Dott. Michele De Luca
Nell’ambito condominiale, la tutela dell’estetica e il decoro architettonico dello stabile sono degli aspetti funzionali all’armonia e al valore immobiliare che interessano l’edificio medesimo, e, in determinati casi, può incidere altresì sulla stabilità della struttura e dunque sulla sicurezza. La giurisprudenza recente, particolarmente la sentenza della Corte di Cassazione n. 12919/2025, ha messo in chiaro come il regolamento del condominio, specie se formatosi contrattualmente, possa contenere norme maggiormente restrittive in confronto alla disciplina generale del Codice Civile, con limiti più stringenti alle modifiche apportabili alle proprietà esclusive.
La fattispecie giudiziaria
Nel caso che qui è venuto in essere, una condomina, proprietaria di due appartamenti al quinto e sesto piano di uno stabile condominiale, aveva realizzato manufatti, oltre che sulle proprie terrazze, anche sul lastrico solare, senza un’autorizzazione dell’assemblea condominiale. In risposta, il condominio citava la condomina in giudizio, chiedendole la riduzione in ripristino delle opere abusive. Ciò a sostegno che, le medesime, avrebbero alterato l’estetica, e anche la statica dell’edificio, in contrasto col regolamento condominiale a divieto delle modifiche capaci d’alterare la simmetria, l’estetica e l’aspetto generale dello stabile.
Nel decorso in giudizio, la domanda ha subìto un rigetto in primo grado, mentre in appello la condomina è stata poi condannata alla demolizione delle opere abusive. La questione si è poi protratta sino in Cassazione, che ha avuto modo di pronunciarsi in materia di modifiche alle proprietà esclusive.
La natura del regolamento condominiale: contrattuale o regolamentare?
Allo scopo d’inquadrare al meglio la vicenda, bisogna anche inquadrare quella che è la natura del regolamento condominiale. Essa, per come abbiamo già riportato, può essere contrattuale, ma anche regolamentare. Ed è stata la giurisprudenza a riconoscere tale distinzione.
In dettaglio, la giurisprudenza riconosce, quali regolamenti d’origine contrattuale, quelli redatti dall’originario costruttore e allegati agli atti di compravendita. Si pongono a limitazione dei diritti di proprietà esclusiva o a regolazione dell’uso dei beni comuni. I detti regolamenti esigono, per le modifiche, l’unanime consenso da parte dei condòmini.
Vi sono poi i regolamenti di natura regolamentare, che la giurisprudenza identifica in quelli adottati dall’assemblea con maggioranza qualificata, a disciplina dell’uso e della gestione delle parti comuni. Questi ultimi sono modificabili mediante maggioranze più agevoli.
Nel caso di cui ci stiamo occupando in questa sede, il regolamento era di natura contrattuale, e riportava clausole vietanti qualsiasi aggiunta o variante suscettibili d’alterare l’armonia architettonica e la simmetria dello stabile.
Il decoro architettonico quale limite alle modifiche
La concezione di decoro architettonico è rappresentativa di un limite alla libertà d’apportare modifiche alle proprietà esclusive in condominio. La normativa civilistica, di cui all’art. 1120 comma 4 Cod. Civ., vieta innovazioni che possono arrecare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dell’edificio. Un principio che viene ribadito nell’art. 1122, il quale stabilisce anche come sia necessario informare preventivamente l’amministratore per qualsiasi intervento, amministratore che dovrà riferire in assemblea condominiale.
Il tutto compatibilmente col limite apposto dall’art. 1122-bis, che consente ai condòmini l’installazione d’impianti non centralizzati, quindi per la ricezione radiotelevisiva o per la produzione energetica da fonti rinnovabili (di cui l’esempio più lampante sono i pannelli solari). L’art. 1122-bis lo contempla sulle superfici comuni idonee (es. per i pannelli solari, il lastrico solare), e senza la necessità di un’approvazione assembleare. Ma il limite posto richiede la comunicazione all’amministratore se l’installazione coinvolge le parti comuni, che, anche in questo caso, dovrà riferire all’assemblea.
