Spese di pulizia del fondo servente, su chi gravano?

Nell’ambito delle servitù di passaggio, chi dovrebbe accollarsi le spese di pulizia del fondo servente? Cominciamo con l’esaminare l’istituto, per poi passare all’ultima pronuncia della Cassazione in materia. Le servitù sono, nel contesto delle proprietà immobiliari, un istituto fondamentale per la regolazione di rapporti tra fondi che appartengono a proprietari diversi. La servitù di passaggio consente al proprietario del fondo dominante d’esercitare un diritto di transito con il passaggio sul fondo servente.

Aspetto decisamente rilevante è la questione sulle spese di manutenzione e pulizia di tali fondi, specie se si verificano eventi naturali, come possono essere la caduta di foglie o d’aghi di pino. Eventi così comportano sicuramente un rischio di scivolosità, e possono oltretutto intasare le gronde per lo scolo, com’è effettivamente avvenuto nel caso di specie che ci accingiamo a trattare.

Si intuirà allora che non si tratta semplicemente di mancanza di pulizia, ma questa è da effettuarsi onde evitare disagi anche ben più gravi. Ma chi dovrà accollarsi le relative spese? Da ultimo è intervenuta la Cassazione, con la Sentenza n. 31740/2025, ma cominciamo col considerare la normativa di riferimento.

La normativa di riferimento

Il principale tra i riferimenti normativi, riguardo alle spese di conservazione della servitù, è rinvenibile nell’art. 1069 c.c., che disciplina le opere sul fondo servente occorrenti all’esercizio della servitù:

• Comma 1: Per questo comma, il proprietario del fondo dominante deve eseguire le opere necessarie a proprie spese, scegliendo il modo e il tempo che rechino il minor disagio al proprietario del fondo servente.
• Comma 2: Ci dice che le opere devono essere fatte a spese del proprietario del fondo dominante, salvo diversa disposizione nel titolo o nella legge. 
• Comma 3: Se le opere favoriscono anche il fondo servente, le spese sono ripartite in proporzione ai vantaggi.

La disposizione si colloca nel principio generale secondo cui le spese di conservazione della servitù sono affrontate dal titolare del fondo dominante, a meno che l’opera non riporti un beneficio anche sul fondo servente, e allora si applica la suddivisione proporzionale delle correlative spese.

Pulizia del fondo servente, analisi del caso di specie

Nella fattispecie analizzata dalla Corte, un condominio ha agito in giudizio contro i proprietari di un fondo. In questo fondo, da un imponente pino cadevano gli aghi, in quantità massicce, sulla rampa d’accesso ai garage, con quest’ultima gravata da servitù di passaggio a favore del condominio. Il relativo quesito si concentra sulla responsabilità e sulla contribuzione alle spese di pulizia.

Il Condominio aveva avanzato richiesta, dinanzi al Giudice di pace, finalizzata a una condanna della parte convenuta a pagare quasi 2.000 euro per risarcimento danni sulla base degli artt. 2043 e 2051 c.c., e la quota avrebbe ricompreso anche il contributo alle spese di pulizia della rampa, a metà.

È bene ricordare che l’art. 2043 contempla la cd. responsabilità aquiliana del danno, o responsabilità extracontrattuale, la cui disposizione recita così: “qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”. Riguardo l’art. 2051, esso attiene al danno cagionato da cosa in custodia, per cui su chiunque abbia in custodia grava la responsabilità per i danni da essa eventualmente provocati, a meno che lo stesso custode non dimostri la sussistenza del caso fortuito.

Il giudizio in sede di Giudice di pace e in appello

Il Giudice di pace aveva accolto la domanda relativa alle spese di contribuzione alla pulizia, in misura della metà, e la condanna per i convenuti è stata del pagamento di una somma che da quasi 2.000 euro era giunta a quota 2.400 euro, tenuto conto delle spese maturate anche in corso di giudizio.

I convenuti avevano impugnato detta sentenza, in appello. Il Giudice d’appello aveva del tutto ribaltato l’esito della prima sentenza, e aveva allora escluso il risarcimento di cui sopra al condominio. Ciò perché, nella relativa sentenza, non era stata ritenuta rilevante a quei fini la semplice caduta di fogliame, e dunque lo stesso accadimento non era da intendersi in qualità d’illecito extracontrattuale, e neppure rilevava sotto il profilo dei danni da cose in custodia, vista la naturalità dell’evento.

