Roberto Rossi
La permuta è un contratto con cui le parti convengono di regolare il trasferimento reciproco della proprietà di cose o di altri diritti. È dunque un contratto a prestazioni corrispettive, in cui si assiste a uno scambio di beni, anche immobili.
Un classico esempio di permuta è quello in cui due persone, ognuna proprietaria di una casa, si accordino per scambiarsi le stesse. Oppure, si pensi al caso in cui vi sia uno scambio tra un terreno, di cui è titolare una società costruttrice, con l’edificio (non ancora costruito) che la società costruttrice si impegna a realizzare.
Ora, affinché si realizzi una permuta, è opportuno che i beni oggetto di scambio abbiano lo stesso valore. In caso contrario, si dovrà ricorrere a un conguaglio.
La permuta con conguaglio
Sulla base di quanto sopra abbiamo anticipato, dovrebbe già essere chiaro come la permuta con conguaglio sia un contratto che prevede il reciproco trasferimento di cose o altri diritti, non del medesimo valore: la parte che cede il bene di maggior valore riceve l’altro, ma con l’aggiunta di una somma di denaro che vada a bilanciare la differenza di valore.
La somma di denaro che colma la differenza di valore viene chiamata conguaglio e serve proprio a realizzare lo scopo della permuta, che è lo scambio di medesimi valori.
A titolo di esempio, se una casa vale 350.000 euro e un’altra 400.000, occorre che chi abbia ricevuto di più versi un conguaglio di 50.000 euro.
Come si calcola il valore degli immobili in permuta per il conguaglio?
Si consideri che il legislatore non ha previsto un modo preciso per calcolare il valore degli immobili. Si suole dunque ricorrere a una perizia redatta da un tecnico abilitato, affinché calcoli il valore preciso dell’immobile, al fine di definire il valore del conguaglio. Sebbene il ricorso a un tecnico abilitato non sia obbligatoria, si tratta di una prassi consigliata, considerato che le parti potrebbero non essere esperte nel settore.
La permuta di terreno con conguaglio
Una tipologia particolare di permuta è la permuta avente ad oggetto il terreno: è infatti possibile scambiarsi reciprocamente un terreno, piuttosto che un altro bene immobile, mentre se si cede un terreno in cambio dell’immobile che si edificherà sullo stesso, la situazione appare ben diversa.
In questo caso, infatti, si tratta a tutti gli effetti di uno scambio di cosa presente con cosa futura, che non ha efficacia immediata, ma produrrà effetti reali solo alla venuta ad esistenza della casa costruita.
L’operazione è abbastanza frequente in chi ha un terreno e desidera sfruttarlo per edificarvi sopra una casa, rivolgendosi a un’impresa costruttrice.
Ciò premesso, si consideri che il terreno è quasi sempre di valore inferiore alla casa che vi si costruisce sopra. Proprio per questo motivo viene di solito previsto un conguaglio che spesso è molto elevato, se vi è una sostanziale differenza di valore degli immobili, rispettivamente terreno e casa costruita.
Differenze tra permuta e compravendita
Quando il conguaglio è molto elevato, si potrebbe alimentare il dubbio di stipulare una compravendita piuttosto che una permuta. I due istituti sono, evidentemente, molto diversi.
La compravendita è infatti il contratto in cui si prevede il trasferimento di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo. Se si stipula una permuta con un conguaglio elevato, potrebbe in realtà realizzarsi anche in parte una compravendita.
In questo caso ricorrere alla consulenza di un esperto, come il notaio, diviene fondamentale per comprendere quale sia il tipo di contratto più adatto, non potendosi effettuare una generalizzazione dei casi che possono verificarsi.
I riflessi non sono certo marginali e impattano prima di tutto sulle spese.
Se per esempio si vende un terreno e si ottiene in cambio una casa, dando in corrispettivo il terreno più 100.000 euro, il conguaglio sembrerebbe un corrispettivo di vendita. Il notaio potrà ben risolvere il dubbio delle parti, esponendo che la permuta si ha quando è prevalente l’intenzione delle parti di scambiarsi il bene, ovvero quando questo intento assorbe quello del conguaglio.
I vantaggi della permuta
A questo punto, si consideri il fatto che scambiare una casa in permuta piuttosto che comprarla può avere sicuramente degli importanti vantaggi.
Prima di tutto, quando si compra una casa non si ha la disponibilità necessaria in denaro per affrontare le spese e si ricorre a un prestito in banca, mentre nella permuta si ha semplicemente uno scambio tra beni.
Nella permuta a differenza, poi, i costi finali relativi al rogito notarile e alle altre imposte sono nella maggior parte dei casi inferiori in quanto si divideranno tra i contraenti. Nella vendita, invece, gli oneri sono solitamente a carico della parte acquirente. Dal punto di vista meramente fiscale quando lo scambio dei beni dal notaio avviene tra privati si pagherà una sola imposta di registro.
In particolare, ricordiamo anche che per la permuta occorre pagare l’imposta di registro, che sconta anche le agevolazioni fiscali prima casa. Se invece non ci sono i presupposti per l’agevolazione di cui sopra, si pagherà l’imposta di registro al 10% del valore catastale, sempre nella forma divisa tra le parti.
Le imposte da pagare sul conguaglio
Si consideri poi che il conguaglio è sostanzialmente irrilevante ai fini fiscali, non essendo un elemento fondamentale dell’atto di permuta. La rilevanza fiscale del conguaglio si verifica dunque dopo l’atto, quando la somma di denaro ricevuta finisce al reddito del soggetto permutante, che riceve in cambio del trasferimento del proprio bene immobile non solo un altro bene immobile ma anche una somma di denaro.
Mutuo per pagamento del conguaglio?
A questo punto ci si può infine domandare se sia o meno possibile ottenere un mutuo per procedere al pagamento del conguaglio.
La risposta è positiva: è infatti possibile chiedere un mutuo per pagare il conguaglio perché, in sintesi, si tratta di un pagamento di “prezzo” come tutti gli altri.
Ecco, dunque, che è possibile pagare il conguaglio mediante denaro di cui si è già a disposizione, oppure prendendo una somma a mutuo.
