimento dei danni e dare garanzia per l’avvenire 

Successione nei contratti: articolo 2558 Codice Civile

In materia di successione nei contratti è l’articolo 2558 del Codice civile a dettare la disciplina stabilendo che se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell’alienante.

Le stesse disposizioni si applicano anche nei confronti dell’usufruttuario e dell’affittuario per la durata dell’usufrutto e dell’affitto.

Tra i contratti trasferibili all’affittuario d’azienda, salvo diversa disposizione, rientrano:

• i contratti di locazione;
• i contratti di lavoro;
• i contratti di leasing;
• i contratti di assicurazione;
• i contratti di fornitura.

Cosa succede invece in caso di debiti maturati prima dell’affitto d’azienda?

La vicenda

Una società a responsabilità limitata conclude un contratto di affitto d’azienda con una seconda società. L’affittuario subentra nei contratti dell’affittante che include anche delle polizze assicurative i cui premi, al momento della stipula e poi conclusione del contratto risultano non pagati.

La compagnia di assicurazione, successivamente alla conclusione del contratto d’affitto d’azienda tra le due società, chiede all’affittuario – con un’azione monitoria – il pagamento dei premi assicurativi.

Trattandosi di debiti scaduti, l’affittuario ritiene giusto non dover corrispondere nulla considerando in particolare che i debiti dell’affittante, a seguito di accordi tra le parti, si ritenevano esclusi dal contratto di affitto d’azienda.

In primo grado di giudizio, si rigetta l’opposizione della società affittuaria. In sede di gravame, invece, l’opponente subisce la condanna al pagamento di 2700 euro. La compagnia di assicurazione ricorre in Cassazione.

Debiti maturati ante stipulazione del contratto di affitto d’azienda: chi è il responsabile?

Nel caso in esame, si deve applicare la disciplina relativa ai debiti o quella sulla successione nel contratto? Secondo la parte maggioritaria della giurisprudenza, l’articolo 2560 del codice civile che riguarda i debiti relativi all’azienda ceduta, si applica non nella fattispecie di affitto d’azienda ma solo in caso di trasferimento della stessa.

Recita a questo proposito il summenzionato articolo che:

1. l’alienante non è liberato dai debiti, inerenti all’esercizio dell’azienda ceduta anteriori al trasferimento, se non risulta che i creditori vi hanno consentito;
2. nel trasferimento di un’azienda commerciale risponde dei debiti suddetti anche l’acquirente dell’azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori.

Si parla invece espressamente di affitto nell’articolo 2558 del codice civile nella parte in cui si legge che “le stesse disposizioni si applicano anche nei confronti dell’usufruttuario e dell’affittuario per la durata dell’usufrutto e dell’affitto”.

Solidarietà tra cedente e cessionario in materia di affitto d’azienda

Considerando il disposto dell’articolo 2560 del codice civile, possiamo affermare che si viene a creare una sorta di solidarietà tra cedente e cessionario.

A rimarcare questo concetto è anche la Corte di Cassazione che in merito ai debiti nel caso di affitto d’azienda, ha ribadito in varie sentenze che “si realizza una responsabilità del cessionario sotto forma di accollo cumulativo ex lege, con conseguente solidarietà tra cedente e cessionario dell’azienda commerciale, solidarietà peraltro sui generis, dal momento che, nei rapporti tra loro, il debito rimane a carico del cedente senza che questi possa ripetere dal secondo, neppure in parte, quanto versato al terzo creditore”.

Contratto di assicurazione e successione dell’affittuario

Per meglio comprendere il caso in esame, è necessario chiarire alcuni punti:

• a luglio del 2009, le due aziende concludono il contratto di affitto d’azienda;
• nello stesso anno, l’affittuario subentra nei vari contratti dell’affittante e tra questi anche in quelli assicurativi;
• la società affittante non paga due premi assicurativi che dovevano essere saldati rispettivamente a maggio e giugno 2009;
• la compagnia di assicurazione non provvede al recupero dei premi entro 6 mesi dalla loro scadenza e il contratto si intende risolto.

Ecco ciò che succede: il mancato pagamento dei premi avviene nel periodo in cui ancora nessun contratto di affitto d’azienda si era stipulato. Tuttavia, la risoluzione del contratto avviene successivamente alla stipulazione del contratto di affitto d’azienda. Quindi, i debiti relativi ai premi non pagati, sono in capo all’affittuario o all’affittante?

