Condominio, crolli e infiltrazioni ma l’assemblea non decide per i lavori: quando chiedere il commissario ad acta

Quando un condominio entra in una fase di stallo, la vita quotidiana dei residenti si complica più del necessario. Le assemblee finiscono senza decisioni, l’amministratore rimanda, le urgenze restano lì, immobili, mentre i problemi continuano ad aggravarsi. A volte basta una questione tecnica, altre volte le tensioni tra condomini diventano talmente forti da bloccare ogni scelta. E quando la gestione condominiale si arena davvero, qualcuno deve intervenire.

In questi casi la legge offre una soluzione molto concreta: la nomina di un commissario ad acta, una figura esterna che entra in scena quando assemblea e amministratore non riescono più ad assumersi le loro responsabilità. Non si tratta di una misura teorica, ma di uno strumento che i giudici usano sempre più spesso per evitare che l’immobilismo metta a rischio l’edificio e, di conseguenza, la sicurezza delle persone che ci vivono.

Una recente decisione del Tribunale di Napoli – un decreto del 20 gennaio 2025 – lo dimostra chiaramente. Il caso affrontato dal giudice rende bene l’idea di come e quando intervenga questo commissario straordinario.

Perché il giudice può nominare un commissario ad acta

Il tribunale non interviene per questioni di poco conto: serve una vera e propria paralisi gestionale. Non basta un semplice disaccordo o un ritardo fisiologico. Bisogna dimostrare che l’inerzia dell’assemblea o dell’amministratore sta creando un rischio serio, sia per l’edificio che per la collettività condominiale.

Nel caso esaminato a Napoli, diversi condomini avevano segnalato infiltrazioni d’acqua sempre più pesanti. Col tempo, quelle infiltrazioni avevano indebolito un solaio fino al punto da far crollare il terrazzo sovrastante. Il tribunale aveva già emesso una sentenza che indicava di chi fosse la responsabilità del danno, ma l’assemblea – nonostante l’urgenza evidente – non aveva deliberato nulla. Nessun intervento, nessun progetto, nessun incarico affidato a un’impresa.

Così singoli condomini, stanchi di aspettare, hanno chiesto al giudice di sostituire l’assemblea con un commissario capace di prendere decisioni immediate. Una richiesta che il tribunale ha accolto proprio perché il rischio per la sicurezza dell’edificio era ormai palese e l’inerzia degli organi condominiali non lasciava alternative.

Cosa fa concretamente il commissario ad acta

A differenza di quanto si potrebbe pensare, il commissario non ha un ruolo simbolico. Entra in azione subito e si occupa di tutte le attività che l’assemblea avrebbe dovuto svolgere, ma non ha svolto. Agisce in modo operativo, diretto, e ha pieni poteri per superare lo stallo.

Il suo compito comprende:

• accertare le cause del cedimento e valutare in modo puntuale le condizioni strutturali dell’edificio;
• verificare se l’immobile presenti ulteriori rischi per la sicurezza dei residenti;
• predisporre un progetto di intervento completo, con priorità, tempi e costi;
• scegliere l’impresa o i tecnici che dovranno eseguire i lavori;
• ripartire le spese tra i condomini secondo i criteri previsti dal regolamento e dalla legge;
• riscuotere i contributi necessari per finanziare gli interventi.

In sostanza, il commissario prende in mano l’intera gestione dell’emergenza, evitando che la situazione peggiori e riportando il condominio a una normale amministrazione. Il suo ruolo non è quello di un “super amministratore”, ma di un sostituto temporaneo che interviene solo per compiere gli atti indispensabili.

Perché il giudice ha questo potere

La possibilità di nominare un commissario ad acta non nasce da un vuoto normativo né da un’interpretazione fantasiosa. Si fonda sull’articolo 1105, quarto comma, del codice civile. Questa norma permette a ciascun comproprietario di rivolgersi al tribunale quando l’assemblea non riesce ad assumere le decisioni necessarie alla gestione del bene comune.

In altre parole: se il condominio non decide, decide il giudice. E se il giudice non può farlo direttamente, incarica una persona che opererà al posto dell’assemblea. Si tratta di un equilibrio delicato, perché il potere dei condomini non scompare, ma viene momentaneamente sospeso per evitare danni peggiori.

Come evitare di arrivare al commissario

Nessun condominio desidera che un estraneo prenda il controllo delle sue decisioni, anche solo per un periodo limitato. Per questo sarebbe sempre preferibile evitare di arrivare alla nomina del commissario.

Servono pochi ma fondamentali ingredienti:

• una partecipazione più costante alle assemblee;
• un clima collaborativo, anche quando ci sono opinioni diverse;
• un amministratore che non lasci cadere le delibere nel vuoto;
• la consapevolezza che rinviare i problemi li rende solo più costosi e più pericolosi.

Quando assemblea e amministratore funzionano come dovrebbero, il tribunale non ha motivo di intervenire.