Una volta escluso il risarcimento dovuto alla caduta di fogliame, non rimaneva che la partecipazione alle spese di pulizia, per i convenuti. A tal proposito, il giudice d’appello aveva stimato la quota di competenza dei convenuti ad un rapporto pari a 2/36 (rapporto fra i due convenuti e il numero totale degli interessati, fra convenuti e condomini), e il corrispettivo superava di poco la somma di 100 euro. Il Condominio, a quel punto, non ci sta e ricorre in Cassazione.   

Il giudizio della Cassazione sull’attribuzione delle spese di pulizia del fondo servente

Avevamo operato riferimento all’Ordinanza della Cassazione n. 31740/2025. In essa troviamo la conferma giurisprudenziale d’alcuni principi fondamentali. Vediamo cosa è stato stabilito nello specifico, nei punti di seguito esplicati.

Responsabilità per la caduta di foglie

La Cassazione ha negato che la caduta di foglie costituisca un illecito, e ha dato quindi conferma di quanto dichiarato in appello, ovvero che si tratta di un fenomeno naturale. La presenza di fogliame non può essere considerata causa di danno risarcibile ai sensi dell’art. 2051 c.c., né ai sensi dell’art. 2043 c.c., poiché si tratta di un evento inevitabile e non pericoloso in senso giuridico. Nelle parole espresse dalla Suprema Corte, un “fenomeno naturale e inoffensivo” (qui il richiamo è alla Sent. Cass. n.17493/2007). Ne consegue che, la responsabilità per la caduta di fogliame, non può essere imputata per via automatica ai proprietari della pianta in questione.

Spese di manutenzione

La Corte ha ribadito che le spese per la pulizia della rampa devono essere sostenute dal proprietario del fondo dominante (richiamo a Cass. n. 3634/2007). Ciò nonostante, nel momento in cui le opere si rivolgono altresì a beneficio del fondo servente, le spese sono da ripartire proporzionalmente, sulla base dei vantaggi apportati, per come prevede l’art. 1069, comma 3, c.c.

Responsabilità per le opere che favoriscono anche il fondo servente

A detta della Suprema Corte, il proprietario del fondo dominante può eseguire le opere necessarie per la conservazione della servitù, ma non è obbligato ad eseguirle sul fondo servente (Cass. n. 5449/1978, richiamata in Cass. n. 6653/2017). Anche qui vale la stessa considerazione, riportata dalla Corte, ovverosia, se, ad ogni modo, delle opere beneficia anche il fondo servente, le spese vanno ripartite in proporzione ai vantaggi, in applicazione del principio d’equità. Anche il titolare del fondo servente, d’altro canto, non è tenuto a compiere delle azioni affinché il passaggio su detto fondo sia possibile al titolare del fondo dominante, sempre, anche in tal caso, che la legge o il titolo non dispongano diversamente, per la previsione dell’art. 1030 c.c.

Quantificazione delle spese

La Cassazione, nel caso in giudizio, ha rilevato un errore nella quantificazione delle spese di contribuzione alla pulizia, che erano state calcolate sulla metà dell’importo totale, cui si era applicato il rapporto 2/36, invece che sull’intera somma, come previsto dalla legge.

La sentenza è stata dunque cassata, e la causa rinviata a giudizio, affinché il giudice di merito ricollochi correttamente la ripartizione.

Incombenza di pulizia del fondo servente, le conclusioni

Possiamo sintetizzare l’orientamento della giurisprudenza, consolidatosi con l’ultima pronuncia in materia (Cass. n. 31740/2025), nei pochi punti sotto enucleati. 

• Le foglie e aghi di pino che cadono naturalmente dagli alberi non costituiscono illecito e non danno diritto a risarcimento.
• La manutenzione delle parti gravate da servitù, come le rampe d’accesso, è a carico del proprietario del fondo dominante.
• Qualora le opere di manutenzione siano a beneficio anche del fondo servente, le spese devono essere ripartite proporzionalmente ai vantaggi, in applicazione di un principio d’equità.
• La quantificazione delle spese deve rispettare le proporzioni stabilite dalla legge e dalle sentenze, e sono da scongiurare errori di calcolo come quello rilevato nel caso di specie.

Se ne può trarre la conclusione per cui, normativa e giurisprudenza consolidata ci rendono un quadro piuttosto chiaro nella materia della ripartizione delle spese di manutenzione delle servitù, con un’attenzione che si focalizza sulle condizioni di benefici reciproci e sui fenomeni naturali non costituenti un illecito.