Scorretta applicazione dell’articolo 2560 codice civile

La sentenza gravata ha dato ragione alla società affittuaria considerando i premi assicurativi non pagati come debiti scaduti. Questi ultimi, secondo accordi tra le parti, non ricadono sull’affittuario che di conseguenza non è tenuto al pagamento dei debiti. Secondo gli ermellini, questa sentenza è contraddittoria per due ragioni:

1. si sottolinea e accetta che la risoluzione del contratto sia successiva alla conclusione del contratto di affitto d’azienda;
2. si ritengono i premi assicurativi non pagati come debiti scaduti applicando dunque la disciplina prevista dall’articolo 2560 del codice civile.

Secondo gli ermellini poiché al momento della conclusione del contratto di affitto d’azienda i contratti assicurativi ancora erano in essere, è la disciplina dell’articolo 2558 a doversi applicare e cioè quella relativa alla successione nel contratto. Di conseguenza, i premi assicurativi non pagati non si possono considerare come debiti scaduti.

Chiarimenti della Corte Suprema

Ribadisce la Corte Suprema che «in tema di cessione di azienda, il regime fissato dall’art. 2560 c.c., comma 2, con riferimento ai debiti relativi all’azienda ceduta, secondo cui dei debiti suddetti risponde anche l’acquirente dell’azienda allorché essi risultino dai libri contabili obbligatori, è destinato a trovare applicazione quando si tratti di debiti in sé soli considerati, e non anche quando, viceversa, essi si ricolleghino a posizioni contrattuali non ancora definite, in cui il cessionario sia subentrato a norma del precedente art. 2558 c.c. Ed infatti, in tal caso, la responsabilità si inserirà nell’ambito della più generale sorte del contratto (purché, beninteso, non già del tutto esaurito), anche se in fase contenziosa al tempo della cessione dell’azienda».

In considerazione di quanto appena affermato, ne consegue che la successione nei contratti si applica nelle ipotesi di contratti a prestazioni corrispettive non eseguiti completamente all’atto di trasferimento dell’azienda; l’articolo 2560 interviene invece se il terzo contraente abbia eseguito la sua prestazione e residua un mero debito.

Conclusioni

Poiché i contratti assicurativi si sono risolti dopo la conclusione del contratto di affitto d’azienda, i debiti dell’affittante si sono trasferiti all’affittuario. Ne consegue che la compagnia assicurativa vede accolto il suo ricorso.

La sentenza si cassa con rinvio alla corte di Appello. Cosa succede invece quando in gioco ci sono crediti e non debiti? Si applica in questo caso l’articolo 2559 del codice civile.

Articolo 2559 Codice Civile: crediti relativi all’azienda ceduta

1. La cessione dei crediti relativi all’azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese. Tuttavia il debitore ceduto è liberato se paga in buona fede all’alienante.
2. Le stesse disposizioni si applicano anche nel caso di usufrutto dell’azienda, se esso si estende ai crediti relativi alla medesima.

Usufrutto dell’azienda

L’articolo 2561 Codice Civile disciplina invece l’usufrutto dell’azienda prevedendo che:

1. l’usufruttuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue;
2. egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte;
3. se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell’azienda, si applica l’art. 1015;
4. la differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’usufrutto.

Affitto d’azienda e locazione: le differenze

L’affitto di azienda, che riguarda un complesso di beni produttivi, si distingue dalla locazione di beni non produttivi. La disciplina speciale della locazione (L. n. 392/78) non si applica se il contratto è considerato un affitto di azienda.

Questo strumento è comunemente usato per la concessione in godimento di beni immobili, consentendo alle parti di configurare liberamente le clausole contrattuali, evitando i vincoli della normativa sulla locazione commerciale (L. n. 392/1978).

Ad esempio, la locazione di un immobile ha una durata minima di 6 anni, prorogabile di altri 6, mentre per l’affitto d’azienda non esiste una durata minima imposta dalla legge. La locazione prevede un’indennità di avviamento per il conduttore di un immobile commerciale, mentre nell’affitto di ramo d’azienda questa indennità è lasciata alla discrezione delle parti.

Inoltre, l’affitto di azienda impone al locatario l’obbligo di mantenere la produttività e l’efficienza dell’azienda, offrendo una tutela più ampia rispetto alla locazione commerciale per l’avviamento commerciale legato all’attività svolta nell’immobile.

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Durata del contratto di affitto d’azienda

Quando si parla di contratto di affitto d’azienda non è la legge a stabilire un termine minimo o massimo che leghi le parti in quanto:

• le parti stesse possono prevedere modalità di proroga o rinnovo;
• si può recedere o cessare il contratto in base a specifiche clausole pattuite al momento della stipula del contratto.

Anche il corrispettivo da cedere deve essere congruo al valore dell’azienda che si affitta.