Quest’ultima può, per mezzo di delibera ai sensi del comma 5 dell’art. 1136, imporre delle modalità alternative, quindi cautele per sicurezza e decoro, o richiedere garanzie sui lavori da effettuare. Viene sempre fatta salva, dall’art. 1122-bis Cod. Civ., la possibilità che l’impianto in questione possa compromettere la stabilità o il decoro architettonico del condominio, e allora l’assemblea può del tutto vietare l’installazione.
Il decoro architettonico nella giurisprudenza
A ciò si aggiunge quanto statuito dalla giurisprudenza. Ovvero che il decoro architettonico attiene all’armonia e alla continuità stilistica dell’edificio, più al pregio estetico soggettivamente inteso (principio che si rinviene nella sentenza della Corte di Cassazione n. 18928/2020). Inoltre, è emerso complessivamente, quale orientamento giurisprudenziale, che le innovazioni alteranti lo stile architettonico, la simmetria o l’aspetto uniforme dello stabile sono illegittime. E ciò anche se le innovazioni medesime siano realizzate con buone intenzioni, o senza un danno evidente.
Nel caso qui in commento, le opere abusive apposte dalla condomina avevano posto in essere delle asimmetrie e alterato l’aspetto armonico dell’edificio, a violazione del regolamento condominiale e del principio di tutela del decoro.
La validità del divieto nel regolamento contrattuale
Torniamo adesso al regolamento condominiale formatosi per via contrattuale. Abbiamo considerato come esso possa contenere norme più restrittive di quelle previste dal Codice Civile. E che quindi lo stesso abbia la possibilità d’estendere il divieto d’innovazioni anche a modifiche che, pur non compromissorie della stabilità, alterano la simmetria, l’estetica e l’aspetto generale dello stabile.
Il regolamento descritto può, ad esempio, imporre la conservazione degli elementi che contraddistinguono lo stile originale dell’edificio, anche a discapito del diritto di proprietà esclusiva dei condòmini. In parole povere, ferma restando la relativa disposizione nel regolamento, si può vietare un’opera che possa modificare l’assetto architettonico, pur non qualificandosi innovazione strutturale pericolosa. La ratio è da rinvenire nel fatto che il condomino ha accettato un regolamento contrattuale (con le relative disposizioni che si aggiungono alla legge), che il più delle volte mira appunto a rafforzare la tutela del decoro e della simmetria dell’edificio
Il verdetto della Cassazione, sentenza n. 12919/2025
In definitiva, il verdetto della Cassazione ha confermato che, le opere abusive realizzate dalla condomina erano a violazione del regolamento contrattuale e dei principi di tutela del decoro architettonico. Il ricorso della condomina è stato dunque alfine rigettato, e la stessa è stata tenuta a ripristinare l’originario stato dell’edificio e a corrispondere le spese legali.
I punti che emergono sono i seguenti. Il regolamento condominiale, se di natura contrattuale, può contenere delle norme più restrittive rispetto al dato normativo. Inoltre, il decoro architettonico è da intendersi quale limite legittimo alle modifiche alle proprietà esclusive. E poi, la tutela dell’aspetto armonico e simmetrico dello stabile può giustificare il divieto di opere modificatrici, seppur in assenza di qualsiasi rischio dal punto di vista strutturale o statico.
Nella pratica, per condòmini e amministratori condominiali, si rivela fondamentale verificare natura e contenuto del regolamento condominiale. E altresì conoscere i limiti imposti dal decoro architettonico, così come definiti giurisprudenzialmente. Occorre ancora, qualora ne ricorrano le condizioni, agire con tempestività contro le opere abusive alteranti l’estetica dello stabile.
Abbiamo discusso della sentenza pronunciata dalla Cass. Civ. n. 12919/2025, che si va ad aggiungere ad una consolidata giurisprudenza in materia di tutela del decoro e sulle conseguenze del carattere contrattuale del regolamento condominiale.
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